东莞楼市:这种地段的房子不再值钱,别再胡乱买了

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提问：广叔你好，我是莞户，1，现有两套在常平翠湖湾250平方一套的大平层了，我看了在凤岗大运城邦一期99平方小三房与名流印象139平方的大三房，想再买多一套投资，您看这两个小区哪个更有价值投资些。2，如果我再买以后那房产税会不会很多。3，还有就是那个房产证是2017年的，但那房产证上显示小区的地是到2063年到期的，这个只有43年了我买来投资的这个会不会影响后续岀手。谢谢问题有点多

回答：你好。1、常平翠湖湾大面积流动性不是很好。大运城邦临深，旁边有武深高速，与名流印象比，当然选名流印象，环境景观更好，不过还是建议以100平左右3房为主。2、不会。3、这个没有影响，到期续期就好。

提问：你好广叔，目前松山湖有一套房子09年购入无贷款，深户，现在有150首付想买套环境好的140左右的房自住，或者一套小房子投资，东莞、深圳都还有购房资格。您有什么建议吗？

回答：你好，建议买深圳。150首付能买个500左右的房子。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，在东莞有房票，已有一套180恒大华府自住，现在手上有150W左右现金，可还贷每月15000左右，在东莞投资一套在哪里买比较好，谢谢！

回答：你好。恒大华府还不错，靠近文化广场，市民广场，生活配套较便捷。可以买个400左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔：您好！东莞中堂浅水湾、麻涌碧桂园、麻涌保利投资哪个楼盘好？

回答：你好。中堂浅水湾景观还可以，周围配套还可以。麻涌碧桂园、麻涌保利很近，建议考虑麻涌保利。具体推荐参见星球内部分享！

提问：你好广叔，坐标广州。我用公司的名义从银行贷了一笔经营贷，抵押了家庭名下两套房。我老婆是公司法人，我是财务负责人。现在银行已经把钱拨下来了，我个人征信中也已经有该经营贷的担保记录。我想用这笔钱分多个首付以我的名义在佛山限购区按揭买房(家庭成员只有我有资格)，但他们告诉我这样风险很高，容易被银行查出违规使用经营贷而要求返还。问题如下： 1.如果要按揭，请问有什么办法能规避风险？ 2.如果按揭有风险，那用这笔钱全款买房可以吗，银行还能查出违规使用贷款吗？ 3. 如果全款买房可行，那我过户完后再拿这房去银行做经营贷抵押，把钱再贷出来七成来可行吗？(就相当于首付三成了，但银行说新出证的房最少要过三个月才能做抵押)? 总之，如何才能安全的用这笔钱尽可能高杠杆的多买房。

回答：你好，已经下款的经营贷没办法规避风险了，只能全款买。 全款买完可以继续做抵押，建议多咨询几家银行，最好是当月能办理的，拖3个月资金成本太高。

提问：广叔，你好…想明年上半年买佛山的房子，价格合适吗？想买一套自住，买一套投资，请问有什么建议呢？陈村自住怎样呢？我打算500左右投资两套房产。

回答：你好，佛山建议在以下三个小区域内，买入“眼见为实”的二手房，多淘一淘就行了。1、千灯湖板块。2、陈村 北滘板块。3、最多再加一个黄岐大沥。千灯湖未来发展潜力看好，看好千灯湖的唯一原因：佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。详见内部分享，佛山投资性价比高的楼盘推荐。

提问：广叔您好！昨天的问题再问一下花都区区府新区版块220的预算，推荐哪些小区？这些都02一07年，现成地铁，而万达有华师附9年制，轻轨未通，规划地铁未通 ！昨天您回答优先现有地铁的，但是小区过几年会因为旧不好转手吗？万达是新房

回答：你好，针对花都这样的区位，这样的板块能级，有一个重要的原则就是追求确定性。一个区域板块，一个楼盘，值不值得买，确定性非常关键。 花都相对广州来讲是郊区，是远郊，确定性好过什么万达，什么融创城。

提问：你好广叔，现在手头110万资金，想在广州购置一套房主的原因住要是想让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，纠结了很久了，对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，但是朋友都建议买科学城好，第一套房首选哪里比较合适呢？

回答：你好，如果手上有房票当然首选科学城，知识城这个概念比科学城差远了，然后地理位置也偏，发展比科学城要慢。

提问：你好广叔，坐标广州，如果是不带主套的三房菁品园，是86～100平的两种，带主套的三房面积是107～112平两种，赠送空中花园的面积是111几平，带空中花园的户型是不是对标同一个面积段的带主套的户型要更合适呢？想过要留过道通过去空中花园，放弃套房的卫生间改成衣帽间和过道。

回答：你好，带空中花园111平可以对标那种107-112平的带主套三房，其实我是觉得在天河区刚需上车的户型当中，盈彩美居跟中海康城算是最好的，90-120平的三房、小三房、带主套三房这些产品都还是不错，当然不能跟近年的牛奶厂以及其他的新产品比，所以这些产品都可以的，看中了就买，预测一下盈彩美居的那种83-87平小三房以后就是鱼珠板块流通性最好的三房。

提问：你好广叔，我在广州发展，目前预算有900万左右，首付需要4成，请问一下广州现在哪个片区比较适合入手呢？珠江新城，琶洲和天河北怎么样？如果是从投资和自住的角度来看该怎么选呢？我也可以接受投住分离

回答：你好，可以考虑在天河公园找，学位和环境以及交通地段综合能力强。珠城这个预算的标会输天河公园，天河北的话有衰退的趋势，琶洲货太少了，也可以去万胜围一带看看。

提问：您好广叔，现有罗湖房产三套，自住莲塘口岸萃峰阁200平（800万）带罗外学位，名都大厦26平（230万）带螺岭学位，海丽大厦75平（460-500万）带螺岭学位，这套明年12月才能卖，为儿子2024年上小学准备。如您所说，罗湖楼市日式渐微。我希望调仓，满足一套房子自住+学位，另一套房子投资。家里6口人，住惯大平层，年入100，工作都在福田中心区。第一步，卖出萃峰阁（老大破），名都大厦，取得房票。第二步购入石厦片区中央花园，解决九年在家门口上学的问题。第三步，海丽大厦解绑后卖出，调仓沙井等潜力片区。这种操作是否合理？萃峰阁自住舒适但房价多年不涨，这个时间点卖出怎么样，然后买入的中央花园是不是也是老大破，但我确实钟爱大平层的居住体验，我也关注未来中央花园的走势如何，没指望大涨，只希望起到抵御通胀，不要跑输大盘太多。

回答：你好。萃峰阁在罗沙路边上，旁边的地铁2号线在建，大面积流动性不好，可出手置换；名都大厦有点老了，纯学票性质；海丽大厦也老了；中央花园带石厦中小学，可以考虑的，就是楼龄偏老；海丽大厦换到沙井也没问题，作为中长期投资，沙井有潜力的。萃峰阁这个大面积建议尽早出，不然再过个几年就真成了老破大，不过地铁开通还有一定利好。其他选择详见内部分享。

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