东莞楼市:这种买了就亏的房子,这些一定要提前考虑

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广，关于顺德容桂的丰盛豪庭三套房、凯蓝名都一套，但由于买入时抬高了评估价，大额贷款，遇到今年房价下跌，即使现在出手卖掉也是没有资金收回来的，还要倒贴十几万进去。像这种负资产的房子还有更好的处理办法吗？

回答：你好。你加了杠杆房子不涨也会有成本，买房最大的风险就是断供。目前卖也卖不好价钱，只能再持有一下，目前广州在涨，等广州涨完就会板块轮动到佛山。如果还能顶一下的话，就只能再拿一下了。

提问：你好广叔，坐标东莞，无其它城市社保，东莞已无房票，增城万科城前景如何？目前单价约1.9万，周边可有其它投资选择？宁波慈溪市前湾新区的绿地海湾，单价1.3万，是否值得投资？

回答：你好。增城万科城不建议买，位置较偏，增城买一定要买地铁口的房子，才能保值。如考虑新塘的品秀星图。绿地海湾景观还可以，但片区目前还是比较荒凉，不建议入。

提问：你好广叔！东莞户口，现住东莞石排，现自住在三百平方带花园三层宅基地房，在2010年购入东江豪门98平方，房贷已还清，现在有子弹大约90万，主要想投资保值，现在打算想买准备开盘茶山龙湖金地98平三房二卫，是否合适？除了龙湖还有什么好推荐，帮忙推薦几个，谢謝！

回答：你好。东江豪门景观不错的，配套还可以；龙湖金地在东莞站边上，可能会有点噪音，总体可以考虑；可以看看二手，如东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔坐标东莞.坐标东莞，有300万纯投资，5年期，那里比较好，我的方案是虎门国际公馆或南部湾小户一套十新塘银座l套可以吗？或者广叔建设周边有没有更好的方式谢谢

回答：你好。国际公馆环境可以，离地铁虎门火车站不是很近，虎门万达广场3公里，总体可以考虑；南部湾靠近立交高速，更方面稍微逊色一些。新塘银座也可以考虑；另外还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，对于投资房产新手，负现金流是不是尽量要避免啊，或者对新手您方便的话能给我们提供些建议嘛？谢谢

回答：你好，负现金流对新手来说太大挑战。要知道即便是上海也曾有过5年不涨，如果运气不好买的时机不好，新手的心理负担很重，很难撑到最后。给新手的建议是，第二套房起，合计负债率不超过50%（家庭总负债/家庭总资产），现金流最多耗费到0。买房子不要并发太猛，先买到一套赚到钱，浮盈30%以上，再买第二套。要有接盘侠思维，以卖房思路定买房，大概率不会犯错

提问：你好广叔，12年入南沙龙光，现够清贷，如果可长持，还有必要卖换到市区来吗？

回答：你好，一定要换来市区，南沙不太行，估计好多人心里在骂我了，然后列举了几大顶级理由 1、南沙自贸区，那可是金光灿灿的招牌 2、南沙环境那么好，适合居住，投资也没的问题 3、南沙有产业，你看看多少500强企业进驻了 4、南沙是粤港澳大湾区的几何中心，后续一定牛逼 5、南沙不是广州的南沙，是粤港澳的南沙，是中国的南沙 其实，我想说一句：你只要是投资，就看3个东西 1、你买的房子的竞争盘多不多，潜在土地供应多不多，对手盘都是谁 2、你买的房子的接盘侠是哪一类人，他们足够有钱和数量多吗 3、你这笔投资，除了这里，还有其他更优的投资选择吗，为什么 想清楚了上面三个问题，所有的投资就不是问题

提问：你好广叔，请问南山南新路的康乐村小区的2房小户型是否值得投资？可能会有拆迁或者旧改。 另外，我有在深圳的2个投资方案，500左右预算，纯投资，请问您推荐哪里？1000以内预算，纯投资，请问您推荐哪里？

回答：你好，博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性，博旧改的机会成本太高。 总价800-100首选南山，次选宝中和福田。 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势/房龄新，面积大，居住体验好。不足/学区有待加强。 2，后海片区，优势/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势/房龄新，靠太子港，不足/周边配套设施一般，还需要2-3年改善

提问：您好广叔，最近去看了一些盘，麻烦您看看帮忙排序，谢谢！

1.名家富居 75平/820w；中介称等麒麟中学扩建好会被纳入学区。2.诺德 71平/940w。个人去看了感觉小区环境不错，离中小学也算近。怕单价是否已经太高？3.中南君南山 91平/980w。目前这个小区最便宜的一套吧，因为楼层是个2层，采光不好。但是小区很新，跟诺德也是一个初中。小学在建就在旁边。还有就是担心南山中心未来后劲不太够。

回答：你好，1、名家富居分别在麒麟中学南北两侧，却没有划入麒麟中学，求这两个小区业主的心理阴影面积，不过麒麟中学正在扩建，后期是否会划入，不得而知，我认为可能性很大。

2、诺德如果自住，孩子上学还是值得买的，不要看现在价高，未来还是有增长的潜力

3、中熙君南山户型很好，地铁口，南海中学学位，小学学位是南山小学，未来隔壁地块投资8200建深大附属小学，硬件设施有望得到改善，自住和投资都可以买。看你偏重哪个吧，自住舒适一点选中南君南山，中小学学位好一点选诺德。

提问：你好广叔，能评价下广州吗，投资哪里值得买？

回答：你好，广州作为千年商都，开放，低调和包容是这个城市的底色。步入现代化以来，广州虽然在与深圳这个年轻的小弟的双雄之争中暂落下风，但是城市的基本面也是非常不错的。人口持续流入，人口结构年轻，GDP增长也比较稳定，目前也在积极引进高新技术和互联网产业。一线城市都有自己的涨幅周期和规律，深圳楼市的周期是大概三年一涨，2009~2010年暴涨，2012~2013年大涨，2015~2016年暴涨，这次是2019~2020年局部大涨。广州上次的大涨是2017~2018年，滞后于深圳一年左右时间。现在深圳一轮完整的上涨＋调控已经走完，夹在广深之间的东莞也涨了不少，所以珠三角下一个接力上涨的城市可能性最大的无疑会是广州。

提问：广叔你好，请问深圳宝安区福永那边有个政永楼，单价3.8万，86平三房，总价335万。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？

回答：你好，这类房子是典型的自住刚需低价盘，面积大，住起来比较舒服，周边配套不高端但齐全，但想兼顾升值快就想多了。 楼盘周边是福永工业物流园区，离地铁站很远，20号线目前已停工，复工时间不确定，站点很有可能调整，不要被中介忽悠。 楼盘很小，无小区环境，区位，品质都很弱的楼盘，注定是没有热度的，大势起时跟着涨一些，仅此而已。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:这种买了就亏的房子,这些一定要提前考虑
东莞楼市:这种位置的房子千万不要买,贪便宜的买了就后悔!
东莞楼市:买这类房子的要注意了,这些一定要了解!
这样的房子买了比“不买”都亏！坚决不能买
东莞楼市:未来这种房子或将无人接手,买房前一定要了解清楚
东莞楼市:这种地段的房子不再值钱,别再胡乱买了
东莞楼市:这种房子聪明人都不碰,房子到手就贬值
东莞楼市:哪里的房子升值潜力大?看城市发展重心就知道了!
东莞楼市:保值的房子需要具备这些,很多人都错了
东莞楼市:房子多了,是时候考虑重新进行资产配置了