未来10年，4类房子或将成为“奢侈品”，内行都在“悄悄”买入

中国房地产市场已经持续繁荣了二三十个年头了，这其中虽然也出现过房价下跌的时期，但从总的发展历程来看，过去二三十年，房价还是涨多跌少。尤其是2009-2018年，更是被称为中国房地产行业发展的“黄金十年”。这10年，中国房价平均涨幅高达400%，四大一线城市核心区域更是上涨不止20倍。正是由于房价飞速飙涨，买房投资躺着赚钱，所以越来越多的人愿意且敢于把绝大多数积蓄拿来买房。公开资料显示，我国居民近80%的工资收入都用来买房或者还房贷了。换言之，伴随着房价的不断上涨，国人的积蓄基本被高房价“掏空”了。

只要敢买房就一定“稳赚不赔”吗？房地产真的是最好的投资渠道吗？对于绝大多数人确实如此，但是很多人不知道，其实楼市也存在“投资惨败”的案例。笔者身边就有现成的案例，有拆迁暴发户以及做生意发财的土老板也学别人投资买房，但自己对于投资买房一窍不通，为了保守起见，只敢购买三四线城市的低价房，而且专挑郊区大户型买，他们简单地以为，只要是房子就能带来丰厚的回报。但现实并非如此，在经历了“棚改”终结，和购房需求的大幅萎缩之后，这两年三四线城市逐渐回归理性，很多城市房价也跟着加速回调，那些在三四线城市疯狂买房的跟风投资客，才发现自己被套牢在楼市中了。他们手中虽然握在很多房产，但基本都是毫无投资价值的劣质资产，未来不仅要承担房价持续下跌的风险，而且还要面临“无人接盘”的窘境。

即使在房地产“一窝蜂”发展的过去三四年，我们也一直都强调，投资买房不能盲从：一方面，投资楼市专业性很强，不仅需要过人的胆识，更需要高瞻远瞩的眼光；另一方面，房地产已经过了“买房就躺赚”的阶段，尤其是“房住不炒”持续了近4年之久的背景下，任何人都要认清形势，不能再逆势而为，买房更不能“瓦玉杂糅”，悉数收入囊中。

实干家曹德旺曾经说过，房地产过度挤占信贷资源和劳动力资源，而且现在的房价也居于高位，未来国家要适当“削弱”对房地产的投资。在他看来，房地产已经过了投资的“黄金时期”。如果未来还想着“闭眼”买房“躺赚”，可能最后会发现有些房子只能“砸在手里”——因为有钱人都有多套房子，他们不会再投资买房，而那些真正需要房子的普通人，面临高房价又买不起，所以房地产最后只能是“有钱人的游戏”。换言之，未来绝大多数的房子流通性都会大大降低，尤其是那些无人口、无产业、无资源依托的城市，房价还极其有可能一泻千里，买房人最后会发现，不仅赚不到钱，还会大幅亏损。

那是不是所有的房产都是这种情况呢？当然不是，在未来10年，有几类房子有可能会成为“抢手货”，甚至会因为稀缺逐渐成为“奢侈品”。这类房子未来不仅不会价值萎缩，而且仍然具备不小的升值空间。事实上，连开发商都亲口承认了，未来买房一定要尽量选择以下四类房产，既能满足居住需求，也会有一定升值潜力，因为这些房产未来会更加稀缺，稀缺的才是有价值的——未来真正能称得上是好品质的房子是这四类：学区房、地铁房、低密度公园房和适宜养老的小区。对于这四类房产，其实内行人都已经在“悄悄”买入。

第一类：优质学区房

为什么说学区房未来很长一段时间都有价值，值得买入？答案很简单，中国的教育资源不平衡和短缺问题短时间难以彻底解决。叠加中国家长对孩子的教育问题愈加重视，学区房未来的价值会更加凸显。尤其是那些双顶级学区的学区房，其房价走势往往有独立行情。拿深圳这一轮房价上涨来说，其中涨幅最大的就是学区房，南山诸多板块里，顶级学区房价格上涨幅度深圳超过了50%。

纵观全国各大热点城市，其实房价单价最高、上涨幅度最快的也是学区房。普通商品房可能还会受政策调控影响，价格会忽高忽低，但是学区房因为有教育资源加持，且受到全国高精尖群体的追捧，其市场价值一直都能保持高位。对于这类房产，大家还是要有清醒认知，有条件不管是买来给孩子上学做准备，还是作为投资，都是很不错的理想投资标的。

