东莞楼市:买房子要避开这种房产,不然难转手!

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提问:你好广叔,麻烦帮忙分析一下,本人前两天去东莞常平东方银座兰乔公馆看了一套406平的双拼别墅,准备买来自住兼投资(希望5年内可增值300到500万),这套是否可行?本人工厂在东莞樟木头,手上有300多万可用于支付首付,月供没有压力,但目前在樟木头和塘厦巳各有一套房,在东莞巳没有购房名额,准备用我侄女的名额去购买,但侄女没有买东莞社保,银行流水也不够,请问可以怎么操作?另外如果广叔觉得东方银座没什么升值潜力的话,请帮忙推荐一些比较好的房源,谢谢你!

回答:你好。东方银座兰乔公馆自住是没问题的,但别墅的投资价值较弱,涨幅慢。而且双拼占用名额,现在名额宝贵,未来的流动性就更弱了。自住可以考虑,投资不是很建议,不如买住宅。只能看下跟开发商先签协议,后补交社保网签,或者找其他可靠的人代持。可以尝试打新,如万象府,或者松山湖的万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园

提问:广叔你好,1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万,南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万?,那间有投资价值?2.新塘东方名都103方243万,盛世名门95方225万,新世界花园95方222万。这几间那个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的?麻烦帮分析一下

回答:你好。1、选景湖春晓,地段价值大。翡丽山配套欠缺,怕是生活不便。2、这几个盘区域很近,首选东方名都,小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问:广叔你好。本人东莞现在有150-200子弹。有亲戚购房名额一个可买一手,二手。纯投资,考虑一手要持有六年左右才可出售,二手三年。有无边个盘较好投资潜力大。

回答:你好,参考长安:长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山:金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗:松湖朗悦、敏捷春天花园

常平:绿地大都会、碧桂园常平首府

提问:你好广叔,我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万,欠款25万,现金50万,年收入30万,只有一个名额,工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产,不限区有合适的盘推荐吗?尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有,抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租,比如福田的星河世纪、彩天名苑,但看您之前说过这一片区升值空间不大,贷款购入收租值得吗? 3、维持现状。 一直在纠结,请您指导一下,谢谢!

回答:你好,建议申请银行加按揭,再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资,未来涨幅更可观 想做包租婆,说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外,还有一种比较特殊的玩法,就是整栋拿下农民房改公寓,有人去深圳比较早,目前收租收的手软,这个利润就非常高了。其实,现在也有很多大咖在做类似的事情,而且收益颇丰,但是其中的难度,也是比较高的。 做到更大的规模,就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说,很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆,利润当然要考虑,但是重要的不是这个,重要的是你一直有现金流,有了现金流的保障,你才能去套险,通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以,如果你将你的房子出租这块,进行一定的组合配比,把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流,对你将来的发展是非常有好处的。

提问:你好广叔,我们一家四口生活在惠州市惠城区,住在上排润园小区,住房面积185平方。计划把现住的房子卖掉,买两套九十平方的房子。请问广叔现在买房和卖房的时机对吗?在惠城区什么地段买房居住和升值潜力最大?

回答:你好,惠城升值潜力不看好,惠州能买的也只有临深的板块。 比如星河丹堤和龙光城 如果考虑自住,建议入手一套生活半径附近的楼盘 考虑投资,建议去深圳 广州 东莞这些天花板更高,升值潜力更大的城市。

提问:广叔你好,对广州大坦沙的前景你是怎么看的?双桥8号,金湾明珠与西关海,你分别是怎么看的?投资前景如何?如果想淘二手,考虑到小孩读书,改善与自住,御金沙与金域蓝湾相比,你更倾向哪个?期待你的建议,谢谢!

回答:你好,大坦沙不会成为海心沙的,太多规划都是空大上。大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。金湾明珠作为珠岛花园的新一期,实际还不如直接挑选老二手。而双桥8号太接近珠江大桥,交通拥堵,噪音严重也不会是好选择。 至于西关海,除非是纯粹想看江吧,自住类的,否则还不如去荔港南湾。金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了,起码交通便利程度不及,金沙洲大桥就是天人路隔。

提问:你好广叔,顺德北溶广州地铁7号线延长线美的大道站的地铁口的人才房,领贤公馆,9800一平, 81平小三房,顶楼,核价2W4, 8年限售限租,8年后出售时按购买时市场价八折(2W4的八折) 补差价。旁边有华师附小顺德校区,有个碧桂园美的的TOD商场,但刚开始招生,教学质量好坏不知。请问1.值得买吗?2.8年后出售有升值空间吗?3.为何顶楼比所有楼层核价都贵?广东顶楼是否不好出手。

