深圳楼市:这种房子最好不要碰,价格不涨,未来还面临无人接盘

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔您好，我预算550万，想在南山中心区买小两房，学位的话小学差一点，中学想要学府中学，为孩子上学也为自住，也想保值增值，有哪些选择呢？中介推荐了阳光里雅居，南海大厦，南海城中心，山东大厦，天源大厦，钜建大厦，百富大厦南山区，信和自由广场等，请问该如何选择呢？非常感谢！

回答：你好。中介果然是中介啊！推的都是一堆啥盘，清一色的上了年纪的老大厦，商住混合，人员杂乱，看来我们的工作还是有一点价值的。阳光里雅居倒还可以，再看看南光城市花园吧。

提问：龙岗中心城有什么特别的硬伤嘛？最近关注万科清林径在。

回答：除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始补涨了。很多房子上调了十到二十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已上浮5个点。错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。

提问：三叔，你好！现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共按揭90万），深圳蛇口华彩花园一套（按揭近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请三叔指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

回答：深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。我查了下，华彩近几天成交了一套152平，单价只有54000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。

提问：三叔，你好，请教两个问题:1. 本人深户，父母55岁，可以随迁户口到深圳吗？2. 父母在老家有一套纯公积金按揭的房子，户口迁至深圳可以三成首期买房吗？

回答：1，可以随迁，但需要你入深户满八年；2，公积金按揭不上征信，可以三成买房

提问：三叔你好，请问我岳母68岁（贷到80岁）最近刚买房我跟我老婆是押保人，未来3-5年我跟我老婆如果还要买房（目前没有名额）到时候有可能会是家庭为单位无房但是有按揭记录，也有可能是二套买房有按揭未还清、也有可能会还清。给岳母的这个押保到时候会影响到我们按揭吗？谢谢。

回答：首期成数跟你们个人名下是否有按揭有关，押保会有一点影响，提前准备好流水，能够覆盖负债，按揭一般还是能批。

提问：请问三叔如何看待双拼户型？后续有什么麻烦或者多的支出！低于市场价多少才值得入手！

回答：“双拼”是开发商为了应对“7090“整出来的畸形产品，在限购如此严、名额如此珍贵的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双拼:

1、单价严重低于单证户型

2、有长期自住需求

3、有拆分价值的双拼

至于遇到的问题，你可以从选择的价值去倒推

提问：三叔怎么看华强北的学位房？有没有坑？

回答：这些都是正规的商品住宅，学位房看上了就买，今天你觉得贵得不可思议，明天只会更不可思议。但是学位房更适合自用和短持，因为名次每年都在洗牌，要择机换筹。比如暴击的南外大冲，成绩如若下滑，黑天鹅就来了，富贵险中求。

提问：泰华俊庭怎么样？

回答：报价已经不便宜了，看下别的吧。路窄人杂+老旧小区+没有学位=回避。

提问：三叔好，我们公司有一个罗湖清水湖片区的公寓内部单价买房名额，具体公寓名字是:中海慧智大厦U-SPACE。该公寓面积是45平，层高5.1米。首期50%，商业按揭。产权只有30年，不限购，需要注册公司，以公司名义购入。请问这样的公寓是否有购入的价值，风险点在哪？交易税费高吗？

回答：您好，每个产品都有不同的受众群体，我们不能一概而论的说是坑，只能说公寓不适合大部分人，等住宅买无可买了再说，不能因为点芝麻小便宜，丢了大西瓜——占用原本可以住宅的资金，错失买房机会。

提问：请问三叔，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价720万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了，有其他推荐吗？

回答：市场行情就是如此哎，诺德14W+了，宝中两房都900+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子，具体参考内部分享。

提问：三叔，可以回答一下我的问题吗？小孩现在上幼儿园中班，准备换个房子，我宝中上班，老婆南山上班，老人带小孩，预算700万，最好3房，两房也可接受，现在有几个选择：翠微园，育才；现代华庭等房子，南二外学府；中南花园，宝实验；碧海富通城，御湖湾等等一众房子，海湾中学，兼顾学校和房产的保值增值，哪个选择更好一点？

回答：碧海学校一般，怕是不能满足你的学位需求。育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗翠薇园的衰老，现代城华庭在南山中心区，房子外观，区位，学校都不如中南花园，中南小区带地面花园，周边城市界面更好，离宝体也近，学位也更硬核。我觉得不难选啊。

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