东莞楼市:未来楼市方向已挑明,这些区域的房子不要碰

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好，在东莞南城金域华府SD买了一套二手2房自住，老家江西赣州龙南买了一套房全款结清，老家那边不常回去，想把老家房子卖掉，在这边再买一套作为投资，如买完SF可有100左右，但是近期老家县升市，一直在纠结，想请你这边给个建议，谢谢。

回答：你好。县升市是对房子有一定的利好，可以观望观望，但是长期来看，缺少产业和人口流入的城市，投资的潜力都不大。

提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔您好，请问松山湖和南城CBD选择哪个呢？您说松山湖会持续好看，是为什么呢？

回答：你好。松山湖在东莞扮演的就是深圳南山的角色，而松山湖片区也是以松山湖为核心向外辐射，发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，构建“1+6”的区域科技产业创新中心。南城CBD作为东莞的核心腹地，集政治中心、文化中心、经济中心于一体，自然人流集中、寸金寸土。随着东莞国际商务区的大力推进，未来也将越来越繁华，将有更多的高楼拔地而起，商业氛围也会变得更加浓厚，进而吸引更多的人口流动到此。而我们根据东莞现在楼市的特点，判断未来会走分化路线，好的将越来越好，差的也将越来越差。所以这两个区域我们持续看好。具体看你预算吧和个人喜好，如果喜欢景观好一些考虑松山湖。在城区工作则考虑南城CBD。

提问：广叔，坐标东莞，无房，看中了新塘的二手房，170W，今天上午中介告诉我广州首套有房贷记录（已还清），首付需要4成（我一直以为需要的是3成），因为东莞首套只需要3成，有东莞房票，准备的子弹只有60，只够付3成+过户费用，怎么样破这个首付4成的局，中介给了一个建议方案JLH，但是代办那边要多收1个点手续费，大约多出2W，这样操作是否可行，还有多出2万手续费是不是值，另外有没有什么其他办法可以破局，或者降低成本，如果办理JLH ，需要注意什么？问题有点多，望广叔给个建议，刚需上车，不想错过机会，后面上车会成本越来越高，最近看了广叔给的建议，感觉豁然开朗，感谢分享

回答：你好。建议找亲朋好友融资，每人凑一点首付是没有问题的，等贷款办理下来再从信用卡德等其他方式套出资金还他们。否则就考虑JLH，这个影响不大。

提问：你好广叔，我跟老公一人名下一套房，自住碧水龙庭三房，福田彩天名苑一套小两房，因为感觉福田小两房一直没怎么涨就于上月把它卖了，到手280万，因为是家庭二套所以首付得五成，感觉买不到什么好房子，现观注到光明金融街快开盘了，是否值得投资？还是等沙井海城，感觉沙井海岸城太热未必能买到，请广叔指点，感谢

回答：你好，彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，所以涨幅有限，出手思路正确。 我们星球内推荐的限价新盘，比如海岸城 金融城 华强城，都可以重点关注。 华润城也可以试试，如果能抢到，碧水龙庭可以申请银行加按揭融资拿下。 此外二手房主要淘一淘沙井板块地铁沿线的次新盘。

提问：广叔好！坐标东莞，手里子弹大概50个，无车贷和房贷，月供负债可以1万左右，想买个投资房做资产保值，买新房还是二手房？请问有没有好的推荐？

回答：你好，东莞目前可以关注松山湖周边的大岭山 大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。目前东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘二手次新笋。具体楼盘详见内部分享！投资买房要尽量买二手，有以下4个原因：

1、二手市场中，更容易出现低价房源。在二手市场中，由于存在着很多个人卖家，所以会出现很多特殊情况，相对新房更容易谈出溢价。客户为了尽快成交，往往在价格上会做出比较大的让步。如果是在新房市场上，就不会出现这种捡漏的情况，大部分开发商都是对照着备案价卖，很少出现价格很低的情况。至于很多人顾虑的税费和中介费，其实只要房源价格合适，笋盘的总体打包价格依然是很诱人的，而且，总成本往往低于周边的新房价格。

2、二手的学区，相比新房，往往确定性更大。在全国各地，均出现了新房交付时很多客户去教育局维权，就是因为前期预想中的学区落空了。而相比于二手房，虽然也存在变数，但整体的变动概率远小于新房。毕竟很多年一直都是对口，往往都会继续保持不变，毕竟要尽量杜绝去触碰既得利益者。

3、新房最大的问题，是有严重的质量问题或不能如期交付。当然，开发商破产导致的烂尾可能是少数，最大的可能性就是会遇到严重的质量问题，新房质量维权这些年已经见怪不怪了。而二手房不一样，所见即所得。可以看到二手房全部真实的样子，新旧如何，小区绿化怎么样，邻里空间如何，这些都是能看得见摸得到的，因此受骗的概率也就小了很多。

4、二手房，可选择范围更广，概率上更能赢。很多人买房，不管是投资还是自住，都希望自己买的房子能够涨的很多，但影响房子涨幅的有几个重要因素，地段、学区、商业、医疗配套等往往都能影响房价。整体的新房供应确实是偏少的，而且要么地段很偏待开发，要么没有学区，后期还需要进行二次置换。

提问：广叔好。广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。

提问：你好广叔，自住广州市一套三房，500万。地铁9号线附近另有一套大户型 ，值400万，老人家住。2套不欠款。现想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50分钟，距花都区住处25分钟。原因:

1度假(以后养老)2、此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度，利好清远涨了一波。现在下滑了一些。预计广清轻轨开通、清远长隆营业以后会涨。3、本想花都住处卖掉置换，但老人住得习惯。4、 孩子读小学，以后初中住校，可把白云区出租约5千元一月， 搬到别墅长住。这套别墅280万元，要按揭，5年利息75万，5年后房价会上升75万吗?能不能下手?

