广州楼市:这类房子不要轻易碰,未来面临无人接盘

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好！我们家现自住天河五山，工作在越秀区庄附近。今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁，09年刚上幼儿园小班。计划过几年到越秀上小学，现在有几个方案：1.把员村这套房卖了，再在越秀买套两房或三房的学区房自住；2.在越秀买套一房学区房，另外租房。请问您认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高？

回答：你好。员村新村周围配套齐全，双地铁，生活还是挺便捷的，但这种老破小，未来堪忧啊！建议出手置换。建议方案1，学区房如果是注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城则是地段投资，投资的是未来，两者没有可比性，看你个人的偏好和需求吧。

提问：广叔好，我人在无锡 刚在广州南沙买了时代香海彼岸投资 哪个盘前景怎么样 因为那个是分期 所以现在还能买一套 做四成首付 我现在纠结该投资无锡 还是买广州科学城 知识城 增城板块 后期也可能自己住 现在4成首付有个一百多万 无锡经开区市政府板块和广州开发区 哪边投资前景好 麻烦您一定指点下

回答：你好，时代香海彼岸中长期看有潜力。无锡有房子住了吗？如果有自住的话建议投资到广州科学城，才能收益最大化。

提问：你好广叔！坐标广州海珠区，目前情况广州社保3年，在參加入戶考试，去年考过一次，今年？考在十一月份，心里也沒底，目前手上100W，月入3W左右，无房贷，2小孩，大的上小四公立赞助的，小幼儿园，考虑到过两年小孩上学！有考虑过买广州周边新塘，佛山临广州的也有考慮，上班時間自由，现在情况是买周边呢？还是等入户广州买二手呢？那种方案更优？如果优先考虑周边，请推荐几个盘，请广叔指点！謝謝??！

回答：你好，建议先上车，因为金融大放水，而且深圳涨完涨到东莞那边了，广州的行情很快到来，佛山的行情也会先从广州过去。所以如果等明年的话，怕会错过一波行情，明年买怕会更高价。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城；佛山可考虑陈村、北滘、千灯湖单价相对低一点，比如陈村的万科缤纷四季、广佛颐景园、悦峰天誉，北滘的深业城等。千灯湖：万科水晶城、星英半岛、太平洋国际花园

提问：你好广叔。坐标深圳。目前深圳南山一套95年老破旧两房，这两年一直闹旧改。小学一般，中学比较差。小孩九月份小学二年级，想5年后买个好点初中学位。目前资金230万，预算600万以内，想再买一套，现在两个选择。1.龙岗仁恒公园世纪二期，均价五万多，2022年交房。2.因为最近沙井房子涨得厉害，是否可以投资一套沙井二手房(这样就不买龙岗的), 5年后卖掉，再买一套学位房。所以现在不知道到底要怎么选择，希望广叔指点迷津

回答：你好。建议考虑沙井，龙岗供应量较大，仁恒2023年交房，3年限售，到2026年才能出手。

提问：广叔你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成……卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问：你好广叔。本人目前37岁，定居深圳，一儿一女，老婆专职主妇，没有工作。现在在深圳有两套房，一套在布吉，2011年买入，从16年到现在，基本没涨，卖出后可得200W。目前在住地为罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，暑假后上三年级。想打算买个深中学位给女儿和儿子用，之前有计划买入，但是由于拖延，近一年，深中学位房已经想了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，目前市值110W，另外一套在照母山的康桥荣府，市值100W，且为西南大学附属中学学位，两套出手后可得150W，请问广叔是否保留还是出手后买入深圳，现在担心入手深圳在高点，因为春节后，房价已经涨了不少，是否要再观望下？

如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了，还跌了10%左右。目前收入50W，税后。谢谢广叔

回答：你好，布吉整体跑输大盘，建议出手。罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。所以投资角度，建议回避。优先星球内推荐的板块，买处于上升期的名校或者潜力名校。重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入世，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。

提问：广叔你好，我在广州白云区万达这边工作，社保2年半，广州没有房票，今年佛山房价跌了一点点，想着在白云区边上的佛山里水买首套房自住，自己有车上下班也比较近。手里子弹45万，月入2万，今明两年考虑结婚最近看了里水大道附近的几个楼盘，规划说未来规划佛山5号和8号接轨广州地铁，还有条有轨电车连接广州地铁，离广州最近的金沙洲房价都到3万，3.5了，压力太大，里水大道附近有保利紫山，时代家星荟，领地豪庭和豪苑，和柏悦华府，这几个楼盘都属于一个片区，学位那些都差不多。因为首套自住，佛山比较容易落户，广州落户有点难。广叔，我这种情况怎么做选择？佛山还有更好更适合自己的位置吗，综合推荐下，谢谢，你怎么看广州边上的佛山里水，谢谢！

回答：你好，首先投资角度来说，资金充足建仓首选广州。54大法找婚票可以破限购。广州真正涨幅比较大的是“城郊结合部”，就是沿着地铁7号线沿线的两侧，以及结合广州“向东向南”的这些区域。具体板块及楼盘详见知识星球内部分享！

佛山投资优先千灯湖，其次就是北滘。看好千灯湖的唯一原因：佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。另外里水临广一带，很多人都看中了金沙洲，但在我眼里的话呢，金沙洲这边有点盛名了，黄歧这边老的楼盘比较多，一般的话回避一下滘口这个地段吧。

提问：成都户口在成都购房，想请教：1、从纯投资的角度看，在不考虑房票区域的情况下，下列板块如何排序？新川板块、怡心湖板块、锦江生态带板块，攀成钢板块、三圣乡板块、大面板块以及三环路内的核心区。2、纯投资的话，每套面积应该在哪个区段好呢？ 3、看了麓湖大平层湖景精装房，好梦想拥有一套，纯住并考虑传承哈，麓湖生态城您怎么看？新手问题多，给您添麻烦了，谢谢您！

回答：新川锦江生态带，还可以，其他不行。怡心湖双流什么都没有价格却已经冲上去了。三圣乡，大面已经是过去时。纯投资以90到110平三房两卫房型为主。麓湖不可以投资，ceo盘，如果有买麓湖的钱可以买深圳去吧，不能在成都买。

提问：刚需上车首套，首付200w，北京工作集体户，工作一年（望京上班），需和父母接力贷款。惠新西街地铁10号线附近的胜古北里小区，两居400w左右，可以入手吗？纠结房龄老，正在等边户客厅带窗户的户型。

回答：子弹200，其实可以多关注总价500万左右，90年后的楼盘。贷款 成长性和流通性会更好。 90后的惠新里淘淘单价6万的

提问：广叔你好，关于房子的问题向您请教。目前状况：2017年在石岩宏发世纪买了88平房子，近三年几乎无涨幅，作为投资，当时买的实在有些不理智。最近宝安中心房价飙升，于是开始纠结要不要换房。我名下只有这一套房，如果换好一点的区位，只能卖掉石岩的房子才能凑够首付，想请教1.石岩的房子现在卖是不是比较好的时机，还有上涨空间吗？2.如果考虑投资是宝安中心区小两房潜力大，还是去沙井买大一些的房子潜力大？3.西乡合正汇一城小三房和深业新岸线小两房哪个值得投资？（考虑目前房价，新岸线的两房已超出资金范围，还有可能回落一些吗？）

回答：你好，宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。建议出手。 这几个板块投资潜力对比： 西乡>宝中>沙井 优先幸福珺湾 中信湾上 合正汇一城

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