广州楼市:买房子要避开这些地段,不然难转手!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔请问一下，广州老黄埔鱼珠板块，和新黄浦科学城板块，哪个板块升值空间最大？我是纯投资，外地人，买了黄埔社保，预算450万元。鱼珠那里的五矿招商路山府，均价5.1万元，有地铁鱼珠站，是双地铁，交汇处，地段好，未来的第二CBD，规划有很多高科技企业，旧改完成后是否升值很大？

但是他的学位一般，小区只有三栋楼，没有规模，配套比较差，里面只有一个幼儿园，绿地也比较少，未来还有富力南池，万科城市之光相继开盘，都是旧改大盘，是否对五矿有打压？不好转手？科学城的品秀星月目前性价比很高，周边的二手价格都挺高的了，但就是地铁偏远一点，学位目前不确定。周围空气好环境好，价格40000左右。还有中央城，3.1万元，没有地铁，学位还可以，但是体量特别大，有回迁房。请问，这3个楼盘，哪里的升值空间最大？性价比怎么样？买这些楼盘是买南向还是北向的？低楼层还是中高层？哪个更容易出手呢？北向低楼层的更便宜一些。谢谢指教。

回答：你好。老黄埔后续的旧改会很多。

1、五矿招商鹭山府邻近天河区与黄埔区的交界，距离地铁5号线与13号线二期交汇站点鱼珠站约920米，步行可达。配套上，项目周边发展成熟，步行可达的范围内汇集了大小餐馆、药店等生活配套，只是目前稍显低端凌乱。周边的旧改大盘会有一定的竞争。

2、品秀星樾，如果自住的话，没问题，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇，以及奥园广场，这些配套没问题，地铁香雪站确实不是很近。

3、中央城么有地铁，体量大。不是很建议。

我的看法是1>2>3，建议考虑南向，中高层。

提问：广叔，这段时间从东莞跑到广州增城，看了石滩敏捷绿地，时代，又去了万科金色里程，保利大国璟。200万短线纯投资，增城这边不熟，发展怎么样。另外这几个地方跟东莞大朗，常平这些哪个更适合，有哪些盘可推荐。迷茫中，请指教。谢谢！

回答：你好。房子不能乱看，越看越乱，遇到厉害的销售，一下子就能让你下定，回家才后悔。石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。200预算，首先考虑新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、现代城市花园。如果东莞有名额的话，考虑大朗：松湖朗悦、大朗碧桂园，常平不建议。

提问：你好广叔，目前和男朋友商量了明年在深圳结婚一起买房，预计共260w付首付款，想考虑南山、宝安、福田总价600+学位二手房，现在还在前期筛选学位，有一点困扰1、学位房的逻辑是中学＞小学，可是我们明年结婚最快小孩也要在7年之后上小学，有点担心按照中学的学位逻辑，13年后，片区改革或者大学区制，到时候这个房子附带学位不值钱了（毕竟父母的钱需要一次性投入进来），不知道目前片区投资潜力和学位应该如何筛选2、男朋友目前博士在读（2021毕业）专业相关岗位在北京更多，后期有可能会去北京发展。我们是明年拿出钱在深圳买呢？还是等着他毕业再研究在哪个城市购置…谢谢星主

回答：你好，第一，马上买，不管是深圳还是北京，哪里有房票买哪里的，等你研究完，三房变两房了。 第二，关于学区改制会不会影响学区房价格，我前面回答过这个问题，往下翻自己找答案。 不过你们婚还没结，没必要纠结学区，先买你们能买得起得住的最舒服的，为十年后的可能性牺牲当下的居住品质，在我看来太不值当了。

提问：广叔好，本人单身，有广州大道北时代花生一期一套约50方的小两房一厅，想卖掉置换约80方左右的电梯房，最好还有主人套房，不想另外再多投入费用。有现金支付首期，总价250万以内，月供能承担3500,想买知识城，但看了星球不推荐，可是250以内总价的80方左右新房选择余地好像不大，恳请指点一下方向，如果黄埔、科学城没有好的选择，佛山也可以接受，万分感谢。

回答：你好，知识城，如果你是买在地铁上盖附近的楼房，比如万科幸福誉，也就能有一点利好吧。你的需求好像弄得有点多了，你要求80方左右，只是为了省一点税费对吧？按照你的月供3500，连100万的贷款都还没到。你首付充足才贷那么少的钱，你就算是没那么多月供能力，你可以留下50万备用金给120万的首付。

按照你目前4成首付来看，买一个300万的房子也可以了。多了个100万左右的贷款。也就是每月多了5000块钱左右月供，一年也就6万块。留下来的50万足够你8年无忧了。300万左右的话，选择一个正常的3房2卫是没问题的了。尽量不要去挑新房。买一个中海誉城看看吧。