第二类：地铁房

地产业内有句俗语：地铁一响，黄金万两。高铁决定了一座城市是否值得投资，而地铁则决定了这座城市的哪些区域值得投资。

地铁对于一个城市的经济发展和交通通勤都有巨大的推动作用。纵观全国经济强市，哪一个不是地铁路网密布？事实上，并不是每个城市都有修建地铁的能力，地铁的修建不仅对城市规模、人口规模等有严格限制，也对城市的经济实力有严格要求。从这一点来看，我们就能发现地铁房的价值——它大大缩短了人们工作地和居住地之间的通勤时间，也大大提升了城市交通运力。地铁的开通更对整个沿线的土地、市政、医疗、教育等资源都有大幅提升作用。所以，买房选择地铁房是购房小白要学的第一课。

地铁房到底该如何选？戴维森曾发布了一份《商业地产地铁效应专题报告》中显示，地铁开通前1年和通车2年，沿线区域房产升值速度最快。但也不是离地铁越近越好，业内普遍认可的标准是，房屋距离地铁站点700米，步行五分钟内可达到为最佳。

第三类：低密度公园房

适宜居住的好房子都离不开一个标准：容积率低。通俗点说就是，房子和土地的配比低。同样一块土地盖可容纳5000人的高层住宅，和盖只能容纳1000人洋房、叠墅社区，其居住环境和生活舒适度是天壤之别。

如果这样的房子周边再有一个公园，那它的市场价值可能就更胜一筹了。公园的加持，不管从占地面积还是绿化环境，或者是植被覆盖等来看都是非常不错的。身处大城市钢筋混泥土森林之中，我们任何人都需要呼吸新鲜空气，尤其是容积率低的社区，更突显了公园的重要性——公园房的需求和升值空间越来越大，本质原因还是人们对于生活质量的刚性需求所致。因为生活在快速提高，导致现在的环境大不如以前。

随着国人收入水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。买房已不是简单地解决住的问题，还要住得舒服、健康、惬意。公园既能满足居住环境提升，也能作为休闲娱乐场所使用，更是房产升值的不可忽略配套。因此未来公园附近的房子将更加稀缺，更加抢手。

第四类：适宜养老的小区

直白点说就是养老功能较为完善的小区。为什么说这类房产未来会更有价值？这取决于中国未来的人口结构变化——目前中国人口已经进入“老年型”。中国社科院研究报告更认为，从2011年开始，我国老年人口进入一个快速增长时期，2010-2040年老年人口将总共增加2.24亿人，年平均增长率为3.62%，平均每年净增746万。在老年人口快速增长的同时，总人口将在2028年左右开始出现负增长，这两种相反的变化趋势进一步提高了老龄化的发展速度。

不需过度赘述大家也应该能明白其中的道理，老龄化时代到来，中国也将逐渐进入“银发经济”时代——到2030年中国老龄人口消费或将高达18万亿，这可比现在的房地产年投资总额高太多了。所以说，未来老龄化时代，中国不管是基础设施建设还是社区环境配套都将以适应满足老年人口的居住需求为主，即居住环境要更适老。所以说，未来10年，养老功能完善的小区，其实也更有升值价值，因为会有庞大的购房需求支撑。

总结：随着楼市调控紧绷不松，随着国家发展城市群、城市圈理念确立，未来全国房价大概率将告别“普涨”。虽然一二线城市仍然有购房需求、经济发展和丰富资源等基本面支撑，但也不得不承认，绝大多数房产将彻底失去投资价值。有些配套差、无地理优势、无产购房需求支撑的房产，甚至还会迎来缓慢发展，甚至是倒退发展。

对于购房人而言，买房虽然首先要解决居住问题，但是随着住房环境的逐步改善，以及房地产的投资价值尚有一定空间，所以买房还是要尽量做到既满足有最好能有一定的升值空间。这就是所谓的最大化资金的价值。综上所述，以上四类房产在未来10年，或仍然成为“抢手货”、“奢侈品”，而且连开发商都亲口承认了其居住和投资价值，连内行也都已经在“悄悄”买入，所以普通购房者在买房时，也一定要优先在这些房子中做选择。

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