回答：你好，广州现有2套资产不错，可以长持。至于想在花都和清远交界买双拼别墅，这种属于消费品，如果想养老自住可以买，主要看你个人喜好，投资我不看好，不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。投资来说，远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，回报率比较低。

提问：广叔好，刚卖掉自住房租房住，手上400w左右，想买800-900万改善四房，小孩2年后要上学，主要考虑龙华上班近。本来想等壹成中心11区开盘，但学位紧张，最近部分一类业主也被分流，未来全部入住可能更加紧张。现在面临选择，1. 继续等壹成中心11区，旁边中洲旧改开始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一个学校。2. 转向上塘、梅林关的二手房，玖龙玺四房价格很高了并且户型不太好，尚俊建议考虑吗？3. 等上塘新盘，最快的应该是玖珑悦要9-10万超预算了，另外这个价格值得入手吗？ 请问广叔的建议？

回答：你好，这个总价，不一定要死磕龙华哦。 2016年，上一轮大涨之后，深圳关外放了两颗大卫星，一个是宝中，一个是红山，同步破了七万，闪瞎了老深圳人的双眼。 2020年，这一轮大涨之后，宝中冲到了12万，红山上塘普盘还在8万多徘徊。 上次大考的优等生变成了这次大考的差生，世事就是这么难料。 上塘的尚峻，虽然看起来很美，但涨幅并不理想。 小1000万的标的，如果不是非龙华不可，我建议不妨放眼整个深圳。

提问：你好广叔，我看了你的很多分析，觉得很专业！能不能帮我分析一下，目前我小孩在蛇口读书，感觉住的2房有点小；所以想卖了沙井万科翡丽郡，置换荔海春城的双拼房，请问荔海春城这个盘后期的潜力如何？我已付费咨询！谢谢

回答：你好，万科翡丽郡现在卖掉就比较可惜了。如果你的月供能力不错，我的建议是加按后再入手一套蛇口。虽然荔海春城的双拼自住很舒服，单价也便宜；但是从投资的角度看，涨幅一定跑不过同片区的单本证。除了荔海春城，也可以多关注下鼎太风华、雷圳碧榕湾、南荔苑、诺德假日、南荔苑、汉京山等等，记得一定要淘笋买入！

提问：你好广叔，我和老公都在南山科技园上班，在蛇口海伴雅居有一套两房自住。目前手上现在400万左右，听说深圳湾学校前景不错，想将来在深圳湾读初中。现在选择多比较纠结1.、如果是700万总价应该选择买太古城南小一房，还是金色海琴苑三房呢？这两个都带深圳湾初中学位的，买来出租不住。2、 现在深圳湾学校还没起来，要不要考虑先买前海诺德鼎太那边的房子，等深圳湾学校起来了再置换呢！结来纠结去不知道哪个比较适合，谢谢。

回答：你好，深圳湾学校虽然硬件好，但是生源也非富即贵，成绩未经过市场验证，以后也未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。但是深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，所以完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，应该考虑的是手里的400万应该如何放置，你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老升值潜力也很一般，自住和投资都不是优选，建议直接置换，卖掉海伴雅居，然后加上手里的400万，可以买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，这样也改善了自住条件。

提问：广叔你好，刚需首套，打算今年上车，前段时间去看了光明那边，现在已经五万多了，请问一下后期还有空间吗？它的未来升值潜力怎么样？感谢广叔回复。

回答：你好，说句实在话，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明？ 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万？凭梦想吗？ 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四万多的价格还好，五万多已经有透支。

提问：广叔好，家庭一套红山水榭春天楼盘，总价900万，剩余60万左右贷款（上车早，贷款少），目前手上约200万现金。 需求就是希望给老人买一套两房自住兼顾投资（400万左右，一房或者两房都可以接受，重点是有升值空间），但不希望通过lh办理三成首付。 两个问题：1.我这种情况除了离婚，是否有其他方式办理三成首付？ 2.广叔给一些建议，初步考虑距离龙华不远的楼盘，有意向的是世纪春城，或者宝安沙井（老人目前住在沙井）有合适楼盘可以推荐吗？

回答：你好，除了LH之外，还可以全款抵押的方式买入，需要找垫资和抵押渠道。 世纪春城共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。 也可以关注碧水龙庭，比世纪春城略好一些。 沙井可以关注拾悦城，西荟城，可以适当增加一些杠杆。

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