东莞楼市:能买市区就别买郊区,未来差距大到让你后悔

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提问：广叔你好，新人首问，夫妻两人东莞工作生活，目前一套东城中信凯旋城138平米的3房，一套金地城南艺境双拼别墅，子弹200，尚有一个深圳购房资格（首套，但有贷款记录），只能贷五成。请问：1.现有的这两套房产，前景如何？2.应该怎样做资产配置？3.深圳购房，主要用于投资，这5-7年大概率不会居住，请广叔推荐、指教！谢谢

回答：你好。1、中信凯旋城区位不错，还有潜力；金地城南艺境自住还可以，离地铁不是很近，这个片区有点孤僻，双拼占名额，流动性也较弱；2、双拼别墅自住可保留，不自住可出手置换。3、五成能买个400的房子，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好、新人首问、本人新东莞户、东莞有社保无房、租在万江龙景、在中堂有个小工厂、二个小孩一个光明初中一个光明小学、广州黄埔有二个房、一是南岗四海基地(贷款已还清、有旧改、但未启动)、目前出租1500一月；二是萝岗敏捷广场公寓出租3800一月、月供5000还有4年还清；现在可以拿7000出来月供、但没什么首付子弹我想用房子抵押贷款出来作首付资金、你认为合适吗？另外自住的话、有哪些推荐楼盘？如果纯投资、珠三角附近如何来考虑？望帮忙分析并尽快回复、谢谢！

回答：你好。南岗四海基地，近南岗站，旧改可等等，另外可将房子DY贷出资金来操作。敏捷广场建议出手，公寓一直不建议，涨幅慢，未来转手税费高，流通性不好。四海基地是几房的？计算下贷7成，加上出手公寓的资金，加上手上资金大概有多少？打算在哪里买？东莞还是广州？我才好帮你做选筹。如果纯投资，有广州房票，还是建议买广州，其次东莞你有房票，还能买东莞。

提问：你好广叔，东莞麻涌珠江万科城约2万/平，万江十里溪境3.3万/平，哪个盘更值得投资？十里溪境已付订定3万，但觉得珠江万科城规划和价格很吸引，投资成本低，由于资金问题，只能二选一，哪个更投资价值更高

回答：你好，麻涌珠江万科城所在区块被高架立交、铁路线、高速切割，发展受阻。整个水乡片区交通是一大硬伤。详见内部分享。

提问：您好广叔，目前我的状况是深圳两张房票都已用完，手头上现有子弹80多，想在广州投资一套房子，然后三年后将广州的这套卖出再加到时候满三年的深圳投资失误的那套卖出，这样三年后的子弹就会有不少了。想问下广州有适合我目前投资的楼盘吗？PS：目前可以办广州的绿卡，可以在黄埔买，老四区没落户买不了。

回答：你好，首付80万，如果用一点杠杆的话，就是300-350万总价 1、黄埔：黄埔花园、万科城市花园、君和名城 2、番禺：雅居乐花园、佰利山、万科欧泊、翠山蓝天苑

提问：广叔好，请教下，预算250万左右，想买15年之内的两房，自住+保值，是否老黄埔、金沙洲比较合适，有什么推荐的盘吗？谢谢！

回答：你好，看你对通勤是否有要求，250万左右，优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳、非常不稳，还是往东来做选择为好

提问：你好广叔，请问黄埔区科学城那么多旧改项目，房子的供应量增加会影响房价涨幅吗？同样纯投资300左右3-5年，科学城和知识城应该怎么选呢？麻烦帮分析一下，这两个区有什么楼盘推荐一下。

回答：你好，黄埔科学城是大势所趋，旧改也是轰轰烈烈，但是旧改项目房子是多了，那些旧改拆迁补偿拿到钱的人也会同样将资金流入楼市。好的房子就会越来越少，建议考虑科学城，离广州中心天河珠江新城更近，有来自天河的外溢，同时也是最先发展的区域。知识城稍远一些，开发周期更长，就怕你买了知识城的房子，等到知识城发展起来，你的房子却老，跟新建的房子比，失去竞争力。可去看看万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语。

提问：您好广叔，目前在珠海工作，为了工作方便，中山坦洲有一套买的刚需住房无贷款。看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区方面却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后考虑孩子上学，所以想现在入手南沙越秀滨海珺城。请问现在入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层，但是不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，你觉得哪个性价比最高？

回答：你好，现阶段其实是不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看黄埔属于中心六区之一，在经济发展和轨道交通规划已经中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果你是在南沙工作的刚需客，可以买。但是对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，这个还要几年时间才会有所改善。从这一点看南沙投资价值实际上是没有黄埔好的。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，如果有名额，建议首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：您好广叔。如今坪山中心区的房子还算便宜。我子弹有限，去那里投资二套房（新房）您觉得如何？如果买了肯定会面临交楼+限售至少五年动不了，但如果真有投资价值那也就值了。

回答：你好，坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

坪山的定位和发展速度比不上大运。虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的。如果考虑纯投资，建议优先大运板块。

提问：您好广叔，请问知识诚万科幸福誉跟保利拾光年，时代天韵和科学城的中央城，纯投资那个会好点？

回答：你好，万科幸福誉跟时代天韵可以买，离地铁也比较近，目前已经有了形成初步居住氛围跟配套。保利拾光年位置就要更偏一点，地铁远周围比较荒。科学城的中央城楼盘大，地铁远，旁边有思德园、寺庙，这个有些人会很忌讳。还是要看你的预算是多少，是短期投资还是中长期，每个盘都有优缺点，长期知识城可以考虑。

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