未来3-5年，4类房子将遭受“冷落”？内行：不仅难转手，也难贷款

进入5月份以来，伴随生产生活进入正轨，房地产市场也开始逐步回暖。但是，在楼市回暖的背后，降价跑量依然是房企的普遍选择。面对这种态势，打算买房的购房者变得更加纠结起来：如果买房，又怕跌了，因为不少楼盘仍旧正在打折让利，如果不买，但楼市确实有了恢复的迹象。那么，房价到底是涨是跌呢？

其实，这个问题早已有了答案。在去年年底的经济工作会议上，国家已经对2020年的房地产市场进行了明确定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，促进房地产平稳健康发展。如果一句话概括就是，平稳将会是2020年房地产市场的主基调，房价不会大起大落。

不过，对于这种态势，中泰证券首席分析师梁中华表示，如果房价不涨，或微涨，持有房产就是亏本的，因为持有房产过程中，资金成本和折旧成本占比就至少6％，也就是说，一旦房价涨幅低于6％，持有房产是不划算的。众所周知，目前全国绝大多数城市的房价都在回调，所以伴随楼市迎来转折，抗跌性尤其值得关注。

那么，购房者如何买房呢？其实，判断房子好不好，抗不抗跌的标准很简单，除了要考虑居住舒适感，还要考虑容不容易转手。与楼市快速发展时期不同，在房价平稳的背景下，购房者心态已经发生转变，挑挑拣拣也不会轻易下手。试想，花了几百万买的房子，如果无法变现，那真的只是一堆钢筋水泥了。因此，未来3-5年，如果考虑买房，购房者应尽量避开以下这4类房子，不仅难转手，可能也难贷款。

从1998年房改之后，经过二十多年的发展，商品房已经成为了大家置业的首选。但是尽管如此，小产权房依然占据着较大的市场份额，主要原因是小产权房比商品房便宜得多，可以减轻买房压力。但是，由于小产权房是占用集体用地用于商品房开发，没有合法进行备案登记，更没有房产证明之类的文件，所以一旦出现纠纷，不受法律保护。

这些潜在的风险因素，常常让购房者望而却步，很多购房者宁愿多花一倍的价钱，也不愿意选择小产权房，这就使得小产权房很难转手，升值空间也十分有限。我们举个例子：从2014年到2020年，笔者所在城市某小产权房从4000元涨到了7500元，但是紧邻的商品房从6000元涨到了15000元，二者区别一目了然。未来3-5年，随着楼市持续平稳调整，加之人们产权意识不断增强，小产权只会越来越难转手。

此外，由于小产权房并不是法律意义上的真正产权房，国家也不予承认，所以如果向银行贷款，购房者无法提供申请贷款所需要的房屋所有权证和国家土地使用证等证明文件，自然就无法申请抵押贷款。

在买房的过程中，尤其是二手房市场，产权纠纷是比较常见的现象。如果说小产权房是“无产权房”，那么顾名思义，存在产权纠纷的房子，意思就是房子属于谁，是不确定的，存在着争议。举几个例子，诸如院（医院）产、校（学校）产的公房，必须经过原产权单位盖章才能转手。但是，在绝大多数情况下，单位都不允许职工对外出售此类房产，所以购房者应该尽量避开。

除了以上这几种以外，共有产权纠纷，房产抵押纠纷等现象也比较常见。比如，因夫妻关系而形成的夫妻共有房产，购房者在签订购房合同时，应该要求卖方夫妻共同签字，并且声明其中一方可以代表另一方出售房产，从而避免不必要的产权纠纷。再比如，张三和李四签订了房屋转让合同，但是张三后来发现李四并没有按约清偿抵押贷款，结果导致张三无法对房屋产权进行转移登记。

如果购房者遇到了存在产权纠纷的房子，结果就是住也没法住，想卖也卖不掉，而且由于产权并不清晰，根本没有办法向银行办理按揭贷款。虽然最后可以走法律途径解决，但也白白浪费了大把的时间。

随着建筑技术的发展，以及住房产品的更新换代，越来越多的人开始追求居住的舒适度，不仅仅是生活环境的舒适，更包括身心层面的舒适。对于房龄超过20年的老房子来说，时过境迁，普遍存在着通风采光不足，户型设计不合理，管道线路老化，物业服务水平较低等等问题，居住舒适性越来越低。

从发展前景看，房龄超过20年的老房子，未来很难得到市场的欢迎。一方面，目前国家正在推动老旧小区改造升级，这意味着棚改红利开始消退，大拆大建阶段开始渐行渐远，买市中心老房子坐等拆迁越来越难了。另一方面，随着居民生活水平的不断提高，购房者对健康、绿色等居住要求越来越高，使得老房子市场接受度继续走低，所以再过3-5年，市中心的老房子只会更加有价无市。

一般来说，贷款授信期限加上房龄，原则上不可以超过40年，所以为了控制信贷层面的风险，房龄一旦超过20年基本就很难获得贷款。当然了，即使能够获得贷款，贷款年限和贷款额度也会受限制。

最近这三四年，商住房比较火，笔者认为，主要原因有两个：一是商住房不限购，而且总价比较低，所以不少刚需买来做过渡房。二是由于商品房紧俏，商业项目比较冷清，所以不少开发商就在商业、办公用地上建造了商住房，既迎合市场需求，也实现了销售业绩增长。但是，商住房也存在着不小的问题。

一方面，商住房与商品房，一字之差，但是性质完全不同。商住房是40年产权，商业用水，商业用电。此外，商住房居住密度比较大，居住体验感比较差，业内称之为“立体大杂院”。因此，如果买来作为过渡房，未来购房者可能面临进退两难的局面。另一方面，在商业用地建造住宅，本身就是游走在法律和政策的灰色地带，随着相关法律法规的完善，房地产市场也会越来越规范化，到时候商住房可能会更加不受待见。

此外，需要购房者进一步注意的是，与普通住宅相比，商住房转手和变现能力要差得多，所以向银行申请抵押贷款时，审批难度会高一些，贷款额度会低一些，有时贷款年限也会受到限制。

最后总结一下，一般来说，如果是在房地产快速发展的时期，无论是品牌房企开发的楼盘，还是小产权房，房子相对容易脱手，所以业主不愁转手变现的问题。但是，经历了三年多的严厉调控以后，房住不炒成为了长期定位，而且未来3-5年时间，房地产长效机制也将加快落地，这说明房地产将进入长期平稳的新阶段。处在房价平稳的时期，购房者心态会更加理性，会更加关注房子的居住舒适度，保值增值的空间，以及是否能够转手变现。鉴于此，未来3-5年，以上4类房子或将遭受“冷落”，不仅难转手，也难贷款，购房者应该尽量避开。那么，对于这4类房子，你是怎么看的呢？欢迎一起讨论。

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