回答:你好,人才房严进严出,短期内只能封闭流转,自住尚可,投资回避。顶楼视野更好,采光和通风都是最好的,香港也是顶楼最贵,因为顶楼通常都赠送大露台,兼具改善和炫耀属性。内陆城市受老思想影响,10年前的房子,顶楼漏雨,隔热不好。其实现在大开发商品质不错的,住宅产品已经改良很多了,顶楼并不存在上诉问题顶楼现在折价,但是未来大概率会逆袭,所以一直提倡大家捡漏的时候,买顶楼。

提问:你好广叔,工作原因,目前住松山湖。目前手上大约140。我名下松山湖一套房,我先生重庆一套房。均有贷款,想投资一套总价不高于300的。看了南油B区旧改,目前已经8万+,是否还有空间?也看了京基御景半山79的。如何选择?是否学区房更容易出手?南油B区旧改大约什么时候能完成呢?

回答:你好,总价300以内,深圳很多地方都能买到次新房了,为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢? 放弃南油B区旧改,老老实实买深圳的次新盘,是你最确定的逆袭机会。 京基御景半山也不推荐。 总价300,关注以下楼盘: TT国际,栖游家园,福源花园一期、瑞景华庭、心语家园,这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问:你好广叔,我早几年在喜悦里入了一套89平的4房,一直在放租,计划持有久一点。至少到14号线、东部过境高速通车。最近看到和昌的旧改启动了,占地260000平;规划有小学、初中。所以我在想:未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校同一个学区么?目前南联在教育资源上比较欠缺;喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学(宝龙街道,刚升级为九年一贯制);在双龙,离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校。和昌代建学校起来后,根据你之前的经验,学区有重新划分的可能么?如能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里,会近很多,生源也相对纯粹。您怎么看?我已付咨询费,盼抽空回复!谢谢

回答:你好,学无止境,仍需上下求索。喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的,而且中心小学远,没有其他学校饱和,积分不用很高就可以上学;划出去的概率不大。不过不用沮丧,半斤和八两的差别不大。现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校,只是开发商用来卖房的幌子,能够沉淀成名校的几率小。到了二手市场,都是一地的鸡毛,比如某大观。

提问:广叔你好,最近购房想问问坪山高铁站那块实验几个盘入手好吗?还是买宝中花样年未来升值会好一点呢?

回答:你好,目前东部局势不明朗,就我们所接触的客户不管是投资,还是自住,人心所向全指西部,不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳。个人觉得花样年不是一个好选择。

提问:你好广叔,本人想买个1500万左右的学位房,需求三房自住。目前在关注福田香蜜湖和南外高新还有南二外,请问一下您会推荐哪些楼盘呢?如果考虑未来增值的话,福田、香蜜湖、南山高新,会推荐哪个?期待您的回复。谢谢~

回答:你好,你的眼光还是很不错的! 可以把南山片区的学校主要分以下等级:1、绩优持有型:南二外、南外高新 。2、创业上升型:学府中学。3、稳扎稳打型:麒麟实验、育才三中 。4、持续衰退型:南外文华、育才二中、北师大附中 。5、黑天鹅型:南海中学 。6、非地段但成绩优秀型:北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹,外加小班教学,也能考出一道风景线,比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟,但是有学位加持,涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间,建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。

提问:你好广叔,请问深圳现在400万以下的一房适合买哪里呢?看了福田的花好园、蜜园和韵动家园,还有南山的仓前锦福苑和德意名居,广叔您有什么建议呢?谢谢~

回答:你好,400万预算,如果确定想买一房,我推荐一个相对冷门的小盘,福田景田片区的凯旋豪庭。 地铁口,莲花山,周边环境和楼盘品质都不错,户型好,安静,租金是附近一房中最高的,可以租到6500。 带北环中学学位,北环是福田排名中上的学校,成绩稳定,只是不出名没人炒,算是一房中自住和投资比较平衡的一个产品

提问:广叔你好,我在罗湖上班,前几年我在振业峦山谷买了套房,当时觉得罗湖的房比较老旧就没在罗湖买。所以就选了龙岗的次新房,现在我想在福田再买一套,目前有资金600万,只能5成,我看了绿景虹湾、福保桂花苑、廊桥国际这几个小区,不知大江广叔觉得怎样?希望广叔给个建议!谢谢!

回答:你好,你看的这几个小区楼龄都还比较新,都是10年以后的。绿景虹湾在下梅林靠北环边上,福田农批市场也在附近,比较吵,环境相对较杂,不过楼下是商业综合体,生活上比较方便。福保桂花苑在保税区里面,居住起来也比较舒服。廊桥国际在皇岗附近,缺点也是比较吵。从纯居住角度来说,福保桂花苑>绿景虹湾>廊桥国际,但考虑投资的话,福保桂花苑和绿景虹湾相对更好一点。

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