东莞楼市:选房需谨慎,这些房产买后难转手!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好。东莞户籍，万江有一套自住房140多平米，南城汇一城有一套60平一房一厅（住宅性质，可入户，步行可到鸿福地铁口，有阳光中心小学和幼儿园学位），东南向，中间楼层，无贷款。因东莞限购限贷（二手房不限购但一次性付款子弹不够）

目前考虑：1.卖掉南城汇一城的一房（始终是公寓，楼龄13年了），空出购房指标，房款作为首付，在南城CBD（万象府）或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天（二手）、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房，纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好，再买都没有这么好了，而且再买的价格都比卖价高很多，上涨空间很有限了；2.到惠阳临深地区买一套（后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘），因不限购限贷，够首付，不用卖房，深圳14号地铁很快开通，坪山也有华润投资等规划，深圳东部外溢中长期有空间？但又纠结惠阳确实房源多，深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。

回答：你好。1、汇一城，区位不错，近地铁，商业配套成熟，户型小了点，我认为还有一定的潜力，可以再拿一下，或者想办法搞个名额，DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府，次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大，可以买，但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑，因为在豪宅线下，有地铁学区等利好，价格亲民，未来比较看好。

提问：广叔你好，又来咨询你了，辛苦！由于近期可能会在长安工作几年，也在考虑那边二手房。你经常推荐长安的长安花园和金沙花园，我看楼龄是06年的。虎门的南部万科城、万科紫台、金地琥悦、恒大御景半岛怎么样？长安和虎门的这几个楼盘，可以取前五排名吗？谢谢！另，黄埔的星樾和南沙的星河山海湾，如果五年周期，跟虎门长安比，是否价值更高。

回答：你好。我的看法：长安花园>南部湾万科城>金地琥悦>金沙花园>万科紫台

提问：广叔，大朗远大城市广场的铺店约40平方米，半年没租出，现在是否出售时机？还是再长持

回答：铺面一直不建议买，建议下半年实体业恢复得差不多了在做打算。

提问：广叔你好，本人现在有150万想买一套房投资，看了黄江一手全新，富基云山湖镜，大朗安华香蜜松湖，还有大岭山万科汉邦松湖半岛，二手房只看了大朗松湖朗悦，请问广叔这几个楼盘边个楼盘有升值潜力，我打算了投资2-5年卖掉。

回答：你好。环松山湖的大朗和大岭山价值比较高，我的看法：汉邦松湖半岛>香蜜松湖 >松湖朗悦>富基·云山湖镜

提问：广叔，请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州

回答：你好，环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问：广叔好，新人首问，请问，今年会买一套番禺区自住，和南沙区投资。求分析下南沙应该买哪个板块？

回答：你好，南沙城市很新，规划很宏大，落地产业分量也不差，整体看起来很高大上。但是人少地多，供应大，产业不足，这是弊端，最大痛点是交通，距离主城区太远，日常通勤很是问题，广州屌丝买了没法日常通勤，于是市场一度陷入横盘期。长期看兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。所以投资来说不确定性也很大。

一定要买南沙的话可以考虑2个板块：1、黄阁庆盛板块，主要定位为交通枢纽和科教医疗的板块。距离市中心最近，单价2万左右。2、区ZF板块，万达广场和今洲两大商圈都在这附近也是现在南沙最繁华的区域，单价也是比较高的2.4万左右。

提问：广叔你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问：你好广叔，福田区有两套房：福民大厦（三房）自己住；一套是南方国际广场小户型，放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套，换成一套四房一是自己居住，二来希望以后老三能就近上学，所在的学校（主要考察初中）希望不能比“石厦中学”差！ 目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手，因石厦中学还不错有学位费概念，如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右，但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W，最好是800W出头，适合居住交通配置好，学位要好，不比石厦中学差。关外也能接受！如果罗湖希望能上深中或翠园！请您给予详细指导！最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划，谢谢！

回答：你好，石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 所以出手石厦是正确的决定。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。

提问：广叔你好，有600万左右的预算，在福田、南山地铁次新盘您有什么好的推荐吗？最近在踩盘福田，发现中心区还有些租金很高，单价在预算内的小两房。不太清楚这种成熟配套、交通方便、学校一般的房子是否值得入手？还是如果增加预算的话，好像大家都宁愿去买红山、宝安、光明，也很少有人选择福田中心区？这是为什么呢？

回答：你好，首先不要太关注租金回报，租金往往和增长性呈负相关。600万较合适的是沙井和光明。如果你考虑自住的话，梅林关和西丽可以重点考虑。碧海和老前海也行，但选择不多，福田中心区600以内的房子大概率没啥投资潜力，太成熟，没规划，还很破旧。福田主要是学区房和香蜜湖两种类型比较主流。福田的小白领对比龙华，房子新，还有学区，当然选龙华。

提问：广叔你好，请问前海港湾花园这个盘值得继续持有吗？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。心塞！

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很好了，继续持有吧。去年赶上730严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

提问：你好广叔，我们家情况是这样的，家庭原本有两套房，年初卖了一套，现在手上有七八万，还有一套在盐田是自住，价值五百万，贷款还欠50万，一儿一女。想用卖房的钱七百万在福田或者是南山，宝安投资一套比较有价值的学位房，三年之后搬过去住。您觉得该怎么去选择呢？

回答：你好，宝中和前海南带学位的你也是可以关注的，前海南这边有诺德阳光玫瑰园，宝中的话有天健，时尚，天悦龙庭，西城上筑，幸福海岸都是比较适合的。

提问：你好广叔，我上个月买了华晖瑞喜新房570万，2020年底交房。现在才看你们这里高见。不知道我有没有买错。投资又自住？

回答：你好，坂田南属于坂田比较宜居的片区，楼盘相对还比较集中，民房比较少，有商圈，有地铁，学校也在附近，华晖的得房率有点低，100平只能当个89来用，不过现在房价都上去了，二手又有税费，这个价格不算贵，但也不便宜。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:选房需谨慎,这些房产买后难转手!
广州楼市:选房需谨慎,这几类房子买后难转手!
东莞楼市:买房子要避开这种房产,不然难转手!
东莞楼市:担心房子难转手及收益?看完内行人分析后明白了
东莞楼市:东莞升级调控后,这些房产不要碰,直接亏损!
未来3-5年，4类房子将遭受“冷落”？内行：不仅难转手，也难贷款
东莞楼市:这种房产未来将难转手,别怪我没告诉你!
广州楼市:买房子要避开这些地段,不然难转手!
广东楼市:买房子要避开这种房产,易贬值难转手!
东莞楼市:房产投资买哪里?只有这几个板块值得关注