广东楼市:买房子要避开这种房产,易贬值难转手!

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提问：你好广叔，自住为主，最好有一定升值空间。最近一两年准备要小孩，需要父母同住帮忙带孩子，所以至少要两居室，最好三居室，面积不能太小。换房折腾不起，所以最好交通和学区一步到位。月供能力一万多一点。把自己的积蓄和父母的老本算上，子弹也就一百万差一点。想来想去，容身之处只有逸涛雅苑的二手别墅或者广隆苑、丰庭花园的二手安置房。请评价一下上述小区可行否，各有什么缺点。

回答：你好。逸涛雅苑楼龄有点老，不是很建议。广隆苑、丰庭花园均在金州，金州、蕉门板块依托于南山区政府，自成一个小城区，建设完成度和产住配置类似于深圳龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，价格低廉；广隆苑，近地铁飞沙角，但是小区环境较一般，没有电梯。丰庭花园，近地铁金洲站，跟广隆苑的小区环境差不多，但是有电梯，周围配套要齐全一些，近万达广场。如果选，建议首先丰庭花园

提问：我是广州车陂本地人，家有两个小孩，名下没房产，想在东圃车陂附近买一套自主，准备在今年的年底入手一套，手里只有100—130首付款，本人看好金融城板块，希望越靠近这里越好，广叔有什么好推荐或者好建议？

回答：你好。金融城的房子比较少，东圃车陂棠下都可考虑，这几个外溢片区，未来有一定的刚需外溢。可看下：棠下富力天朗明居、东圃盈彩美居、城市假日园；车陂：天健上城，广州的未来，主力向东，金融城在产业主轴上，持续看好。

提问：第三次提问！广叔您好！我是河南信阳！孩孑在上大二，还有5年毕业工作，您对未来5年后武汉房价的估测，会涨多少？我是现在给孩子在武汉买房？还是等孩子在武汉工作了在买！(担心万一发展不到武汉工作，又怕5，6年后，全款变首付！有6σ万现金，白沙州和四新哪里有潜力，好就业！谢谢指教！

回答：你好。有条件当然现在就上车。通货膨胀，世界大放水，钱只会越来越不值钱，早买房能抵御通胀，使资产保值增值。白沙洲、四新属于武汉热门板块，四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。白沙洲，低洼之地，利好还没有完全兑现，就是周边环境差了一点，也需要持有较长时间。建议首先四新，另外还可看看光谷东。

提问：广叔你好！我沒有广州戸口，所以在金沙洲隔壁全款购入恒大御景半岛3房，做为周转房，同时在看附近新楼盘时代天景，時代天景可入境嗎？還有本人在汕头有自住房200平1套，在东海岸新城有按揭御海阳光和御海禧园各一套房，現考慮汕头房子还有沒有持有价值，我工作地点在沙河，手头有400万，现考虑按揭一套三水龙盘或佛山保利紫山别墅还是入手广州附近有什么好介绍楼盘，请广叔指教！

回答：你好。恒大御景半岛自住+投资不错的，景观强，一线江景。时代天景没有听过。汕头东海岸新城自住不错的，周围配套方面欠缺，不过规划较多，随着未来的开发，还有潜力，就是需要持有较长时间。汕头产业方面不是很强，建议出手置换。东莞、佛山都可以考虑。三水龙盘不建议，位置较偏，属于旅游区。别墅自住可以，投资的话一般。佛山买的话看下千灯湖。广州看下黄埔科学城，补交社保顺交就能买。

提问：你好，广州黄埔奥园香雪华府一手楼和香雪公馆二手楼，华府环境好一点小一点，房子也是精装，公馆老一点，但是两者单间差不多，请教香雪华府的一手楼有什么问题吗？

回答：你好。奥园香雪华府主要是小区不大，可能会有一些噪音。香雪公馆还有花园，环境要舒适一些。看个人偏好吧，是我会选香雪公馆。

提问：南沙房子多有地基下陷，如果买了100平方米的小别墅，自己花钱做防水防晒处理和地基加固，大概要多少钱？南沙的房子是最近上车好还是明年再看？

回答：你好。具体得咨询装修公司，现在的建筑质量都还可以，框架结构，如果楼龄还比较新的话，可不用处理。自住打算的话，现在就要上车了。明年怕都涨上去了。

提问：第二次提问了，本人手持130万首付款，年收入50万左右，名下没房产，小白一名，想在金融城附近的楼盘选一套80—100方自住房，并希望日后能够有较好的增值空间。目前心仪楼盘有骏景花园，天朗明居，天健上城，旭景家园，城市假日园，请问选哪一个更加适合我？更加有前景？还有就是我的资金买这些盘够吗？

