东莞楼市:这几类房产不要碰,投资一定要回避!

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提问：你好广叔，1.黄江的保利和光尘樾3-3.3万与新塘的品秀新图2.5-2.6万 哪个更有升值空间呢？2. 长沙适合投资吗？3.石碣的美的招商东樾比大岭山的碧桂园天钻房价低了将近8000，如果投资，那个更有空间呢？4.大岭山碧桂园天钻比起黄江保利和光尘樾，那个更合适投资呢？

回答：你好。1、东莞黄江的确定性会高一些；新塘处于价格低洼，但不确定高，自然也有暴击的可能；看投资偏好，稳健的选择黄江，进取的考虑新塘。2、长沙由于调控较严，房价一直很笋，只要政策放开，一定会跳涨。但放开的可能性不大。所以入的话，自住还可以，当然做好了长期准备也可以入。3、石碣属于外溢片区，能承接一些主城区买不起房的刚需，也会有一定的涨幅，但偏弱。4、建议环松山湖的大岭山碧桂园天钻，次选黄江保利和光尘

提问：你好广叔，我看了很多盘，松湖传奇3房300万和大朗碧桂园一楼带花园210万，哪个更适合3-5年纯投资，本人住万科金域松湖，想在周边淘一淘笋盘上车，实在不行以后自己住。另外我想问下挨着旁边的誉景名居上叠320万左右是否会涨，想7年后买来自住，看了两个多月了，很纠结了。这几个盘接下来一个月会不会出很多，暂时先稳住？帮忙分析。

回答：你好。优选考虑松湖传奇，一楼相对来适合自住，缺点是容易潮湿、有采光通风噪音等问题。誉景名居在东部产业园区常平，常平经济实力雄厚，规划也较强，目前新政下，行情会有一定的降温，不用太担心会暴涨。这几个月行情都很稳，可以慢慢挑，不用急。

提问：广叔好，东莞万科松湖传奇（目前3万）旁边的新盘源悦（约2.8-3万），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，纯投资选哪个面积好？

回答：你好。源悦可以考虑，建议选择3房92平，112的4房次之。

提问：你好广叔，请问虎门华侨城云麓台同融创云玥台，哪个比较好

回答：你好。华侨城云麓台周围工业厂房居多，配套方面还欠缺。融创云玥台在高速边上，配套方面稍好一点，属滨海湾核心TOD生活中枢。如果两者选的话，首选融创云玥台

提问：广叔你好，本人现在有150-200万，想投资一套二手房，打算二年后出售，今天看了大朗松湖朗悦要29000元一平方米，还看了寮步万科松湖传奇30000元，请问这两个楼盘打算过二年后出售，选择边个好一点，谢谢。

回答：你好。我的建议是选择万科松湖传奇，小区环境好一点，楼龄新一店，周欢环境也好一点。

提问：你好广叔，我有一套宝安的77平两房唯一住宅（华盛盛荟），家人工作生活均在福田，孩子现在2岁，考虑好的学区房年年涨，计划今年卖掉宝安房子，换一套香蜜湖的学区房。您看这个策略正确吗？现在看到香蜜湖好的学区房价格都比较高（荔园外国语、明德、深外附小），怕买了以后成接盘侠，预算大概1300万，首付5成，有没有推荐的楼盘呢？

回答：你好，香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；中长期看略微跑赢大势； 香格丽苑，福田实验侨香学校，深高级。小学的学位也是不错的但是跟荔园相比，当然还是荔园会更优质一些。 东海花园相对香格丽苑楼龄老点2000年的盘，东海实验，深高级 香荔花园，东海实验加深高级 香榭里，东海实验加深高 香蜜湖片区是居住和学校都非常不错的选择地段，买学位房的时候如果只是上中学学那就没什么问题了。 如果是从小学开始，那么需要选择兼顾到深高级初中部，或者有对口直升的小学，深高南的学区非常大，这些小学就包含了上面说的，荔外，东海，明德教科院附属小学等。

