广东楼市:这种房产涨幅慢难升值,内行人都避开!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好！看了你的文章，感觉我以前买房子都是欠考虑。现在收入又不好，没有存款投资，现调整一下房产出手，或向银行抵押贷款来购房。请教广叔给我支招。现在在深圳福田深勘大厦写字楼180平方租金1.8w。南天一花园87平方米（差按揭贷款400万）孩子上学住。皇都广场3号楼住宅，120个平方，两证，租10,000。深圳四季山水花园?两证自住。惠东万科双月湾56个平方，小洋房租3000。租金能支持现在欠的按揭贷款。请教广叔，我这些房子要怎么样调整一下，那些房子要出手？请教广叔给个房产投资建议，如何使资产保值升值？另外想去广州黄埔投资一套房产，总价在300万左右。请广叔推荐一下黄埔的楼盘。?或请教广叔还有其他方案，拜托，谢谢！

回答：你好。看来你的资产还是挺丰富的。

1、写字楼涨幅较慢，稳定性不高，不算优质资产。深勘大厦写字楼租售比还行，如果是收租用，可持有。因有一定的楼龄，可出手置换。

2、南天一花园，荔园小学+深圳实验，自住保留，有潜力。

3、皇都广场，水围被名校收购，皇岗中学也在升级中。双证未来有可能可以转单证。建议先保留。

4、四季山水花园，依山傍水，自住很舒服，可保留。

5、惠东万科双月湾，潜力不大。可出手置换。

写字楼和惠东这套可出手。其他皇都广场和四季山水花园可做DY贷。

黄埔300w考虑：自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城

投资 黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔你好，在咨询一下，广州白云区金沙洲江岸花园英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅相比较的话哪个更值得入手，目前单价大概相差2W一方，整个金沙洲来说楼市发展空间怎么样，还值得入手吗？

回答：你好。英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅在同一区位，理论上有相同比例的涨幅。个人倾向御金沙晓岛别墅，离地铁更近，同时小区绿化更好。金沙洲的配套越来越成熟，交通方面是主要硬伤，不过也有规划，未来看会有改善，目前也还是价格洼地。综合看如果是自住+投资的话还是可以考虑的。

提问：广叔，你好！广州增城不限购，单纯200万以纯投资，三房，5年内，有投资价值吗，有哪些合适的盘？

回答：你好。可以看下新塘新世界花园万象苑、东方名都、锦绣天伦花园

提问：广叔你好，想请问你，如果五年周期，南沙金州、南沙港、长安，哪个区位更好，南沙二手还是一手更好呢？

回答：你好。不知道预算多少呢？如果五年看的话，长安临深区域价值要更大一些。南沙比较有价值的是明珠湾，其次是南沙港。

提问：广叔，您好！我生活在梅州，想买第二套房。但房票有限，只能选择低房价。梅城、博罗、潼湖、顺德容桂碧桂园这几个地方，哪个可以入手？

回答：你好。已经有一套房自住了，第二套应该是投资的了。不知道预算多少？梅城可以考虑。惠州的博罗还是算了，供应大，位置偏。潼湖可以考虑，规划还是挺强的。顺德容桂碧桂园不建议，交通是硬伤，供应大，就算将来有3号线，因为隔着一条河，利好也相对有限。不如看看广州新塘。

提问：老师请问一下，广州老黄埔鱼珠板块，和新黄浦科学城板块，哪个板块升值空间最大？我是纯投资，外地人，买了黄埔社保，预算450万元。鱼珠那里的五矿招商路山府，均价5.1万元，有地铁鱼珠站，是双地铁，交汇处，地段好，未来的第二CBD，规划有很多高科技企业，旧改完成后是否升值很大？但是他的学位一般，小区只有三栋楼，没有规模，配套比较差，里面只有一个幼儿园，绿地也比较少，未来还有富力南池，万科城市之光相继开盘，都是旧改大盘，是否对五矿有打压？不好转手？科学城的品秀星月目前性价比很高，周边的二手价格都挺高的了，但就是地铁偏远一点，学位目前不确定。周围空气好环境好，价格40000左右。还有中央城，3.1万元，没有地铁，学位还可以，但是体量特别大，有回迁房。

