东莞楼市:这种地段的房产不要碰,未来面临无人接盘

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提问：请问广叔 东莞道滘离城区很近，大新鸿基大概23000左右，觉得有投资意义不

回答：你好。道滘能承接城区的外溢，但大新鸿基在边角上，旁边就是高速，不是很建议。

提问：你好广叔！我预算500左右：1.如果长安的话我是买新盘好还是二手毛胚好呢？2.长安有万科臻山府和龙光大镜，寮步万科金域东方靠近东城有地铁概念，大岭山万科松湖半岛属于松山湖概念，如果投资请问优选哪个？3.同样都是投资，3房和4房哪个更适合投资？再次感谢广叔！我对楼市一片空白，要不也不会只有一套自住房囧，错过楼市的牛市！现在出手其实内心很忐忑，又担心成为接盘侠，希望广叔不要嫌我啰嗦！

回答：你好，1、建议以二手次新为主。2、万科臻山府新盘具体要看价格，居住环境方面比龙光江南大境好一点。万科金域东方自住不错，但位置偏了点。万科松湖半岛可以考虑。优选万科松湖半岛。3、具体看地段。一般3房流通性要好一些。现在东莞行情稳定，可以慢慢挑，不要急，房价中长期看还是会涨得，不用担心。

提问：广叔你好，本人东莞户口，只有一套自住房。1，想在樟木头保利生态城买一套别墅改善住房，请问现在出手是否合适？现在的价格比4月份看的时候贵了20%东莞限购政策出来，到目前为止，二手业主都没降价。2，想投资一套房产，请问东莞哪个楼盘潜力最大？能不能推荐几个？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲恺、潼湖、大亚湾买房，请问是否值得投资？4，我看你一直推荐长安花园，我看了一下是个老小区，推荐的理由能分享一下吗？最后问一句，你觉得东莞的楼市还有多少空间？多谢广叔解惑！

回答：你好。1、现在可以买。降价的概率不大，调控只是暂时的限制了购买力。一年后大家都有名额之后还是会继续涨的。2、不知道预算多少呢？可考虑松山湖、南城、临近深圳的长安区域。3、惠州适合有闲钱，做中长期投资的，短期由于供应量大，多是投资客，过了限售期，大家一起抛盘，价格很难起来。4、长安花园也不算老，2010年的房子，大花园社区，整体还可以。投资这个盘主要是它临近深圳沙井，随着沙井的发展，未来会有一部分外溢需求流向长安这边。

提问：你好广叔，首套房，总价340万以内，选宝荷片区仁恒峦山美地76平（靠大马路较吵）还是振业天峦89平或是双龙的怡龙枫景园89平，在外地，五年不会住，买入后马上出租冲抵部分按揭贷款，

回答：你好，三选一的话，峦山美地吧，离地铁站更近，刚需盘里的品质之王。仁恒真是有匠心精神，巴掌大的小区，别的开发商种几块草皮完事，他们却造了假山，流水，喷泉，花园错落有致，车库都裱了画，物业比万科还好，会让人很有归属感。 所以仁恒在卖的三房只有7套，天峦在卖的56套，这也是后者总卖不起价格的原因，双龙位置不如宝荷，宝荷快速地铁口+宝龙工业城，目前商业是短板，会慢慢补齐，市政配套只能依托大运了。

提问：广叔您好，妹子一枚，家里人对这个不懂，只能请教您！ 坐标深圳，深户。 首套买在中山，深中通道出口，83平有房贷，之前父母买的想等深中通道通车，涨一波，但现在感觉很鸡肋。 因为年底或者明年初结婚，想婚前在深圳再买一套。 现有了 弹60,请问适不适合现在将中山卖掉，在深圳置业？直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍，还能住3年左右。 深圳置业的短期不考虑自住，位置具体哪里适合？ 另外男朋友是sfsd,是跟他合资买？还是先自己婚前买？纠结？求指导

