广州楼市:这类房子投资不要碰,贪便宜的买了就后悔

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提问：广叔您好，坐标广州番禺区，现有碧桂东苑一套小二房证过10年，现在在放租中，还有少量贷款，房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹120-150W，月入三万，本人42岁。是广州番禺东苑户口，但工作地点和家庭都在番禺南村镇。现在想年底入手一套小三房小户型的房子。投资为主，如果能自主或好的小升初学位房更好。但是南村周边的万博区域房价都基本4-5万，我最近比较疑惑，又担心房价下跌的问题。又担心人民币未来贬值更严重。请问广叔，像我这种情况如果买房可以保值升值，要如何投资？是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的？或者广州亚运城？或者广汽汽车小镇？凯德山海连城的？或者南沙的？或者黄埔科学城的？或者新塘不限购区域的？谢谢广叔详细指导一下。谢谢

回答：你好。碧桂东苑，东新高速、京珠线切割，盘较大，没有地铁，价值一般。你的投资理念需要调整一下，过于保守，容易错失机会。投资不是买便宜，投资是买地段，买周围环境，买潜力。万博CBD是比较有潜力的，未来大有可为。你列的这一堆选项，就后面那两三个还可以，其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨，不能夯实房价，当然不是说没有价值，只是相对其他的板块来说，不确定性高，而且持有周期长，风险大。你想想买进去三五年不涨，时间成本和机会成本是很大的，不涨等于亏。能买限购区域就限购区域，板块及楼盘详见内部分享！

提问：广叔，您好！富力南驰.富逸华庭楼盘很大，旁边还会有旧改项目，有投资空间吗？现在差不多5万，这种大楼盘，以后会不会很难出手？目前附近还没有地铁，最近的地铁都1km多。值得入手投资吗？今天去看了楼盘，目前在售T6-T9，北向100多米有火车和高铁还有广园快速路，会不会噪音太大？两梯6户，南向100平方的房子比中间105方的户型的房子总价贵20万左右。南向的房子不担心噪音，中间105方的户型是南北对流的，就是担心噪音。今天选了25楼，楼层高了会不会噪音小很多啊？指教了诚意金，可以退。急切期待广叔您的宝贵意见！拜托拜托！

回答：你好。富逸华庭近鱼珠CBD，北向多工业厂房，铁路线、高速，周围环境不是很好。未来如果周围改善的话，价值应该会有所提升，马马虎虎吧，看旧改力度了，有一定的不确定性。选里面那一栋会安静一点。

提问：广叔您好！新人首问：本人在黄埔区工作，家庭年收入六十左右，两个小孩。出于投资加自住的目的，买了知识城龙湖双珑原著的联排中间位，花了七百多万。买完之后才陆续看了一些有关房产投资的资讯，现在有两个问题：一、龙湖这套联排有投资价值吗？是能卖的时候尽快出手还是长期持有等待升值？二、手里还有八十左右的子弹和一张房票，刚看了黄埔雅居乐创新中心的公寓，均价九千多一方，四十年的居住权，您认为有投资价值吗？如果不建议买的话持有现金还是投资其他地方？资金不多，投资的话可以看看哪些楼盘呢？

回答：你好。1、龙湖双珑原著近地铁，但知识城位置较偏，刚需通勤太远，因此短期就缺少了主力购买群体的支撑，片区发展起来需要很长时间，同时周围空地多，未来楼盘也会多，竞争大，有很大的不确定性。当然未来如果配套跟上，产业成熟、多企业进驻、周围环境改善了，价值还会攀升。如果做好了中长期投资打算可以持有。短期三五年的增长较慢。2、公寓不要买！涨幅慢如蜗牛，转手税费高，流动性弱。建议想办法多凑点子弹，房票珍贵，不要浪费了。回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，我上车黄埔缺点资金，有中介跟我说可以做GPGD，这个方法可靠吗？另外，我还不具有购买黄埔的资格，中介也说可以跟业主谈，等有资格的时候再去办理过户，这个做法对买家来说是否具有很大的风险？本来黄埔现在在涨了，如果一没资格二没足够资金，是否很容易被卖家恶意毁约？如果可以提前入手，文冲的丰逸尚居用来做短期投资3-5年是否具有投资价值？如果不建议这样上车的话，现在可以入手新塘的二手盘吗？（目前比较中意白江地铁站的新都盛世名门和东方名都，单价都在2.3/2.5万左右）感谢！

回答：你好，gpgd怎么操作？1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。2.真正的gpgd，来自选筹。选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。4.有风险。