回答：你好。130首房首贷的话，能买450总价的房子，这些盘都是没问题的，个别盘可能由于最近上涨了一点，需要淘笋入。骏景花园比较有居家氛围，13号线二期在建，近棠下站，未来地铁开通还有利好，可以考虑作为首选。我的看法：骏景花园>城市假日园>天健上城>天朗明居>旭景家园

提问：我离婚一年，和前妻分掉深圳两套房子去掉贷款和其他负载，手上大概300w，现在户口在广州，深圳也有购房资格，现在没法确定哪里定居好，更倾向深圳，毕竟待了10年，广州打算留一套两房或者小三房，最好带学位，但是不要很好的学位，广叔建议哪里好，预算250w以内，广州可以做到四成，另外剩200w的的钱在深圳买，罗湖或者布吉买套两房或者小三房就好，好出租学位无所额，如果在深圳读就读私立，买哪个楼盘好，二手房就行，谢谢。

回答：你好。能在深圳上车当然首选深圳。广州看下品秀星图。深圳的罗湖和布吉自住是可以的，但是投资来看，基本面不是很好，涨幅很弱，一直跑输大盘。如果想投资收益高点，不如看看大运或者龙岗中心，看看中海康城，麓园

提问：广叔您好，我现在刚来广州一年，已在其他城市有房，有房贷，还有一个广州购房名额。现想在广州买房，主要看黄埔和南沙，总预算在250之内，广州已有自住房在越秀。有几个问题想请教下1.不知您觉得南沙好还是黄埔好.2.目前您觉得是买新房好还是二手房好。3.您在南沙和黄埔有好的楼盘推荐吗？有空了麻烦您指点一二，非常感谢！

回答：你好。1、长期考虑南沙，短期考虑黄埔。2、二手淘笋为主，一手为辅。3、黄埔看下科学城的：保利越秀岭南林语，南沙看下叠翠峰。

提问：广叔您好，昨晚提的问题还有地方不完整，想再请教下，1.您觉得买新房好还是二手房好，2.目前广州的限贷限购政策对于名下有抵押贷，但是在广州没有房，这种可以做到首付四成，贷6成出来吗？

回答：你好。1、不要拘泥于新房还是二手房，哪个有价差，哪个有潜力就买哪个。2、可以的。

提问：广叔好，广州买黄埔龙光峰景华庭，金色梦想，还是番禺的彩虹花园，东华花园，哪个好，保值+出租，预算250w以内

回答：你好。黄埔龙光峰景华庭有地铁，但小区显旧；金色梦想楼是挺新的，但配套和交通欠缺。彩虹花园在番禺洛溪，有一定楼龄了，同时片区发展较成熟，缺少增量。东华花园在市桥东，多是低层没有电梯，番禺广场这一带我还是比较看好的，未来多条地铁交汇，特别是18号线，拉动效果不错。如果是保值+出租，首选黄埔龙光峰景华庭，次选东华花园

提问：广叔，现在在看佛山保利紫山别墅，但周边环境一般，想听一下你的看法？增城世茂泰禾小院有点远？

回答：你好。保利紫山别墅周围确实多民房，厂房。增城世茂泰禾小院是远了点。不知道预算多少呢？近的话可以考虑佛山市区内的别墅。

提问：广叔，上次多谢指点，基本把方向锁定在松山湖了，目前在锦绣山河的独栋别墅和3号别墅独栋之间纠结，两套总价一样，两盘各有千秋，请问广叔，从升值潜力上，该选那个？再此多谢

