东莞楼市:买房再没钱,也尽量避开这种地段!

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提问：你好广叔，终于找到能提问的地方了，12年在东莞虎门能源华庄二手房87万买入，现在也才市值220万不欠款，15年购买虎门万达146平，19年头卖掉了现在非常可惜，19年底买了沙田念州滨海明珠是打算自住改善型4房，有房贷150万，月供9100，现手上子弹200，可以考虑100的首付，有点不太会规划资金，收入近两年不稳定，期间投资其他方面失误也亏了钱，现在就想再投资一套房，想着二手房出手时间快是想考虑二手房，比如虎门万达万科还是南部湾万科城？但又想等虎门高铁站旁的保利新楼盘，周期又会长，因为对其他远地方的楼盘我不熟悉都是看的近的，东莞已没有房票，亲人有一个名额，不知道我这个情况还适合投资吗？还请广叔给个建议看哪个楼盘比较适合，东莞市内我想要周期短的，佛山惠州我觉得周期长也有朋友推荐过就没去看过。谢谢！

回答：你好。能源华庄，2004年建，向着虎门大道的AB栋有点噪音。虎门万达卖掉确实可惜了，卖早了。滨海明珠所在的沙田临近虎门，东莞运河边上，周边环境一般，多民房、厂房，这边房子比较少，主要承接来自虎门的外溢。万达万科在万达旁边，可以考虑；南部湾万科城周围还有蛮多空地的，就是被高速、立交隔断，片区的发展可能会慢一点，但现在还是价格洼地，有发展空间，需要长期持有。

首付100，能买个350左右的房子，可参考：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好，谢谢上次的指点，想投资买小别墅，东莞沙田的碧海云天的别墅和碧桂园的狮子洋的别墅哪个更好？厚街附近有合适的别墅吗

回答：你好。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，看下更喜欢哪个。具体参见星球内部分享！

提问：广叔好，之前问了您……大岭山碧桂三园……寮步万科金域东方及茶山金融街金悦府.横沥雍景湾、后这两个哪个更具投资价值……因为我是刚上车手头资金也不是很宽厚……想先上车到时再卖……换个离公司近点房……大岭山寮步目前太贵……还有就是招商及金融街这两个开发商同碧挂园万科比起来怎么样……

回答：你好。如果是后面那两个盘，茶山金融街金悦府要好一些。招商和金融街都不错的，在深圳的楼盘比较受欢迎。碧桂园，“必贵远”。万科中规中矩。

提问：你好广叔，我夫妻二人工作均在关内，现手头上有龙岗南联地铁口86平估计360万左右的房产月供还剩60万左右，租出去了。现在住关内单位房子，孩子刚出生得考虑学位了。近期蠢蠢欲动想卖掉龙岗的加上手头上的200万置换福田南山有较好学位的三房。这个时机合适吗？我是先看房好还是先卖房等一手楼盘？我这个情况应该只能五成首付，计划月供不超过2万，最高看到多贵的房子？有合适的楼盘吗？

回答：你好，我先帮你算笔帐，龙岗的房子卖掉还有300万，加上手头200万有500万，首付五成本可以买到1000万的房子。 但你希望月供不高于2万，贷款额不高于350，那就只能买800万左右的房子。 800万想在福田南山买套学位中上的三房，有点困难，一定要牺牲掉一些东西，或者楼龄，或者品质，或者降低对学位的预期。 目前的情况，你如果先卖后买，而且是卖龙岗换南山或福田，踏空的概率不低，会付出更高的换房成本。 要想稳妥操作，就要放盘看房同步进行，把买入和卖出的节点尽量控制在两个月之内，避免踏空风险。

提问：您好广叔，我是深圳普通上班族 月入万来块。暂时没有房子。 想请问下我目前手头上只有20来万 最终是想在深圳有一套房子。 我现在是想现在老家或者中山或者惠州南站/惠州北站/仲恺高新区几个房价较低的地方先入手一套 等待时机再卖了在深圳郊区买套小的 不知道是否可行？如果是这样广东哪个城市可以考虑或者哪个区域可考虑？ 谢谢你。

回答：你好，中山和惠州都不合适，属于广东投资的第三梯队，天花板太低。 同样是单价1W+，可以考虑广州不限购的增城新塘的小户型。

提问：您好广叔，新人首问，坐标深圳罗湖蔡屋围片区刚需换房。目前有两套房，现在想将一套三居室102平无电梯，想换成更大有电梯，想在同小区换房。目前小区房有20多年，万科的房加上万科物管，管理很好，已经习惯。均价六万多。目前可卖680左右，想换的房带电梯，大概在均价7万，总价900—1100报价。

