东莞楼市:这种地段不适合投资,买房请远离

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-03 23:17

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，您好，在东莞南城金域华府SD买了一套二手2房自住，老家江西赣州龙南买了一套房全款结清，老家那边不常回去，想把老家房子卖掉，在这边再买一套作为投资，如买完SF可有100左右，但是近期老家县升市，一直在纠结，想请你这边给个建议，谢谢。

回答：你好。县升市是对房子有一定的利好，可以观望观望，但是长期来看，缺少产业和人口流入的城市，投资的潜力都不大。

提问：广叔，您好，1.黄江的保利和光尘樾3-3.3万与新塘的品秀新图2.5-2.6万哪个更有升值空间呢？2. 长沙适合投资吗？3.石碣的美的招商东樾比大岭山的碧桂园天钻房价低了将近8000，如果投资，哪个更有空间呢？4.大岭山碧桂园天钻比起黄江保利和光尘樾，哪个更合适投资呢？

回答：你好。1、东莞黄江的确定性会高一些；新塘处于价格低洼，但不确定高，自然也有暴击的可能；看投资偏好，稳健的选择黄江，进取的考虑新塘。2、长沙由于调控较严，房价一直很笋，只要政策放开，一定会跳涨。但放开的可能性不大。所以入的话，自住还可以，当然做好了长期准备也可以入。3、石碣属于外溢片区，能承接一些主城区买不起房的刚需，也会有一定的涨幅，但偏弱。4、建议环松山湖的大岭山碧桂园天钻，次选黄江保利和光尘

提问：广叔，你好，请问您对现在东莞二手房价钱疯涨有什么看法呢？以厚街为例，现在每个小区都房源少，业主叫价远高于市场价，而且经常反水加价，现在都没有均价可以参考了。二手房房价在下半年会稳定还是持续上涨呢？因为是刚需换房，面对现在房源少单价高的情况，非常焦虑。我们是需要加急高价入手一套，还是可以缓一缓看情况呢？手头有一百多万资金用于首付。谢谢。

回答：你好。跳价太离谱的还是不要跟，先缓缓，市场终究要回归理性的。

提问：纯投资松山湖片区，同样300多万，我纠结是买离湖较远但属于松山湖的万科金域松湖的二手房两房，还是买湖边的但属于大岭山的即将开盘的松湖碧桂园三期、碧桂园天钻、万科汉邦松湖半岛这些新楼盘的三房？另外我也有看过黄江的保利和光尘樾，您觉得和上面这些楼盘相比有什么优劣势？

回答：你好。自住还是纯投资？预期投资多久？这些盘都不错，万科金域松湖短期的空间不大了，而且2房优势不大。大岭山这些新盘都可以考虑，中长期持续看好。保利和光尘樾也可以考虑，离未来地铁一号线黄江中心站近。我的看法，考虑大岭山或黄江：万科汉邦松湖半岛 >松湖碧桂园三期 > 天钻 >保利和光尘樾

提问：你好广叔，想买个1500万左右的学位加自住房三房(或3+1),目前重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外，请问推荐哪些楼盘，如果考虑未来增值的话推荐更福田香蜜湖还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知是否需要出手，如果出手的话建议何时出手合适？

回答：你好，非常有眼光！把南山区学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现，没必要了。

提问：您好广叔，目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。（16年毕业，以前买断过就不算了）想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。广叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？广叔有推荐吗？我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。广叔，你觉得这个楼盘好吗？或者我2~3年储蓄好后，再买房吗？

回答：你好，1.资金有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同，买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价，能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！我为什么建议买房一定要先上车？

因为房产上涨的“速度”如果过快的话，即使只要上涨10%，普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。如果先买房，先上车，那就是用资产追资产，没准还有机会，甚至买得巧，买的好还可以大赚一笔。而那些等着房价到谷底，等着心里那个最低谷底的抄底人群，很可能发现房价上涨后，自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了，只能心有不甘的去买偏远小。