回答：你好。看个人喜欢哪一个多一点，两个盘区位很近的。3号别墅前面环线高速，第一有噪音，第二风水方面有些人忌讳。锦绣山河或许会更好一些，也安静。

提问：新人首问：老师，本人广州工作（一儿一女）名下有两套房：第一套2017-9月当时为了落户买的，在广州友谊商店肯德基旁（离地铁10分钟）：淘金坑1995年房,有一套58方（大阳台朝北，但窗户外加防盗网可以晒衣服，户型非常好，面积一点不浪费，缺点就是黑厅黑厕所）小二房，单体楼，正在装电梯，年底应该可以用，广州华侨外国语学校（有50%学生可直升中学）学位，2017年加装修家电317万拿到手。第二套南海里水时代糖果一期（离浔峰岗地铁有几站，当时因为超生怕上了户口急匆匆买的）有一套17楼南向两个房产证的121方的大三房，也是2017年买，263万多拿到手。均无欠款。我现在想把南海的房子卖掉，可是限购，没什么人看房不说，价格也低，不知能不能卖到200万。为此事本人很焦虑。因为房子越租越旧，不租物业管理费一年也差不多2000元。又会长霉。

另外我想把淘金坑的房子卖了，换一套小三房自住，因为小女儿才五岁不到，如果顺利直升广州华侨外国语中学的话，我们估计要在此住到女儿中学毕业，大约11年。买次新房，价格太贵，真舍不得。就是想换80来平米小三房，纠结中。因为是做医疗销售，目前收人已降到十几万一年，还不知未来这行还做不做得下去？（老公也是同行，家庭年收入20来万，未来收入不确定）还有就是要不要亏钱把南海里水时代糖果一期的卖了换市内小两房或买个新盘租出去？

因为2016年卖了房涨价，2017年才着急买了房，做错了重大决定，导致亏损几百万。真的怕又做错决定了。我跟我老公都是外地来的，都40多快50岁了再做错决定不知还怎么养孩子，焦虑纠结中？！因为小两房阳台对面广州华侨小学今年9.1要开学，昨天中介说可以放380万，但真实价不知可以卖到多少？也看中了一套二楼81平米小三房，2017年装修，有大院管理，阳台朝北，三个房间都方正又大，说实价448万，离地铁10分钟，就是地势比现在住的房子要矮两层楼，周围全是高高低低的。

如果买了可以拎包入住，九几年老房子，就是担心住11年后好不好卖？如果南海的房子卖得了，估计再买的房应该要持有5-10年，或者更长时间,有什么好推荐？(不是很想贷款,就是要贷款估计也就50-60万.怕欠债!另外有100万在做私募投资,未来10年保险年金要缴纳100万.养老储备.）

回答：你好，感谢赞赏！淘金坑楼龄太老了，学区还可以，如果小孩有读书需要可保留，不然建议出手置换，现在的年轻人越来越嫌弃这种老破房，特别还有黑厅黑厕所。里水时代糖果，位置较偏，也没地铁，周围多为工业厂房，同时双证占名额，流通性也弱，可考虑出手置换，能卖200-240，短期看虽然不好选择，但中长期看一定是正确的。不知道在广州是否有房票？科学城上车盘 中海誉城 万科金梦，或者万科东荟城 老黄埔 黄埔雅苑或者金碧世纪花园 番禺广场 东怡新区或者金海岸。

提问：广叔您好！

1.对标东莞万科汉邦松湖半岛，纯投资，旁边众多人才房对其是挑战还是锦上添花？请帮助分析一下此楼盘的优势与劣势。纯投资，选此楼盘的哪种户型较好（75平3房有204套，89平3房824套，115有404套，143的4房56套）

2.2018年全款约250万入手一套金域广场出入口出的一套低层商铺（投资败笔），刚交楼，招租中，是继续持有？还是卖掉投资商品房好？

回答：你好，感谢赞赏！

1、万科汉邦松湖半岛，松山湖价值地段，紧邻华为，缺点是周围在施工，配套还有欠缺，但是未来会逐渐的完善。人才房短期看是利空，但长期来看是利好。因为人才房挤兑了住宅的供地，使得普通住宅的供应减少，买房的竞争激烈，推动普通住宅价格上涨。建议以刚需89平3房最佳，次选115平。

2、商铺一直不建议，商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。

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