广州楼市:贪便宜买了这类房子,入住后就开始后悔

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提问：广叔晚上好，新人首问。目前手上子弹100左右，因为老家有贷款记录，首付要4成。计划在黄埔科学城或者长岭局，以及亚运城中选择，两房即可。目前比较心仪是黄埔的龙光峰景华庭和金融街融穗御府，这两个盘不知道广叔觉得怎样？或者有其他建议吗

回答：你好。建议首选黄埔科学城。龙光峰景华庭西北方向有个加油站，一些人会忌讳。金融街融穗御府也还可以；还可看下科学城投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，现在萝岗旧改搞得轰轰烈烈，现在卖掉时代春树里再买其他盘是不是过早？是否可以再等两三年再置换？

回答：当然是可以的。但是如果有条件，资金允许，当然是不断置换到更优质的楼盘，实现资产最大化增值和保值

提问：新人首问 广叔你好！本人在黄埔科学城工作，两年前在新塘凤凰城入手了一套二手房，用的父母名义首付100万贷款15年，月供2万，目前本人名下广州无房有贷款记录已还清，手头有200万子弹可用，年收入不稳定70-150不等，如今刚入户广州，两个小孩也即将上小学，想按揭买个四房自住加学位加投资，一手二手都可，有以下几个问题一：科学城500万总价内的左右的四房目前只了解到常春藤和中海誉城，请问选哪个还是有其他盘选择？问题二：凤凰城凤锦苑这个因贷款年限太短总感觉不划算，加上目前手头资金不多，有必要现在卖掉吗？还是继续持有一年后手头宽裕了再上车？

回答：你好。1、常春藤前不着村后不着店，缺少配套交通，不建议买；中海誉城目前这个地段我认为有潜力的，暂时没有地铁，离香雪站较远，未来有规划的可能。

2、凤凰城盘大，地铁远，常年大量抛盘，价格是易横难涨。首房首贷一定要好好利用，尽量贷足30年，利用好杠杆，贷更多的资金，更长的时间。房子除了赚房子的钱，还有金融的钱。500左右4房，建议看下：具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔好，我们的情况是这样，手头110万资金，想在广州购置一套房主要是让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，最近纠结了很久了，目前对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，朋友都建议买科学城好，第一套房首选哪里比较合适，请给我建议一下。

回答：你好。有房票当然首选科学城啊！知识城这个概念比科学城差远了，地理位置也偏，发展比科学城要慢。可参考：具体价值高的板块及楼盘分析，详见星球内部。

提问：你好广叔，本人45岁，东莞户籍，东莞南城西平一套自住房（无贷款），东城有套公寓，几年前全款在广州南沙投资一套房，山东县城老家两套房，现有子弹200，家庭年入100到150W，想继续投资一套房，看了东莞各镇区的各楼盘和广州增城各盘，意向石排镇的艺境松山湖和中堂镇的卓越浅水湾，首付100以内的小三房，恳请广叔指点一下，在哪里买好一些？不胜感激！

回答：你好，东莞目前已经是牛市尾声，高位接盘不明智。应该选择正在上涨中的广州，收益更稳，未来天花板也更高。楼市总是先涨价，才被“看到”，没涨价的时候 人们总能找到缺点，涨完之后总会有一群人无脑吹。普通人能独立判断趋势太难。东莞我们已经分析过很多次，未来各区之间的价格分化会越来越明显，购买力强的板块价格会更高，比如松山湖。购买力弱的板块会继续横盘，跑输大盘。

子弹200建议首选深圳 广州，东莞公寓建议出手置换到星球内推荐的板块。广州如果能破限购，关注星球内推荐的板块，才能利益最大化。

提问：你好广叔，坐标中山。家庭人数夫妻2人，孩子在外地。目前有一套房还贷中，夫妻俩公积金提取可还贷不需要增加费用。一套岭南映象复式顶楼准备出手。家庭月入4万，帮孩子还贷2万/月，资金150w。问题：1、根据家庭情况，岭南映象复式顶楼现在是否需要出售？2、手上资金在没有房票情况下可以再买入哪些城市房子？

