东莞楼市:东莞升级调控后,这些房产不要碰,直接亏损!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好。东莞户籍，万江有一套自住房140多平米，南城汇一城有一套60平一房一厅（住宅性质，可入户，步行可到鸿福地铁口，有阳光中心小学和幼儿园学位），东南向，中间楼层，无贷款。因东莞限购限贷（二手房不限购但一次性付款子弹不够），目前考虑：1.卖掉南城汇一城的一房（始终是公寓，楼龄13年了），空出购房指标，房款作为首付，在南城CBD（万象府）或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天（二手）、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房，纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好，再买都没有这么好了，而且再买的价格都比卖价高很多，上涨空间很有限了；

2.到惠阳临深地区买一套（后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘），因不限购限贷，够首付，不用卖房，深圳14号地铁很快开通，坪山也有华润投资等规划，深圳东部外溢中长期有空间？但又纠结惠阳确实房源多，深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。

回答：你好。1、汇一城，区位不错，近地铁，商业配套成熟，户型小了点，我认为还有一定的潜力，可以再拿一下，或者想办法搞个名额，DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府，次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大，可以买，但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑，因为在豪宅线下，有地铁学区等利好，价格亲民，未来比较看好。

提问：广叔，你好，请问您对现在东莞二手房价钱疯涨有什么看法呢？以厚街为例，现在每个小区都房源少，业主叫价远高于市场价，而且经常反水加价，现在都没有均价可以参考了。二手房房价在下半年会稳定还是持续上涨呢？因为是刚需换房，面对现在房源少单价高的情况，非常焦虑。我们是需要加急高价入手一套，还是可以缓一缓看情况呢？手头有一百多万资金用于首付。谢谢。

回答：你好。跳价太离谱的还是不要跟，先缓缓，市场终究要回归理性的。

提问：广叔您好，目前想投资一套东莞房子，不自住，但是子弹有限只能考虑200的，想问下广叔，长安，大岭山，大朗，长安，常平，哪个具有投资前景，又或者市区能不能考虑？看广叔推荐广州黄埔多一些，请问东莞社保能否购入？这方面小白一个，我近期就要落实，最好是希望广叔能给推荐个好一点的方案，我的广叔，我可全靠您啦！

回答：你好，感谢赞赏。购入黄埔需要补缴广州社保半年，某宝就有。预算200可考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府；广州黄埔保利拾光年、万科幸福誉；可参考潜力顺序：黄埔 > 大岭山>=大朗 >长安 >常平。

提问：久仰广叔！现有可支配子弹120，东莞有同一小区两套小户型，一套父母，一套我家三口，小孩三年级，这两套已还清，有广州房票，月入两三万，考虑入手一套，自住需求不强，偏投资，1，东莞还是广州？2，投资房的朝向如何考量（比较偏重朝向是否是在投资房不太合适）？3，有没有必要考虑预留未来自住？4，纯投资请推荐楼盘？5，投资兼自住也推荐另外方案是什么？谢谢广叔

回答：你好。1、能入广州当然入广州。2、朝向其实也看地段的，核心地段，房子比较紧缺的情况下朝向不是特别重要的因素。主要是通风、采光、户型的进深、楼层。投资不自住，相对来说不是特别的重要。3、看个人情况和未来的打算。4、纯投资考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。5、自住+投资：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。

提问：你好广叔，请问出手丽湖花园时机可以吗，120万首付5成买大运板块横岗花半里，还是中海单间，或者罗湖港岛银座，翠竹旭飞达园那个盘升值潜力大，月供压力小，谢谢

回答：你好，丽湖花园可以出手，属于上车盘，近地铁，生活成本低，但是布吉板块涨幅历来是深圳垫底，可以等耐心等待补涨后出手。 继续加仓罗湖没有意义，除非有学区需求，大运现在可以关注，淘笋。 花半里独栋楼，小花园，绿化少，缺车位，周围多农民房厂房，地铁口都在1000米左右，这种小区肯定跑不赢，龙岗很多小区，可以看看大运的中海康城、南联的喜悦里、远洋新干线、海航城

提问：你好广叔，请教下请问南山有什么好的小学学位房推荐，我预算360万首付，有什么三房推荐，现在住宝安小两房想换到南山住，孩子也要上小学，感谢

回答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小，二小，麒麟小学，文华学校，荔林小学，科苑小学，学府二小，北师大南山附小等。 南山小学水准略弱于福田，和中学一起才能带动房价。 700万总价买三房，要小学初中双学位很困难，只看重小学还是有的选，不过选筹属于我们的付费范围，不具体公布了。

提问：广叔好，原计划去深圳买房，深户正在办理中（原东莞户口），7.15深圳房市出了新政，瞬间失去了购房资格。请问还要继续入深户吗？（这可能是最后一次机会入深圳户口）。如果调转方向买广叔一直看好的东莞的松山湖，总价400万左右纯投资 松山湖的房子怎么买？是买广叔往期推荐的万科金域松湖，还是真松山湖东南西北区域内的代表楼盘，或者其他楼盘，请深度讲解。请推荐具体的楼盘、具体哪一期；按优先推荐的先后顺序排序。感谢

