广州楼市:切记!远郊不要碰,未来面临无人接盘

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：您好广叔。为了孩子上学需要暂住6年黄埔科学城，离校最近的楼盘是岭南山畔，二手4房的价格在4.8万了。想问一下买下这里的话还有投资价值吗？美国人学校附近有没有更好的楼盘选择从投资价值看？

回答：你好，岭南山畔可以考虑，地铁近，旁边就是尖峰岭公园。美国人学校附近就岭南山畔好一点，其次是万科城、雅居乐富春山居。岭南山畔可以考虑，地铁近，旁边就是尖峰岭公园。美国人学校附近就岭南山畔好一点，其次是万科城、雅居乐富春山居。

提问：广叔，谢谢！请问南沙的星河山海湾是否有投资的潜力？

回答：你好。星河山海湾在南沙港，这个片区适合休闲度假，配套不是很好，投资一般般。

提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：广叔您好，请问南沙湾怎么样？我看中了一套南沙湾的中交蓝色海湾，靠近南沙客运港，您觉得怎么样？

回答：你好。中交蓝色海湾一线稀缺海景，宜居，地铁南沙客运港站，缺点是配套欠缺，不过未来会逐渐的完善，自住+投资可以考虑。

提问：广叔你好，我想买套小户型纯投资用，短期。广州什么地方升值空间比较大呢？200w左右的 有什么推荐吗？

回答：你好。200左右小户型考虑黄埔科学城：保利越秀岭南林语、万科山景城

提问：你好广叔，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦纯投资怎么样？感觉这个盘租金较高。可减轻月供压力。首付计划70w,现金流可供3到5年。

回答：你好，你本身现金流可以支撑3-5年，何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和高租金，涨幅慢，现在看来这种资产的回报率并不高。

提问：广叔好，请问一线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。而新区，有大量土地供应，新房的选择更多。老城区好还是新城区好？

回答：你好，跟着规划走，不会错。新城是否值得买？一般有以下5个标准：１．新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。２．人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口。３．市政带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手。４．有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。５．规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。

提问：广叔你好，年前定的深圳大运那个房子，已经交了定金15，和资金监管，贷款审批中，中介费没有交，中介的。 疫情影响，收入（外贸）暴跌。感觉无力承担1.5的月供了。手上仅剩下20多子个弹了，小孩子下半年幼儿园。 你说我们要不要稍微亏点定金3-5万，把房子退了。也不知道退不退地了，还是硬扛。不知道国外什么时候才能恢复快递。 好造孽啊，买房的喜悦全部变成负担了

回答：你好，国外刚开始，可能还要持续几个月 先和业主协商下，拖一段时间，跟银行打个招呼，暂时不放款了。 业主不同意，只能先退掉了 也可以让中介找找其他买家，尽量把定金赎回来

提问：你好广叔，广州有一套地段还可以的小户型，因为家庭资金紧張，计划今年一定得卖出去，想请教一下是现在卖还是年中或年底再卖更合适

回答：你好，今年受黑天鹅事情影响，全国二手市场短期2-3个月成交量都有下滑，但只是短期影响被延迟，几个月后市场信心就会恢复，只是迟到，不会缺席。所以现在如果急着卖，反而卖不出好的价位，年中年末可能是较好出手时机，不过现在可以让中介先高价挂着，看看市场反应，不要急着降价。

提问：广叔好，首付80，总价200万左右，上班地点在车陂，要求有幼儿园小学学位的，有什么楼盘可以推荐的吗？

回答：你好，总价200万，如果就近的话： 1、车陂东圃：春江花园、天河广场、雅怡居 2、稍远距离的话：东荟城、中海誉城、万科金梦的小两房

提问：广叔你好，天河车陂富力天禧值得投资否？你看这套95.64方495万的三房如何？

回答：你好，这是14楼，还是24楼。这个小区的这个户型100分，小区除了偏小之外，也是100分，这个位置就不要追求什么学位了 如果不追求杠杆的话，可以买的

提问：你好广叔，纯投资，首房首贷，总额1000万左右，有以下选择，请帮助排序：1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房：第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。

回答：你好，首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。 前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

提问：你好广叔，现有几套房产无月供，HBC公寓+2套龙华小产权，年入100万，香蜜湖荔林苑97平米出租保留学位，户型不方正朝向东北，东海实验小学学位+深高南，龙华民治梅花山别墅一套自住，改建过但是配套管理不行，现在面临的问题是3年后孩子如果再福田上小学的话，就要租房住或者换房，考虑将福田房子卖了腾出名额买龙华高级中学学位房，但是周边房子金亨利一期太吵，莱蒙5，6期，汇龙湾哪个会更适合呢？ 是选择福田学位房+租房还是龙华学位+自住呢？如果选择龙华选哪一个小区更适合？

回答：你好，荔林苑00年左右塔楼，过往涨幅还是不错的。东海实验小学这几年进步很大，深高南积分较高且今年增速较大，积分够可以自用。除了考虑自住和学位，置换往往还隐含着两个需求一个是升值，一个是周边的家长与孩子群体也就是圈层。有以下几个方案可供参考：1、学位为主小学 + 初中 + 高中有进有退，百花区实验小学 + 实验中学，荔园小学 + 实验中学。2、兼顾居住小学 + 初中 + 高中有进有退，荔园外国语 ，深高南，龙华深高北，深实验坂田校区、深外龙华，圣莫里斯等四个小区。3、兼顾居住，小学 + 初中 + 高中八大，宝安中学共享学区、南外高新、南外科华、南外大冲部分小区。育才和翠园暂且不推荐，虽然教育水平并不差。4、兼顾居住，小学 + 初中，南二外、南实麒麟部分小区、南实南海部分小区、侨外、明德有争议。这些主要考虑学位价值，未将升值因素考虑在内。

提问：广叔好，我周末去看了西丽的京基御景峯，对小区和户型都还比较满意；但是好像学校比较一般，不知您是否了解？还有什么比较好的建议吗？我是自住+学位的需求。

回答：你好！自住尚可，但学区一般。西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位，其实不如选宝中，甚至红山。

提问：你好广叔，请问龙岗的恒裕珑城好，还是坪山的恒大城好，刚需兼顾学位。感谢回复。

回答：你好，恒大城在坪山规划的中央居住区内，目前来说坪山唯一值得投资的区域，短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型，长期看坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大。至于说五年我个人看法时间再拉长一点会好些，至于是否适合自己看自身情况来定。自住入手恒大城还不错，龙岗名校前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高。考虑保值和学位建议在这几个学校中做选择。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:切记!远郊不要碰,未来面临无人接盘
广州楼市:这类房子不要轻易碰,未来面临无人接盘
东莞楼市:这种地段的房产不要碰,未来面临无人接盘
广州楼市:这种房子不要碰,价格不涨还无人接盘
广州楼市:这几个地段买房要谨慎,未来小心无人接盘
深圳楼市:这种房子最好不要碰,价格不涨,未来还面临无人接盘
两大新规下，房价会不会直降30%？开发商：3类房子或“无人接盘”
广州楼市:房产投资切记,郊区别墅不要碰全是雷区
广州楼市:未来这种房产,可能面临无人接手的困境,严重影响保值
广州楼市:这种房子最好别碰,小心成了接盘侠!