东莞楼市:再没钱也尽量不买这种板块,未来难转手

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提问：您好广叔，我家里人这里准备在东莞买房，有房票，准备买首套房，自住➕投资用，总价248w左右。家里人住在大朗富阳路这里，上班也在这里。现在有两个选项选择1，东逸湾花园，二手房，101平，3楼。有点奇怪为什么这么小区周边房价高，它不是很高，是不是和采光有关系。还是有别的特殊原因，辛苦解答。选择2，可以等横沥碧桂园松湖明珠开盘吗，这个小区怎么样。您推荐的二手房小区，距离比较合适的，看了一下价格就只有敏捷春天花园，但是家里老人觉得那边好像环境不太适应，觉得人进人出非常随意。或者您还有其他的建议？辛苦您啦

回答：你好。1、东逸湾花园周围小区并没有都比它价格高，就旁边碧桂园要新一些，同时有一定的品牌溢价。3楼，低楼层价格是相对便宜一些的，低楼层主要是采光通风视野方面不如高层。东逸湾花园总体还不错，配套成熟，生活方便，可以考虑。

2、横沥属于东部产业园片区，房价还属低洼，离城区较远。碧桂园松湖明珠景观配套都还行，距离常平站五六公里，可以考虑的。具体参见内部分享！

提问：广叔，你好！东莞首套，投资加自主，子弹120万，万江中海十里和保利首铸哪个更值得入手？中海3.2万一平是否合适？

回答：你好。万江中海十里的价值要高一些，位于核心区域，未来该区域会打造成CBD，有较好的居住氛围，优势明显。3.2w未来还有潜力的。

提问：广叔，你好！东莞市户口东莞，7月卖了金域华府三房380；东莞市有两套，现在准备用260左右投资广州或东莞，我看了你的一些推荐，卖了三个月黄埔社保准备入万科新里程三房，有什么建议？谢谢！

回答：你好。万科新里程，科学城刚需盘，近金峰站，靠马路的那边可能有点吵，周围环境不错，综合看值得入手。

提问：你好广叔，一梯两户和两梯四户哪种好，为什么都说不要买“2梯4户”的房子？

回答：你好，一梯两户更好，1、“2梯4户”的房子通常会出现“边户”和“中间户”的选择，但是“边户”一般会价格更高。这是因为“中间户”被夹在里面，很少能够做到南北通透，采光通风都会受到影响。

2、“2梯4户”的房子楼层一般都比较高，所以人流量也就大一些，一层住着4户人家，那么住在中间的就比较难受了，噪音污染比较大，人来人往，住得很不隐秘。

3、一梯两户虽然只有一台电梯，但同从20楼等电梯的话，一梯两户的时间却会比两梯四户更快，最长的差距时长可以达到5分钟。住的低还能走楼梯下去，高层就非常浪费时间了。

4、在住户、层数相同的情况下，2梯4户的公摊肯定是大于1梯4户的。这直接影响你的购房款和物业费。这一点尤其体现在了单价七八万的一线大城市

提问：你好广叔，请问赤岗片区的利安花园以及新鸿花园这种九十年代末的老破小是否有价值，工作在珠城，看中这里的交通和环境，他们会受到琶洲的辐射吗？目前网上挂盘的很多都去到了五万，考虑小两房，300万左右

回答：你好，赤岗北片区，是的。工作在猪心，一桥之隔距离很近，很方便。未来12号线的岭南广场站，以及原有3号线广州塔站，以及APM线，交通还算方便。至于说300万总价，单价4.5-5.0万的楼龄较旧的特点，我觉得可以买，区域板块没问题，看具体户型产品吧

提问：你好广叔，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比哪个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。

回答：你好，坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。 地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠 大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。

提问：您好广叔，请问现在投资买房，买顶楼的话以后会不会不太好出手？

回答：你好，从投资角度讲顶楼一般是折价10%-20%不等的，不论多层小高层和高层，选择一般都不要选择顶层。从定价来看顶层的房屋一般价格比较便宜，但是顶楼漏水概率大是事实，顶楼夏天更热空调能耗大是事实，买新房时多数人不会选顶楼虽然便宜是事实，但是二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。

提问：您好广叔你，石厦学校和福外南怎么选择，在福田上班，小孩今年两岁，感觉它俩现在价差不多，未来你更看好哪个？

回答：你好，更看好福外南。原因很简单，第一有价差，同比标准两房总价，福外南九年制72平490，石厦中小学缔馨园一改二48平475，标准两房的价就不要说了。第二福外南没出成绩，有潜力。第三福外南传承了福外的师资和教学体系。自用学位不一定是这样的逻辑，看你的风格。

提问：你好广叔，请问您觉得罗湖龙园山庄这个盘怎么样？单价不高，适合投资吗？

回答：你好，龙园山庄投资回避。这地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价4w并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。

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