回答：你好，能买深圳就别买广州，能买广州就别买东莞。现在瞎折腾就是病急乱投医。东莞复制不了深圳，基本面差太多了，这一波大涨有内因，更多还是临深的带动。虽然松山湖未来潜力还有，但是这一波过后，大概率是横盘的。接下来有2个方案：1.继续等深圳，有破限购的方法，但是成本比较高。也可以等2-3年后再建仓深圳。2.买广州。

提问：广叔你好，昨日已讲了我目前房子及手上余钱情况，那针对我目前的情况，还请广叔帮忙捋捋！目前东莞南城及松山湖涨势过猛，需求外溢的区域 滨海片区又接近深圳的长安目前去到3-4万，买不起，那厚街，虎门是否可以考虑？感觉滨海片区只是个概念！因为我现有这套房在万江，考虑以后可以置换又不太影响现有出行，所以我主要看了水乡片区，目前均价在2万，还有空间吗？相比松湖片区的寮步呢？

东莞目前仅开通一条地铁，对于地铁沿线，广叔有无好的区域及楼盘推荐？增城的选择有中心区跟新塘，目前均价也在2万，因为我在东莞还有购房资格，是不是先考虑东莞好点？对于东莞目前情况，是不是不适合上车？或者先多看看，再观望？新房跟二手房优先考虑哪个？我老公说回归长沙，因为长沙房产价格是洼地，而且长沙的教育资源比广东好，广叔帮忙分析长沙购买市区还是望城区好点？朋友告知望城区也有直升一些好高中的名额！如购买市区，需提前买社保！感恩！

回答：你好，东莞昨晚连夜升级调控，二手房限购，住房3年内禁售，加之东莞已涨过一波，房价在高位，所以现在已不适合进场，接下来东莞大概率横盘，买入就会高位站岗。投资建议你接下来重点关注广州，尤其黄埔片区，目前最有利好，河水倒灌，因为资金总要有个出口。长沙对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利没必要，长期稳定投资可以考虑，与周边省会城市比较，长沙房价足够低，有比较大的上升空间，适合守长线。就长沙投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，只是长沙以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。

提问：你好广叔，我在国企上班13年的时候卖掉了漾日湾畔99平的房子，拿回来300多。之后又在布吉桂芳园买了二房，现在是在自住家里有一个孩子，但是如果父母来的话根本不够住，孩子上三年级还在老家长沙全款买了两套，觉得长沙的资源还是不错的，父母老了需要医疗资源，比较方便一些。 这些年老家的房子根本都没有涨卖掉的 阳日湾畔的房子现在已经1800多万了，真的是无奈。

回答：你好，其实像您这种案例的话真的很多了，因为觉得房子不够大，没有郊区的漂亮，而且价格也不便宜，阳台不方正。现在认识到错误其实还不晚，调整过来就可以了，第一，资源是根据城市的定位来分配的，深圳是最晚发展的一个超一线城市，十年前还处于发展初级阶段，不管是教育资源还是医疗公共资源是随着城市的发展逐步完善起来的。第一个卖掉漾日湾畔的房子，是因为你看不懂房价和城市发展的一个趋势，第二个你们在国企上班，相对来说收入还比较稳一些。

提问：你好广叔，请问光明洺悦府和新锦安海纳公馆，哪个更适合投资？五年后出售！谢谢！

回答：你好，金融街华发融御首府 、中海、电建洺悦府、宏发万悦山，都是大品牌都不错，目前大部分价格没出来，甚至今年都未必入市，不好作对比。比这些更值得期待的是沙井海岸城，片区标杆、地铁口、大商业。 比海岸城更值得期待的是核心区域的二手笋盘。 新锦安海纳公馆 宝安中心的中产盘，总价确实不低了，相比周边的二手，品质上未见得更高，主要优势就是新房，税费少。 性价比不错。整个宝安中心，归前海统筹规划，地段升势强，海纳公馆买入长持是没问题的，跑平宝安中心大势。 优先海纳公馆

提问：您好广叔，我们情况首付需要五成，目前大概有230万左右的首付。我暂时在南山上班，老婆在龙岗中心城上班。由于马上要有小孩了，想找个小区环境好点的小三房，目前看了布吉14号线石芽岭地铁口的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰，环境都不错。还看了大运的颐安都会中央二期的三房，感觉比较吵，又超出一些预算了 十三房觉得怎么样，或者还有更好的推荐吗？

回答：你好，选筹思路陷入误区 深圳操作成首付3成的几种常见的方案： 1.全款抵押，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成 2.操作5改3，做一笔首付贷 3.开发老人票，做接力贷 布吉和大运并非投资首选。 如果月供能力不错，建议首选南山 如果只考虑自住，这3个盘 矮子里面拔将军，鸿荣源尚峰是个比较折中的选择。

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