东莞楼市:这几类房产不要碰,过来人经验总结

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，坐标东莞，目前有一套东莞南城恒大雅苑的小三房自住，另外有一套浙商大厦的小公寓，现打算卖掉公寓凑个首付再另外买套住宅。本人比较纠结的是：1、是先买套小房子投资等过个几年再改善住房条件，还是等钱充裕了直接买套改善型住房？2、如果打算先在松山湖买套投资，是该买真松山湖的二手房（因为真正属于松山湖的地的新房都没有了），还是去买环湖边如大岭山的哪些新盘？

回答：你好。1、公寓可出手。钱在手上是会贬值的，能买房则尽量买房，可抗通胀，使资产保值。2、能买真松山湖则买松山湖，如果买不到再考虑环松湖，不知道预算是多少呢？200左右可参考选筹：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：期盼可以得到广叔的回复。坐标东莞东坑。1.保利松湖和府195万98平3房2厅2卫，自住+投资，是否值得入手？2.层高22层，顶楼22层，是否值得入手？顶楼有何缺陷。谢谢广叔！

回答：你好。松湖和府自住+投资可以考虑。顶层就是比较晒，房子老化有漏水的情况，不过现在物业质量都比较好。顶层也有一定的折价。如果有的选择，选中层最佳。

提问：你好，广叔，想咨询一下，想投资一套房产，东莞寮步，松山湖，大岭山，珠海的横琴，哪个市的潜力比较大，升值快，我常住东莞，在寮步有一套房子

回答：东莞当然首选松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。

提问：你好广叔，我有两个问题，第一，本人在惠州惠阳买了惠阳雅居乐花园，是否值得长期持有（5-10年），还是亏本抛售合适？第二，在牧马湖新房和龙光城二手房您更建议哪里买，谢谢。

回答：你好，惠州的房子大多是坑，无非是大坑和小坑，跳出大坑再进小坑有意义吗？如果自住，龙光城可买，纯投资，放弃。

提问：你好广叔，我们夫妻刚来深圳三年都在罗湖上班，目前工作基本稳定，考虑明年年底入手一套小两房，到时可凑到60万，我们两人一个月合计工资2.5万，养一个6岁小孩，建议买哪里合适？朋友给的建议是买罗湖的老旧小区上班方便，或者横岗稍新一点的小区居住环境好一些，目前不考虑小学学位，要有初中学位的，这两个地方哪里更好一点？有没有合适的小区推荐？

回答：你好，很难想象你们在深圳生活了三年，60万首付，最多200万预算，明年年底才买，两房，还要学区，现在是9012年了兄弟。 这个总价，罗湖能买到就赶紧买吧，等明年两房变一房了。 为什么不建议你买横岗，因为200万的盘罗湖和横岗价值差别不大，还不如选个上班近的。 至于学区啊，居住环境啊，已经超出这个总价的考虑范畴了，话不太中听，但却是现实。

提问：广叔好，投资买房最重要的是哪一环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高低呢？

回答：你好，有一句话，叫 "涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆"。而选筹，也是买房子最令人头疼的一环。判断一个区域的投资价值是一个很复杂的决策过程。多数人看待城市板块，只看当下。从板块现有的城市配套、价格梯队、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益。

选择比努力更重要！购买房产选筹是第一步，选筹的错误结果会让你的十几年或者几十年的收入来买单，我们口中的六个钱包并不是说说而已，大多数人借着一大家子的血汗钱在买房，然而大多数都输在了选筹上！好投资的标准，是在正确时机，用较低价格，买优质产品。近几年房价分化其实特别明显，有些房子两三年能上涨50%，而另外一些房子，仅仅是跑赢了通胀，涨幅的悬殊真的是巨大。楼市的玩法也不如从前，选筹现在变得尤为重要。几百万的预算，投在哪里，买什么样的产品，基本就能决定了你家庭财富增长的速度。

提问：你好广叔，坐标珠海，想投资房产，之前已提问，一直犹豫还没下手，近期投资股票有点亏损，现在很焦虑，不知如何令资产保值，最终还是想买房。您之前建议入手GZ，困于无房票，现只想在珠海买，现有250个，两张房票，一张本人二套房票，一张母亲接力贷票

现有几个方案：1、本人房票只买香洲主城区一手总价约500左右新房，二年后交楼。2、本人房票买香洲主城区二手20年房龄总价约360左右120平三房学区房，租金抵部分房贷，约3500。3、本人房票买高新区一手总价约360左右100平三房，无学区，海景房，二年后交楼。4、用母亲名接力贷买高新区一手总价约250左右100平三房，二年后交楼。5、用母亲名接力贷买香洲主城区二手20年房龄总价约250左右100平三房学区房，租金抵部分房贷，约2500。请广叔帮忙分析哪种组合最优？2+4好，还是2+5或3+5好？不知今年是否是最佳的买房时机，是否要尽快入手？您之前说，惠州应该买适合惠州本地人住的地方，不知珠海的情况是否和惠州一样，也是要买适合本地人住的地方，珠海不限购区一手天量供应。

回答：你好，非常能理解你的焦虑，粤港澳大湾区，我们推荐的城市里，深圳横盘，东莞溢价，接下来还能买哪里？临深城市：东莞、惠州 广州、中山、珠海 星球以前分析过，惠州：天量供应，万年洼地，易横难涨；