跟业主谈交易周期的事情，如果房票最后没有办妥，也需要把风险在合同上规避掉，把合同条款都修改成利好你方，万一没有达成三方无条件解约。丰逸属于黄埔的后涨房，因为黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，你买也无妨 新塘还是算了

提问：广叔好，坐标广州市黄埔，最近在传三年内整个黄埔区都要拆迀整改，房租一路上涨，是否影响房价上涨，整改后将有大量楼盘房价是下跌？

回答：你好，传言止于智者！不过黄埔这个板块是我看好的区域。首先要明白广州大的发展方向是向南向东，而不是向北向西。抓住这个大方向，买房就不会有大的失误。一路向东。荔湾越秀——天河——黄埔——新塘。纵观广州城区的历史变迁可知，改革开放以来广州城市发展的主轴最先就是东进。

可以说，东进的脚步基本一直要快过其它方向。广州两千多年的城建史，原本主体一直蜷缩在越秀、荔湾等老城区狭小的“骑楼”内；近二、三十年，由于实施东进战略，广州城市的中心逐步移到了现在的天河北、珠江新城。天河成了今天“广州人的面子”，成了这个拥有两千多年历史的古城最为豪华的“会客厅”！而近几年黄埔的发展令人刮目相看。由于广州东进战略的推进，黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进，大量产业进驻，城市面貌的更新，都赋予黄埔不小的投资价值。总的来说，黄埔内部也细分为几个板块，旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，没有广州名额了，还可以jyd贷出几百万，想问我该投向哪里？jyd全款买房应该就是需要买个涨幅快的盘在jyd年限前卖出赚收益吧？非限购区域有哪个盘能值得入呢？3-5年卖出。佛山千灯湖？能否推荐几个盘？谢谢！

回答：你好，原则上你说的没错，但是实际操作的时候没有那么简单，很多人会失手。非限购区目前来说只有新塘一带还能入，千灯湖也是，但是我不建议今年入。因为珠城的价格还没起来，非限购区还不适合买。 为什么广州今年能入限购区热门的板块 因为深圳西部已经拉涨二三十点了 下一波的水自然会流到广州 这跟我第一段跟你说的是同理的

提问：你好广叔，新塘白江站的东方名都一房，祈福新村缤纷世界，都是一手房，这两个来说哪个升值潜力更大？品秀星图钱不够不然它是首选，另外手上有铂林公寓38房复式，没名额买广州了。还是说不投资上面的单位，把铂林地放了换鱼珠的三房单位呢？因为有自住的房子，所以主要是考虑投资。

回答：你好，小户型一定要有地铁，东方名都次新盘，近地铁，有花园社区可以考虑。如果是纯投资，建议出手柏林公寓换鱼珠三房是比较好的选择，黄埔科学城也是个不错的选择。

提问：你好广叔，有几个问题请教您： A. 目前状况：坐标深圳/预算450以内/投资为主，自住为辅。 B. 现有选筹方案： 方案一：等待新盘入手，考虑 沙井海岸城 或 光明金融街 方案二：上车二手盘，目前选择： 1. 光明正兆景89平三房，418万； 2. 沙井西荟城67平二房，430万； 3. 金地上塘道一房，356万，或 52平二房，468万； 4. 潜龙曼海宁一房，399万； 5. 白金假日公寓43平小二房，398万。 C. 问题：希望广叔赐教，从投资回报率的角度，对于选择哪一种方案的楼盘有何建议？谢谢

回答：你好，这几个盘优先光明正兆景，单价控制在4.5内更好 光明自身的定位非常清晰：和北边的松山湖，南边留仙洞总部基地、南山科技园连成一条完美的科技走廊，随着基础设施的不断完善，价值会慢慢凸显。 另外几个盘溢价太多了

提问：你好广叔，首付200万，sfsd，投资为主，两年内基本不考虑自主。双十一后年前一直在碧海西乡片区看房，基本锁定90平以下三房次新，比较中意松茂御龙湾，泰华阳光海，圣拿威 海语西湾几个盘。现在问题是双十一涨价后，挂牌价都比较高，且少有新盘放出。现在是继续等便宜点的的新挂盘还是扩大范围去看其他非热点前期涨幅不大的区域楼盘？200w首付还有其他片区推荐吗？

回答：你好，你这个预算大概是在600-700万，片区的天花板所致，你这个总价就不要离开南山，宝安，福田，龙华这几个区域，值得买的，其实都已经涨了。还是咬紧牙上吧，来深十多年，除去08年有下调，其他都没见跌过，真可谓日不落的深圳啊！

提问：你好广叔，麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款，请问这种情况下。怎么操作才能保障买到心仪的房子？

回答：你好，科技园上班首选南山，次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房。 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选，也是领涨盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

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