东莞楼市:如果你买的房子有这种特征,未来升值的空间会更大!

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提问：你好广叔，坐标东莞，目前在东莞南城恒大雅苑有一套小三房自住，另在浙商大厦有套小公寓，目前手里有70多万。现在纠结的问题是：1、我是该拿目前手里的钱去投资一套小户型的住宅，还是等公寓卖出去后，按揭一套四房的改善型住宅？即使是亏钱也要卖？然后利用卖的钱好凑首付款（因为目前手里？2、如果买房，东莞哪个片区更具有升值潜力？中心城区、松山湖片区还是滨海湾新区？具体都有哪些优质楼盘可以推荐？

回答：你好，1.建议出手公寓，扩大资金流，置换一套改善型住宅更好，优化资产配置。公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。2.未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖长线持续看好的。南城是东莞的房价第二梯队，一个是科技产业，一边是东莞金融产业，也是东莞重点发展的板块。

提问：你好广叔，过去的2019年对于深圳楼市注定了是不平凡的一年，始料未及的利好纷至沓来，深圳尤其是热点西部已然成为了全国投资的热土。深圳成为未来中国第一城的趋势已露端倪，赞成你所说的不出意外就是将来中国房价最高城市。另一方面房住不炒的调控犹言在耳。个人认为像2015年330这种放松限购限贷的机会再也不会出现在深圳了，从这个角度而言，深圳房价在不知天花板在哪里的情况下，大概觉以后都是迈入慢牛行情，像2019年这种行情都属于行情大年了。刚需及投资随时都是右侧交易，还是要及早行动。不知你对此观点是否认同？

回答：你好，如果你足够了解楼市，就会知道从来没有慢牛行情，只有横—蓄势—暴涨—再横，这种现象要从大众心理学寻找答案。 而深圳的特点是跌不动和淡季也有局部热点，所以，深圳买房不能计较一城一池的得失，选好筹码之后，随时都是买入时机。

提问：您好广叔，社保已经有快5年了，深户，总之满足深圳上车的条件。我想今年在深圳买一套房，总价在400w左右，需求学位+投资，广叔有好的楼盘推荐吗？您觉得学府中学如何？

回答：你好，学位房的成绩就是风向标，学府中学今年被冠名南二外后，表现平平，本质依然还是学府，生源并无改变，师资亦无质变。由于楼盘多位于南山中心区，生源冗杂，并不太看好后续走势！

提问：广叔你好，可以帮我参考下这两个小区吗？谢谢！1、荟芳园，学府小学学位，2、南山豪方现代，大冲学位。请问广叔，总价都在500万左右，两房。以上选择哪个小区好点呢？哪个的增值潜力会更大？

回答：你好，现在荟芳园价格稍低于豪方现代 地段方面这两个楼盘差别不是很大，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，距离地铁都不算近，西海那边更热闹一些，学区的话，南外大冲是优于学府的，学府被海德掐尖； 如果自住可以选择你自己喜欢的，投资的话这两个地段并无特别大的差距。

提问：广叔您好，福外南学位是否值得投资，保税区有福外南初中学位，比如桂花苑。或者益田花园，有福外南中小学学位，600—700w预算。

回答：你好，益田花园不是真正的学区房。 18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波，但当时保税区过分低洼，福外南只是一个引爆点，没有福外南，保税区也会涨。 所以，如果你看上益田花园的居住氛围，通勤便利是没问题的。

提问：广叔好，本人坐标深圳，现在想买第一套房，打算在惠州买，对惠州不熟，不知道哪个地方好点，不知道有什么推荐。需求是教育资源好点，可以保值

回答：你好，惠州不看好，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，其实惠州不限购也是对的，既然想要打造城市群的发展，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少，只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。而且惠州接着是坪山，坪山本身就是深圳比较弱的区。而且深圳发展重心已经很确定了，就是向西，买惠州不如买东莞。如果一定选惠州，选惠阳。

提问：你好广叔，深户，深圳无房。夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，另一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，工作在南山，自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问有哪些片区可以考虑？感谢

回答：你好，三房350万的可选范围不多，或者是龙岗，或者是西部的远郊盘，通勤会很吃力。 其实你们的情况，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，可选范围会大很多

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