提问：广叔您好，我是武汉人定居深圳，深圳的户口，深圳已购2套。父母是武汉户口，已经60多岁了，武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房，不知道具体怎么操作？

回答：你好，2种方案： 1.父母做接力贷买，男不满70，女不满65都可以做接力贷，目前招商 农行 中信 浦发 工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁，可以全款买房，你们用深圳房子做抵押，或者并发2-3笔信用贷。

提问：你好广叔，深圳宝安有1套3房550w，欠款102w，家庭年收入25w。2年前：我跟我LG想在宝中西乡投资2套，单价太高，截断按揭，贷款首付+月供，成本高于涨幅(预估3年涨1w)，放弃了。今年：宝中涨得厉害，有些后悔，我跟我LG还是偏向于投资房产(西乡沙井3房)，但是价位更高了，计算后还是成本高于涨幅(保守预估3年涨1.2w)，不知如何取舍……实在不行，我想先做小单投资沈阳，手头还有xyk 40w+，首付+月供足……沈阳新房富力盛悦府和富力院士庭如何？单价7500+，总价75-82w， 咨询过深圳有房贷，沈阳新房和2手房都做不了2成首付。我LG又不愿投资沈阳，不知如何说服，麻烦广叔指导，谢谢！

回答：你好，大单优先，深圳热门板块涨幅太夸张不建议再追高，截断抵押入手广州是退而求其次的选择。按照往年的涨幅规律，深圳领涨，半年到一年后广州跟涨。如果广州政策放开，涨幅可能会提前。广州买完后还有闲散子弹再考虑入手沈阳。沈阳小单老公不同意，你直接用老人票买沈阳好了

提问：广叔您好， 我的情况：1.夫妻年龄42，家庭年入约70万。2.两个男孩，小学6年级和幼儿园。3.商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），无欠款。4.现有资金300万。 请教您：1.大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议（科技园？宝中？碧海？光明？） 2.如果不买房，广叔有没有其他资产配置的建议？ 谢谢您！

回答：你好，以后深圳的发展是双核心： 1.前海科技和金融 2.是福田和罗湖金融与文化 现在已有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨 买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 深圳宝安南山去年11月到现在这波涨幅是刚需驱动，前海巨大的前景，80万创业人口提前布局。规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是 只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。 涨的原因是产业人口提前布局。 好的板块 房价还会继续涨，比如前海 宝中等，购买力的回归之后会普涨板块会暂停上涨。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 科技园，宝中，碧海都是不错的板块。

提问：你好广叔，我们手上已经有两套房了；新政前上车了后海的海境界一期，87平的3房，价格近1200万，是否会有风险？请您帮忙分析分析，谢谢！

回答：你好，海境界不属于深圳湾，但又在打着深圳湾的招牌；自住还可以，但投资的话，目前没有看到明确的买入理由。很多人觉得一路之隔，价格相差不应该那么大；其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分的理解。考虑自住，单价1200万以内，现在来看不算贵。但是如果能稍微增加点预算，深圳湾是个更好的选择。

提问：广叔你好，来深圳这几年眼看房价一直上涨，现在总价250左右上车还来得及吗？想投资能跑赢大盘的，考虑持有5年然后再置换，新盘好还是二手好呢，永哥能推荐一些潜力大的楼盘吗？感谢！

回答：你好，总价250万有几种选择：1、南山福田学位30-40平1-2房。2、沙井、光明、龙华60-70两房。关内学位房就比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量也较大，面积小，单价高但稳中有升。

提问：你好广叔，我的情况是已经在坪山万科缇香有一套房子了，现在想离市区中心近一点，所以呢想再买一套来当作投资，请问万科和风轩自住和投资性价比怎么样？

回答：你好。这盘价格看上去比二手有些许优势，但是长期看居家和投资角度都不是最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在：首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况这个盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。还有梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。这个盘的小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

提问：广叔你好！我已卖了亲戚名下的一套房，余下120万，自己名下横岗有141平的自住，博罗有三块地皮，现想卖一块建两块出租屋，但要做贷款100万左右。又想在深圳用亲戚名额买房，但又担心深圳房价上涨有限。如果买房可行，又应该买何处？请老板指点。

回答：你好，建议抵押或者直接出手横岗自住房。横岗发展不如西部。 先入手一套热门板块楼盘，南山 宝安是重点推荐的区域。 可以说说你的首付预算和房票情况再做具体推荐。 贷款100万很简单，并发2-3笔信用贷就好了。

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