提问：您好广叔，可凑子弹140，在武汉已有一套房，目前在深圳龙华附近上班，请问是在龙华中心区买房龄较大（2005年前后）的楼盘（如世纪春城，锦绣江南等），还是买龙岗中心城，大运城那边次新盘？考虑自住+小孩上小学，未来5-8年可能回武汉，房子总价预算400万以内。感觉大运那边较为偏远，或者有无其他建议，谢谢。

回答：你好，深圳是个多山，以点发展成面积的多中心城市龙华，龙岗，光明，坪山都属于次中心其中龙华位置最好，不但有内在需求，还有福田的外益龙华中心围绕北站而建设，红山单价太高，老城区工业厂房，城中村又太多唯有上塘片区，单价适中，同时又兼顾了，地铁，学区，地王，等各种要素大部分刚需或则刚改都能上车龙岗中心城除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始跟涨了。很多房源上调了十到二十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点。错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。

提问：您好广叔，可以指点一下吗？您觉得纯投资珠海唐家湾好还是东莞长安好呢？谢谢。

回答：你好，珠海风口已过，比较宜居，经济发展欠佳，过去看房团最多去看的就是唐家湾，规划概念都比较多，未来还有潜力，但个人觉得没有东莞好。东莞的长安我比较看，特别是临近深圳沙井的区域。

提问：你好广叔，现在松坪村3期单价9到10万了，两房550w左右，花乡带学位才10w，我这边持有松坪村59两房，我要不要提前卖了？年底满3年可以出手，但是比较担心这几点：1、松坪村学位是松坪小学，不知道南山学校集团化会不会被合并到南外，2、总价550w次新怕后面空间不大，3、周边1期2期的旧改或棚改周期太长预计5-7年了，4、站在未来年轻人买房角度去思考，还是觉得刚需总价空间到上限了。请广叔指点。我是付费会员。

回答：你好，到今年年底满3年，那你没被限售，还不赶紧卖还等什么？松坪换花样年还用想么，肯定是越早换越好啊；你觉得松坪被南外合并了能涨多少？请参照一下南外大冲，还有五百多万的两房在卖，松坪能涨几个？旧改棚改这些又不是改你家，带动能力极其有限；纯刚需盘的天花板很有限，总是卡在被置换掉的地位，贵了就没人买了，租即可。

提问：你好广叔，求咨询给下建议。家庭现状：我名下无房无贷款，我老公名下一套370万红本在手房产刚售卖，小孩已经5岁了。我们夫妻年收入85万左右。目前手上可用现金有200万。需求南山或福田的学位房。问题：选择什么类型的学位房最好？投资2套还是买一套自住？我自己列了几个方案请您指教，方案一，一类学校上车盘700万，过两年再买二套小学位房，一家四口租房子住，那就一直要租很多年。方案二，买哪些楼盘的学位房自住。现在都要1300—1500，供贷款压力太大。二类学校如学府中学南海中学育才，也不知道怎么选择。麒麟和文华也看过请问这种情况如何选择，我上班地点在后海，老公在龙华上班。买南山福田均可。感谢回复！

回答：你好，直接按1000万标的去选，南山二类学校已经非常好，不一定非要上顶尖。有以下推荐：【前海】诺德、鼎太4（南海中学），【蛇口】半岛城邦二期（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大）等。

提问：广叔好，请您给分析一下，我们该怎么选择。夫妻双方面临退休，盐田沙头角一套小二房拆除建设中，一套三房楼梯自住。一个子女已工作，收入一般，我们手上有100万现金，想为子女买个总价300万以内的小房付首期款，想在福田北或龙华或坼田选房。家庭总体收入偏低，勤俭持家，不能承受风险。

回答：你好，感谢赞赏！ 300内总价首选电梯小区的次新盘，单价7-8万左右，可选在上下沙、梅林、景田、皇岗等板块，流动性和租售比都更好。比如尚书苑，花好园，TT国际之类的标的。

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