回答：你好，1.投资角度来说，可以出手。顶复是鬼牌，属于逆向思维的小众产品。标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。顶复成交时间长，流动性差，总体来说并不算好的投资标的。另外城市角度来说，中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.子弹150，建议直接破限购买一线城市，推荐广州，广州市场还在启动期，当下是比较好的进场时机。本科学历+半年社保可以落户买黄埔。由于广州东进战略的推进，黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进，大量产业进驻，城市面貌的更新，都赋予黄埔不小的投资价值。总的来说，黄埔内部也细分为几个板块，旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。从板块潜力来说，投资回报率高的板块内部资料也有详细分析。如果实在开发不出来房票，再考虑南沙，新塘这些不限购区域。

提问：你好广叔，请教一下，自住兼学位，老公佛山上班，我在珠江新城，户口在越秀想买回这里，首付不多，大概60-80w，学位房只能买老破小了吗，可以通过高评买到哪些还算靠谱的房子？月供大概多少，谢谢！

回答：你好，是的，60-80万，倒推您的总价260万总价，按照越秀区的老婆小的价格，4-5万肯定是要的，那么只能买一个50-60平，或者不超过65平的两房 不过也不用悲观： 1、要不就干脆跳出先前的思路：把选筹的范围往外扩充，尽量用杠杆去买一个小三房，总价在300万左右，或者300万出头，比如番禺、比如老黄埔 2、如果实在不想离开越秀这个地方，也可以买，那也尽量买50-65平这个面积段的，可改3房的房源，学位+地铁加持

提问：你好广叔，我手上现有市桥鸿成花园三房一套，贷款未清，感觉这个盘涨幅太慢，不知道是该保留还是置换，考虑学位尤其是小学。考虑二套，现有200W，看了你对番禺广场的推荐，留意东怡新地和融穗澜湾，但是个人觉得融穗太贵，担心高位接盘，还有尚东尚筑，单价相对较低，我跟我老婆都是外地户口，打算迁入广州户口要房票。我老婆就对别墅情有独钟，星海小镇的联排别墅是否值得考虑呢？

回答：你好，鸿成花园近地铁市桥站，由于楼龄偏老，1999年的房子，同时片区较为成熟缺少增量，因此涨幅较慢可以出手置换。东怡新地近地铁，次新房可以考虑，融穗澜湾景观视野好，价格相对是高一点。尚东尚筑近为未来3号线番禺客运站，大花园社区，也可优先考虑。星海小镇自住是可以的，但这种远郊别墅，周围配套和环境差，也没地铁未来流动性是比较弱的。

提问：您好广叔，一直都有关注黄埔，目前最高只能承受总价280w的房产，要考虑宝宝以后上学问题，但是不想买村小楼盘，是不是就只能买两房的选择了？可否给点推荐楼盘呢？

回答：你好，280万总价肯定是买不了的，电梯花园社区带学位的三房。两个选择：1、要不直接买小两房带学位，要不买楼梯楼三房带学位。我是比较倾向于前者，觉得宝宝2岁还有4年的时间才上小学，这一套不妨直接以投资的目的来买，至少也要以投资+自住的目的来买，如果调整为这个思路的话，那你的选筹就是电梯次新近地铁三房。

提问：你好广叔，我去年着急忙慌的上车了坪山的深城投中城花园五号楼 95平，当时是3.8万一平方，本来那会是可以上车西部的，但是我没有听我老婆的话，现在心里很难过，很后悔。看着朋友们买西部的都涨了好多了，东部上涨太慢了，请问一下我是不是要等14号线开通后置换西部啊？还来得及吗？

回答：你好，这一波的大涨让很多东部的业主心里都很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价都要置换到西部，哪怕是中部也好。我想说，在关键时刻，东部业主请稳住。西部狂涨了百分之40，都十几万一平了，你现在卖掉东部拿300多万的预算去西部买个小单间有什么意义呢？资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。这几年我勘测过不少楼盘的价格变化，得出的结论是板块轮动、楼盘轮动、早涨晚不涨，早不涨晚涨。以福田58平的小两房皇庭世纪和蜜园为例子，2016年皇庭世纪380万，蜜园360万。2017至2018年，皇庭一直在涨，很快到了450万，蜜园却趴窝一分不涨，2018年还有350多万的笋盘在出。

蜜园业主那时的心态估计和你差不多吧，万年不涨的房子快点抛掉逃命吧。结果呢，2019年下半年蜜园突然大涨，皇庭世纪却涨不动了。所以，这波涨幅肯定会蔓延到东部，现在煎熬的只是一个时间差。忍耐一下，即使要置换，也要等到这轮行情走完再考虑。

提问：你好广叔，深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等地，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

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