提问：你好广叔，看了广州车陂，东圃和黄埔这些板块，休息时间前后看了三天，暂时没有发现什么笋盘，这么几个情况。 1，之前看帖提到广州兰亭盛荟五万内可以入，小区比较新，噪音是最大缺陷，临近绕城高速的那几栋面向高速的中高层户型4.5-4.7可以入不？全屋另外加装隔音玻璃，白天和晚上分别用手机噪音分贝仪测试，关窗下室内大概四十到五十分贝。有新风系统，关窗空气也流通。位置相对好的单价5以上了。 2，还是选择附近的15年内4.2至4.8的老次新盘呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黄埔板块好点的单价也要去到4，差点的3.5，小区比较破，车位严重不足。知道这些板块好，但选起来确实不容易，请指教。

回答：你好，1.兰亭盛荟属于只适合投资，不适合自住的盘。 高速公路边盖的小区，这个不利因素会一直都在，面向高速的这几栋，不建议买。再淘淘其他低价盘吧。 2.这几个盘买最便宜的。 3.想淘便宜的，也可以看看中海康城、天朗明居，以及极个别盈彩美居。 入手价格控制在4.5以内最好。

提问：你好广叔，想请问，如果买广州新塘，首付60万左右，什么时候买入比较好？买哪里好？（纯投资）

回答：你好，现在新塘还处于静淡市中，暂时不用着急上车入手。60万买新塘是够的，目前可以慢慢选筹，不用着急。新塘距离广州市中心，大概40km左右。广州的人口只有1500万，不像北上那样，可以把边界扩得足够远。所以新塘和市中心基本是没有连接的。新塘选筹必须依靠当地产业。现在地铁站南面主要是小商品和住宅为主。未来潜力不大，北面有大片空地，未来可能会有大型企业入驻，但目前有不确定性。所以综合来看，目前建议选筹尽可能在地铁站附近找，一方面可以与南面商业连接起来，自住方便。另一方面，也给未来与北面商圈连接，留下伏笔

提问：广叔你好，谢谢您回答；本人在广州上学是集体户，打算在广州入手房子，做投资打算，子弹大概280万，在老家有房子，无贷款。广州中心六区的房价已高是否还有投资价值？有的话有什么盘推荐吗？最近比较了下，增城13号线沿线房价大概25000左右，21号线及黄埔知识城附近放价也是2w多，但感觉知识城及21号太偏了，您觉得最好在13号沿线还是21号线那边入手？或者增城非地铁沿线是否可以入手？关于购房资金配置，打算入手两套，贷款年限一般选择30年吗，选多久比较合适？付最低首付，(学生要5成好像)贷款从房租和280w里扣这样安排是否合适？ (工作后走工资和房租不够可变现老家房产)，或者有没有更好可操作的建议

回答：你好，1、广州“向东向南"发展，这是共识。但有个问题就是时间维度VS城市发展速度(或者叫城市化速度)的问题，你像知识城、南沙、智慧新城这些所谓的规划，在6-8年， 甚至8-10年都很难兑现的，还比如白鹅潭的规划，10年前就开始提了。2、我觉得如果投资的话，就要尽量买'城郊结合部"，目前来看就是7号地铁线沿线，这么一个半弧形的区域，万博一大学城一老黄埔，这个一个半弧形以内的区域是安全的，如果再远再往外的话，就要谨慎，一般意义上来讲啊。

3、目前重点推荐黄埔和番禺这2个板块。黄埔：黄埔花园、万科城市花园、君和名城，番禺：雅居乐花园、佰利山万科欧泊、翠山蓝天，等额本息30年，找渠道做并发，2套都可以操作成首付3成，老家房产如果不自住，趁早出手。

提问：广叔您好，我第一次在深圳买房的时候，盲买了罗湖，现在想置换一套好的，不敢瞎买了。目前想卖掉罗湖的房子，我自己手里有200万左右的现金，想5成贷款再买一套400左右的，广叔有推荐的区域吗？谢谢。

回答：你好，现在总价300依然很难选。 如果能力不错，建议首付3成买总价400-500左右的刚需上车盘。 蛇口 碧海 西乡 上塘都是不错的板块。总价300万有以下几种打法： 1、南山、福田学位30-40平1房； 2、沙井、光明、龙华60-70两房。 关内学位房：比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：你好广叔，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

回答：你好，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

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