东莞楼市:这种位置的房子千万不要买,贪便宜的买了就后悔!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-12 20:08

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，本人目前在滨江公馆有一套4房127平已供完，另外松山湖金域松湖有一套98平，尾款13万，目前没什么存款，但月供没问题。还想再买房投资，想请教你，如何杠杆投资操作？还有就是重庆，广州新塘如何选？谢谢！

回答：你好，可通过DY滨江公馆贷出7成，还掉金域松湖尾款，再将金域松湖dy。重庆可看下：华润中央公园、龙湖源著北区、恒大御龙天峰；新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、亚太银座、保利东江首府

提问：广叔好，请问茶山，石排，大朗的地区的房子可以买吗，地区哪个优先，推荐的楼盘有哪些？谢谢

回答：你好，首先大朗，其次茶山，石排位置偏了点。不知道预算多少呢？可考虑大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；茶山：茶山碧桂园首府、幸福派

提问：你好广叔，我在东莞大朗有几套房并自住，一直打算长期持有松山湖虹溪诺雅一套二房或三房小户型，作小孩入学门票，也作为休闲偶尔住住。近期一两月从4万涨到6万左右单价，并且房源极少，很着急再涨买不起了。现在入手合适吗？又听说可能政府马上会限购二手房，广叔怎么看？

回答：你好，现在入手还有一点涨幅，但是不是很大。涨完这一波可能会横一段时间，不过从中长期看还是值得买的，未来依旧有潜力。现在都在纷纷松绑，抢人大战热火朝天，限购二手房短期出台的概率不大。

提问：新人提问，广叔您好，我目前只有东莞社保，想入一套200￥左右三房，算小投资不自住。请问东莞还有哪些地方有升值空间，市区镇区新房二手都可以接受，广叔能帮忙推荐几个楼盘或者小区那更好啦，另外我看惠州那边房价稍低一些，但是几年内是否没有什么发展

回答：你好，建议先入东莞，惠州供应量太大了，未来价格很难起来。东莞200左右3房，可考虑：大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

提问：广叔您好！东莞大朗的小楼盘松湖豪庭是否可投资，有81平和90平毛坯150万，装修可改成3房。另外南城西平的天利中央，中熙弥珍道200万内都是不能入户没有学位的公寓，投资以后好出手吗？

回答：你好，松湖豪庭可以买，性价比还可以。公寓不建议，未来转手税费高，涨幅慢。

提问：广叔你好，我和爱人在深工作较为稳定，家里两个孩子还小，预计未来六七年内家庭人口（包括阿姨）会有六七人，目前手上有一套中信红树湾（自住）和一套滨海之窗（学区）的房子，贷款有1800万左右，近期计划增加一套非自住目的的房产，能接受的极限总价不超过1800万（首付五成），初步了解了您在星球内推荐的地段和楼盘后，我想请问：之前我们想入手悦府360户型但因资金筹措和房票腾挪等种种问题放弃了，目前来看悦府二期106/108平米的一房是好的投资标的吗？这种房子具备良好的流动性和回报吗？我想看能否通过购买一房户型先上车悦府，之后逐步往小区内的大户型置换，在孩子逐渐长大家庭人口减少后实现自住悦府（比如160/240户型），这是好的策略吗？广叔有无更好的建议？非常感谢！

回答：你好，悦府是次新豪宅，它的涨幅实际上就代表着深圳湾最顶级购买力的变化趋势，仅从目前和未来价格排序来说，房价第一梯队：恒二、熙园、双玺、悦府、壹方但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。如果是自住+投资，深圳湾非常稳，但是稳不代表涨幅大。当下的价格，如果不是能淘到性价比高的笋盘，短期内可能会站岗。 106/108平米的一房流动性并不好，关注几个豪宅新盘的大户型一房的去化率，没有几个单身贵族认可这类产品，功能性太差。如果是纯投资，更倾向入手华润城的新盘，有确定收益。

提问：广叔你好，我现在广州工作，19年底在肇庆大旺买了一套香悦公馆的三居室，大约7000每平，想让您分析一下现状及未来发展！谢谢！广州公积金接近七年，以后能否来广州

回答：你好，肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。肇庆是一座典型的人口净流出城市。卖点是广州的挤出需求。所以涨幅要考虑未来广州客户接盘侠。

另外肇庆大旺新区，距离广州都在40km以上，而且没地铁。这意味着不堵车的情况下，单程开车要1个多小时。这基本上大部分客户是不能接受的。所以没有多大的潜力，看不到太大机会，不建议你买肇庆，你在广州工作，又有房票，优先买广州，一线城市涨幅确定性更好。广州其实上车门槛不高，首套资格用在一线城市是最有价值的，以后再买入就是二套了，首付成本加高。去年深圳核心区已经率先领涨，广州今年大概率会跟涨，只是这次黑天鹅打乱了市场，但是后面还是会紧跟，只是时间问题，今年买入时机很好，

提问：广叔你好，坐标深圳，请问西丽（桃源村三期）、碧海（招商果岭）、西乡（中信领航、万象新天）在哪里选筹比较好？价格差不多的情况下，西丽碧海两房，西乡三房，投资的角度。另外，若只用老公名义买房，因为想保留老婆的三成名额，但是夫妻一起申请公积金贷款，是否会影响下次老婆的三成首付？谢谢

回答：你好，招商果岭是西乡北的标杆盘，整个西乡北最大的问题是交通；区域整体面貌也不如碧海，但是这些因素也都体现在价格上，西乡的涨幅在碧海之后。桃源村除了便宜其它的没有什么特点，桃源居社区够大产品太丰富，桃源村最多跑平大盘。排序是：碧海>西乡>西丽。当然最后买不买，最终还是看单价。一起申请公积金贷款，必然会影响老婆的房票。

提问：广叔你好，预算总价在650万左右，需求小三房，我目前在科技园上班，小孩今年4岁，现在需要考虑到学区的因素，我目前定位了南山区西丽，大学城板块，关注了西林筑语等小区，宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音的因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘岛，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听广叔的建议，这几个区域哪个更有潜力呢？还是在科技园附近买个小两房？期待广叔的回复。感谢~

回答：你好，西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块投资角度首选宝安，次选龙华。

提问：你好广叔。我现在购物公园这边上班，有首套资格。老婆名下福田保税区自由港湾有一套小房子。目前市值三百多万，欠款97万。目前手头还有130万左右的现金，前段时间看了龙岗的房子，打算买中海康城或金地龙城的三房，请问一下这两个小区怎么样呢？以投资为主，请问您怎么看？如果可以卖掉现在住的房子，在宝安那边买也可以，希望得到广叔的解答，谢谢！

回答：你好，你在福田上班，建议卖出加现金置换到福田中心或者宝安碧海那边的改善盘。现在小户型里面的资金杠杆率较低，增长乏力。龙岗片区的购买力支撑不高的，一套优质住宅涨幅，好过两套非优质住宅的涨幅。

提问：广叔您好，打算持有5年以上，预算550W以内，请问富通城三期复式小三房、圣拿威两房、绿海名居两房、湾上六座两房，更看好哪一个呢？碧海、西乡片区是否有其他推荐的选择呢？谢谢广叔

回答：你好，富通城3期的复式，总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区，具体你要看你买入的价格。圣拿威楼龄新、近地铁、大花园，缺点是没赠送、单价高湾上六座的劣势在于户型，其他都不错。绿海名居劣势在于高架太近，地铁太远。这几个楼盘对比富通城>圣拿威>圣拿威=绿海名居

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。