深圳楼市:这种房子最好不要碰,价格不涨,未来还面临无人接盘

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!

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提问:三叔您好,我预算550万,想在南山中心区买小两房,学位的话小学差一点,中学想要学府中学,为孩子上学也为自住,也想保值增值,有哪些选择呢?中介推荐了阳光里雅居,南海大厦,南海城中心,山东大厦,天源大厦,钜建大厦,百富大厦南山区,信和自由广场等,请问该如何选择呢?非常感谢!

回答:你好。中介果然是中介啊!推的都是一堆啥盘,清一色的上了年纪的老大厦,商住混合,人员杂乱,看来我们的工作还是有一点价值的。阳光里雅居倒还可以,再看看南光城市花园吧。

提问:龙岗中心城有什么特别的硬伤嘛?最近关注万科清林径在。

回答:除了离市区远和没有热点可炒,龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去,龙中才是他们心目中的宇宙中心,除了不涨,龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家,龙岗已经开始补涨了。很多房子上调了十到二十万,龙中,大运的房价都在涨,康城成交价已上浮5个点。错过宝中,错过前海,再错过龙岗,刚需就真的无处可去了。

提问:三叔,你好!现在想优化一下房产跟你咨询:长沙两套住宅和两套公寓(共按揭90万),深圳蛇口华彩花园一套(按揭近300万),小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫,就牺牲品质买了华彩老破旧,现在手头上有160万,也打算卖了长沙公寓一百万,能凑260万,有两个想法:1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城,2、担心出手速度慢,房子快速涨,不卖华彩,再在深圳投资一套四百万人小两室。请三叔指点,怎么优化更合理,也可以有第三套方案,谢谢!

回答:深圳老破大的威力有多大,看华彩花园就知道了。我查了下,华彩近几天成交了一套152平,单价只有54000。也就是说,连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房,面积应该不过百,要好出一些,不过受大盘拖累,也卖不上高价。我的意见,华彩能出则出,集中力量重新选一套好的标的。

提问:三叔,你好,请教两个问题:1. 本人深户,父母55岁,可以随迁户口到深圳吗?2. 父母在老家有一套纯公积金按揭的房子,户口迁至深圳可以三成首期买房吗?

回答:1,可以随迁,但需要你入深户满八年;2,公积金按揭不上征信,可以三成买房

提问:三叔你好,请问我岳母68岁(贷到80岁)最近刚买房我跟我老婆是押保人,未来3-5年我跟我老婆如果还要买房(目前没有名额)到时候有可能会是家庭为单位无房但是有按揭记录,也有可能是二套买房有按揭未还清、也有可能会还清。给岳母的这个押保到时候会影响到我们按揭吗?谢谢。

回答:首期成数跟你们个人名下是否有按揭有关,押保会有一点影响,提前准备好流水,能够覆盖负债,按揭一般还是能批。

提问:请问三叔如何看待双拼户型?后续有什么麻烦或者多的支出!低于市场价多少才值得入手!

回答:“双拼”是开发商为了应对“7090“整出来的畸形产品,在限购如此严、名额如此珍贵的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双拼:

1、单价严重低于单证户型

2、有长期自住需求

3、有拆分价值的双拼

至于遇到的问题,你可以从选择的价值去倒推

提问:三叔怎么看华强北的学位房?有没有坑?

回答:这些都是正规的商品住宅,学位房看上了就买,今天你觉得贵得不可思议,明天只会更不可思议。但是学位房更适合自用和短持,因为名次每年都在洗牌,要择机换筹。比如暴击的南外大冲,成绩如若下滑,黑天鹅就来了,富贵险中求。

提问:泰华俊庭怎么样?

回答:报价已经不便宜了,看下别的吧。路窄人杂+老旧小区+没有学位=回避。

提问:三叔好,我们公司有一个罗湖清水湖片区的公寓内部单价买房名额,具体公寓名字是:中海慧智大厦U-SPACE。该公寓面积是45平,层高5.1米。首期50%,商业按揭。产权只有30年,不限购,需要注册公司,以公司名义购入。请问这样的公寓是否有购入的价值,风险点在哪?交易税费高吗?

回答:您好,每个产品都有不同的受众群体,我们不能一概而论的说是坑,只能说公寓不适合大部分人,等住宅买无可买了再说,不能因为点芝麻小便宜,丢了大西瓜——占用原本可以住宅的资金,错失买房机会。

提问:请问三叔,南山区鸿瑞花园,71平两房,报价720万,刚需刚结婚夫妻可以买吗,感觉单价太高了,有其他推荐吗?

回答:市场行情就是如此哎,诺德14W+了,宝中两房都900+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了,居家很安静,物业保养好,又有学位加成。估计你们还很年轻,收入后劲很足,南二外学府是南山第二梯队的学位,虽不至大富大贵,但每年稳步上扬,有利你们后期换大房子,具体参考内部分享。

提问:三叔,可以回答一下我的问题吗?小孩现在上幼儿园中班,准备换个房子,我宝中上班,老婆南山上班,老人带小孩,预算700万,最好3房,两房也可接受,现在有几个选择:翠微园,育才;现代华庭等房子,南二外学府;中南花园,宝实验;碧海富通城,御湖湾等等一众房子,海湾中学,兼顾学校和房产的保值增值,哪个选择更好一点?

回答:碧海学校一般,怕是不能满足你的学位需求。育才,这几年表现平平,学位因素不足以抵抗翠薇园的衰老,现代城华庭在南山中心区,房子外观,区位,学校都不如中南花园,中南小区带地面花园,周边城市界面更好,离宝体也近,学位也更硬核。我觉得不难选啊。

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