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 婚前你自己买，深圳全款抵押或者5改3操作成首套。

提问：广叔好，现在手上有200w资金，本来打算上车深圳，但是715新政后楼市进入冷淡期，现在还能进场吗？

回答：你好，逻辑上非常简单，因为需求长期看没有减少，供给端因不让买房而减少得更多，导致供求矛盾进一步加剧，房价长期稳定上涨毫无悬念。大部分人没有判断能力，羊群效应，喜欢跟风，他们不买，正是专业投资者买入的好机会。政策还帮忙按着房价，尽快买，机会难得。新政看似严厉，实际上影响不大，绝大部分人并不是一来了深圳马上买房，有个三五年工作与社保的人很多，即便只来深圳一两年，用不了多少时间，有深户，有三年社保，也很快可以满足购房资格，需求迟早要得到释放，那时候房价上涨的更多。所有政策只会增加交易成本，不会改变实际价格。而且，政策从来没有说过要房价下跌，别等，有条件的马上买，没条件的制造条件买。现在是新一轮房价上涨的起点！

提问：你好广叔，我卖了广州金融城附近天朗明居的一套房，准备买海珠保利天悦商住房，但钱不够，所以准备卖番禺富豪山庄的一套160方的大房子，不知道这样是否正确？因为富豪山庄的房子附近祈福地铁明年要开通了，而且附近准备也有新盘准备开盘，价格据说比现在还要高出1万元。所以比较纠结这样是否合适。

回答：你好，这样操作不建议，首先用2套置换1套，升值能力不如2套，其次番禺这套涨幅已经很有确定性，现在出手不划算。如果说二套房子差一部分预算，可以做2改1,采用全款抵押方式买入，找中介垫资公司配合，过户后迅速抵押7成，相当于首付3成，资金利用率最大化。

提问：你好广叔，请问福田莲花一二三村的楼梯房值得投资吗？地段、学位加未来的棚改，现在据说已经是极少的房源在卖了。

回答：你好，莲花一村是深圳老牌公务员小区；位置好、密度低、棚改10年内就不要指望了。莲花中学在福田的成绩不差，但进不了全市的前40名；和学位房无缘，带动不了房价。不要听中介的一面之词。这个盘，特别适合不看重次新的中老年人群，自住很不错，投资就远离吧。

提问：广叔你好，第二套总价格在350W左右，学位兼容投资房想在南山，考虑6年后使用初中学位，学府中学值得考虑吗？谢谢！

回答：你好，学位房的成绩就是风向标，学府中学今年表现平平被冠名南二外后，本质还是学府，生源并无改变然后师资亦无质变，因为楼盘多然后又位于南山中心区，生源冗杂，并不是太看好后续走势。

提问：你好广叔，我有两个问题，第一，本人在惠州惠阳买了惠阳雅居乐花园，是否值得长期持有（5-10年），还是亏本抛售合适？第二，在牧马湖新房和龙光城二手房您更建议哪里买，谢谢。

回答：你好，惠州的房子大多是坑，无非是大坑和小坑，跳出大坑再进小坑有意义吗？如果自住，龙光城可买，纯投资，放弃。

提问：广叔你好，请问一下福田大金沙片区有升值潜力吗？金海湾花园2房或者3房作为投资怎么样？

回答：你好，金海湾花园 深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用…… 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

提问：你好广叔，首付80w，工作区域集中于福田南山，考虑到想自住问题想定福田。不打算结婚，适合一个人两个人住即可。考虑到潜力问题是想房子涨了卖掉后更有机会置换大一点的房子，如果一直没涨拿着固定工资比较难在五年左右置换(闻者伤心见者流泪)。深夜翻遍了星球和中介房源，感觉还没有入门，但急于跑步入场。地段好潜力大一点的面积太小30平左右，比如花好园和各大买得起的学区房，想着如果真的要住五六年有点憋屈了。大一点的40平左右最好，但怎么看都觉得潜力不大。求点拨一下。

回答：你好，钱少好难点拔， 80万哪怕是首付三成总价也最多260万，你确定能买得起学区房？或者对福田的学区房有什么误解。 200多万，又想自住，我建议就不要考虑什么地段好潜力大了，先满足自住不憋屈再说。 买个老旧一点的大一居，好好装修下，比窝在29平的花好园单间天天享受滨河路的噪音，生活质量要高的多。

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