中山：城市基本面太弱，深中通道后再无利好。剩下的只有好像广州和珠海了。珠海价格和广州差距太小，广州更需要补涨。所以能买广州就别买珠海。珠海怎么样呢？

横琴：规划好，前景好，新盘价格虚高，二手无人接盘，租售比极低。唐家：全国大V手拉手炒作，主推养老海景房。金湾：航空新城过度炒作，新盘价格虚高。斗门：新盘天量供应，配套差，便宜并不是投资首先考虑的因素。珠海的房价，其实从价格数字上来看，已经很高了，不论是自贸区横琴，还是香洲，甚至稍远一点的斗门、金门，其实价格比较贵，如果中长期来看，回报率不如广州。自用可以考虑用老人票入手一套香洲主城区学区房，剩余子弹买广州吧。

提问：你好广叔，本人坐标南宁和昆明，目前子弹70万，名下有一套房，家庭有二套全在南宁，公司在昆明，还没有房，70，我在考虑还完贷款还是，在昆明或者深圳再购入一房？本人从事旅游，年收入在30-50不等谢谢

回答：你好，虽然投资首选是一线城市，但是深圳已经涨过一波了，小户型上车门槛提高不少。半年前推荐的板块宝中前海价格高的没法看，现在只能在第二梯队内淘笋，比如保税区，大运，观澜，沙井，红山，梅林，上塘等板块。除了深圳，广州现在是更好的建仓时机。子弹70可以淘淘笋。昆明和南宁天花板未来发展天花板太低。我个人不太推荐！

提问：广叔你好，请问一下龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地、宝荷的京基御景半山、远洋新干线、金地龙城中央、还有附近的地段好点的万科天誉、保利上城。这几个楼盘请广叔结合学校、后期的升值潜力、和楼盘品质等方面，给点意见，谢谢！我是付费会员！

回答：你好，其实龙岗中心城未来的潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语。对应的楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。龙园大观百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属九年制；其他的真看不出来什么亮点了，也太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了。而且周围都是旧改，买这个盘最少得套两年。距离在建16号线龙园站实际距离有一公里以上，利用率相当的低，也没有赠送。如果不是新房癌，不建议买这里。远洋新天地有点窝，不靠3号线也不靠16号线，作为远郊住家盘。单纯只是房子新、品相好，还是不太够的。另外的几个盘也是同理，适合自住，但是大概率是跑不赢大势的。

提问：广叔你好，纯投资不自住，可持有五年以上，预算考虑700左右。最近看了不少楼盘：中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，个人觉得云海天城还不错，麻烦广叔帮我分析下这几个楼盘，谢谢！

回答：你好，投资学区房有很多种，第一买没有学区的学区房“有暴击”第二买学位用过的可以有折扣。第三买成熟自己要用的学位房投资+刚需。同品质小区的涨幅其实都差不多，推荐这几个小区：中海阳光玫瑰园，诺德，西海湾。如果是纯投资可以考虑山语海和山海韵，虽然山语海现在暂时学位不好，但是未来规划会很好，学位也很好，山海韵的交通各方面两年内会很方便，所以天花板会很高。

提问：广叔你好，目前看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权的公寓3房，价格235万；另一种是450万的住宅3房，主要是考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，对此广叔建议买哪种合适呢？我现在很纠结，因为我手上资金只有180万左右，以后又不想住福田太旧的房子，现在不知该如何选择，请广叔给点建议！

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边商业各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住的话，买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易的税费非常高，未来升值潜力肯定不如住宅产品。如果喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑一挑。

提问：你好广叔，我小孩明年上学，我最近在考虑买南山学位房，自住加投资，分别看了南二外的海德三宝最低总价的二房和南外高新的最低总价二房，价格相差也不算大，怎么选择呢？有什么好的建议吗？谢谢！

回答：你好，南外系是均衡发展，南外冠名的全面开花。 南二外系是丢卒保帅，总部一枝独秀。 所以谁更可能一直稳定，南二外无疑——就这么一张牌，可不能打输了，买学位买确定性强的，所以投资角度讲，买海德，自用的话，还得结合孩子情况更适合哪个学校，掐尖生多的学校，恐娃儿成了陪跑生。

提问：你好广叔，我们的基本情况是： 2011年单价2.7万买的，金地梅陇镇130平的3房，贷款30年。月供7k，欠款120万，由于自己经营公司，需要用款把房子再升值抵押贷款一次，贷了300万！但目前要用的资金也不太多大概支用了50万吧！ 我现在面临的问题是： 1.孩子马上要上学了，梅陇镇学位不好 2.考虑现在新政策的优惠利率，如何才能把资金最大化的利用一下！是先改善了住房情况还是先做投资房产呢？目前这套房子之前买卖交易过一套二房，现在手中就一套正在自住！

回答：你好，因为最近出了政策，现在深圳各大银行对jyd有所收紧，特别是需要开对公户的产品，非常严格。要办jyd的，如果非实际经营，建议不办需要开对公户的产品。 央行对所有企业主，公司有基本户的挨个电核，严查企业对公户，银行打来的电话要及时接听，否则会被央行锁定，冻结对公账户。 是真实经营，资金用途做好就没有太大问题。 金地梅陇镇可以继续保留，加按融资。 孩子即将入学，建议入手一套福田或者南山学位房。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:这几类房产不要碰,过来人经验总结
东莞楼市:这几类房产不要碰,投资一定要回避!
2020年这几类房子不能碰，买了就砸手里了，被坑一辈子
东莞楼市:东莞升级调控后,这些房产不要碰,直接亏损!
东莞楼市:小产权不要碰,过来人血的教训,杜绝踩坑!
东莞楼市:这几个板块不要碰,买房前一定要知道
东莞楼市:这种地段的房产不要碰,未来面临无人接盘
东莞楼市:这类房产不要碰,看清趋势 别乱买
东莞楼市:这几类房产最容易贬值,抓紧时间抛售
东莞楼市:这些板块不要碰,别再拿钱打水漂