问题1.是现在换，还是再看看？新政出来对我们的影响大吗？要换的房子，评估价应该不到750万。2.是换在本小区，还是换在周边其他小区？周边的老小区管理差，瞧不上。新一点的小区，08年以后的小区单价都在八万+，超出了我们的预算。3.换房需要注意什么？是先买还是先卖呢？4.目前看放出两套，有一套电梯房在二楼，一共八楼，觉得有些矮，我们现在住的是三楼采光不那么好，担心二楼光线更差，但价格比别的房便宜。另一套顶楼，送了个天台，价格贵100万+，如何选择？电梯房一共八楼，我想567这三个楼层比较好，但是目前没有放盘。

有基佬的原来放盘，后来收回去想涨价，是该等呢还是现在就出手？盼答复谢谢！

回答：你好，1.如果你不着急，我建议再等等看看，现在买深圳要回避一些概念炒作溢价区域，等回调一成后再入手更好。也可以多关注性价比高的新盘，一部分投资客失去购房资格，相对之前，竞争力不太大了。深圳接下来半年大概率横盘。

2.预算有限，可以本小区置换。万科的房品质和物业自住还是不错。

3.换房关于是先买还是先卖，具体看你手里持有资金情况。如果资金不足，我建议先卖再买会更稳妥一点，因为卖房毕竟有个时间周期，如果先买很容易造成资金不能很好衔接。如果资金充足，那就可以先淘淘二手，有合适的先下手，也没有什么风险。

4.目前放出这2套都不是很好，你既然买房目的是改善自住，那么就要买一套自己满意的，不要太着急下手，加上深圳这次调控，可以让子弹先飞一会儿，多看看市场走向，下半年应该会有更多优质盘出来 。

提问：你好广叔，本人在老黄埔自住一套万科城市花园，因为考虑到楼龄较老，本想置换到萝岗的新房子，但是今晚看了你的文章，我不知道该不该换？

回答：你好，万科物业其实很不错，以后老黄埔一带很难再出这么一个大花园大盘，即使有也很贵了，所以这个万科城市花园你不怕持有的。新房的话投资一般不建议碰，不如2手灵活

提问：您好广叔，四成首付，总价想控制在400W左右，小孩1岁常住人口4-5人，考虑卖一买一，这套主要是优先考虑住方面，希望孩子有个好点的环境和大点的空间活动成长，其他主要想保值有增值最好，学位后面可以再考虑也不迟。看了海珠的保利百合，富力顺意和翠城，番禺的剑桥郡或其他组团，还有黄埔花园金碧领秀等。推荐入哪个比较好呢？

回答：你好，海珠那几个盘很宜居，但是没有太大的增量。万博还有老黄埔，特别是老黄埔想象力更大一些，潜力也是优先考虑东部，希望环境好点的话，自然是剑桥郡佰利山住得舒服，但是没学位潜力也不差。看的是万博的崛起，南大干线的利好以及7号线东延的利好，老黄埔这两的话学位，地段和交通都有，是临港经济区的核心位置，只不过不好砍价了，目前黄埔已经热了，觉得麻烦砍价就去万博吧，买佰利山的话靠近南大干线那几栋。

提问：您好广叔，请问随着地铁6号线、10号线的开通，那么沿途经过，地铁从无到有的区域，比如大浪、石岩、凤凰城、公明、松岗、坂田、平湖，这些地段的房子，目前是该入手还是该出手呢 ？对于以上片区，目前的单价和未来的价值如何评估？大师兄可否给些建议？感谢！

回答：你好，你问的问题的答案标准只有一个：这个板块是否能成为被置换的目标，未来还能不能涨（也就是有没有齐全的生活配套，有没有未来的增量利好）；所以很多板块，比如平湖、大浪、石岩，业主们想的是地铁通了，终于等来刚需接盘侠，利好出尽，可以涨一波换到更好的地方了；但对于还有很多未来利好空间的坂田、光明凤凰城，大家的想法又不一样了，此时地铁通车，却是自用型客群好的入场时机；深圳客群的买房心态，是既要方便、又要能涨。

提问：您好广叔，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

回答：你好，这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何？我的看法相对消极：1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需；2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间；3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区，5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

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