请问，这3个楼盘，哪里的升值空间最大？性价比怎么样?买这些楼盘是买南向还是北向的？低楼层还是中高层？哪个更容易出手呢?北向低楼层的更便宜一些。谢谢指教。

回答：你好。老黄埔后续的旧改会很多。

1、五矿招商鹭山府邻近天河区与黄埔区的交界，距离地铁5号线与13号线二期交汇站点鱼珠站约920米，步行可达。配套上，项目周边发展成熟，步行可达的范围内汇集了大小餐馆、药店等生活配套，只是目前稍显低端凌乱。周边的旧改大盘会有一定的竞争。

2、品秀星樾，如果自住的话，没问题，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇，以及奥园广场，这些配套没问题，地铁香雪站确实不是很近。

3、中央城么有地铁，体量大。不是很建议。

我的看法是1>2>3

建议考虑南向，中高层。

提问：谢谢广叔！我预算500左右:

1.如果长安的话我是买新盘好还是二手毛胚好呢？

2.长安有万科臻山府和龙光大镜，寮步万科金域东方靠近东城有地铁概念，大岭山万科松湖半岛属于松山湖概念，如果投资请问优选哪个？

3.同样都是投资，3房和4房哪个更适合投资？

再次感谢广叔！我对楼市一片空白，要不也不会只有一套自住房囧，错过楼市的牛市！现在出手其实内心很忐忑，又担心成为接盘侠，希望广叔不要嫌我啰嗦！

回答：1、建议以二手次新为主。

2、万科臻山府新盘具体要看价格，居住环境方面比龙光江南大境好一点。万科金域东方自住不错，但位置偏了点。万科松湖半岛可以考虑。优选万科松湖半岛

3、具体看地段。一般3房流通性要好一些。

现在东莞行情稳定，可以慢慢挑，不要急，房价中长期看还是会涨的，不用担心。

提问：广叔，追问。这段时间从东莞跑到广州增城，看了石滩敏捷绿地，时代，又去了万科金色里程，保利大国景。200万短线纯投资，增城这边不熟，发展怎么样。另外这几个地方跟东莞大朗，常平这些哪个更适合，有哪些盘可推荐。迷茫中，请指教。谢谢！

回答：你好。房子不能乱看，越看越乱，遇到厉害的销售，一下子就能让你下定，回家才后悔。石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。200预算，首先考虑新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、现代城市花园。如果东莞有名额的话，考虑大朗：松湖朗悦、大朗碧桂园，常平不建议。

提问：新人首问。你好，自住一套，想投资一套，手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样？惠百氏广场和东方名都哪个更好？新塘和知识城哪个升值空间大？

回答：你好。白江地铁站附近可以考虑，13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。优选东方名都，花园社区，住着更舒服一些。

只能说都有潜力，知识城相对来说需要更长的周期，而新塘短期有暴击的可能。

提问：感谢广叔！广叔知识渊博，秒回！我现在没有深圳，东莞购房资格。请教广叔我的学历学位达不到黄埔补社保可购房的要求（中介讲的），但可以购，黄埔中央城及广州常春腾，有绿色通道的盘。请教广叔这两个盘适合投资吗，哪个更适合些。另外新塘的品秀新图，保利天际。和增城的保利东湾。后面的不限购，请问这几个哪个更适合些，谢谢广叔

回答：学历不够就搞个中级职称证，中央城盘大了一些，常春藤营销做的好，但是位置较偏，也没地铁，周围环境不是很好，持有需要较长时间。

不如新塘的品秀新图、保利天际；保利东湾在朱村，朱村目前还有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，随着近期的朱村万达广场。这个板块的地铁通勤广州地铁公布出来的数据，快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深的捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面就没法与新塘比，所以这里就只能算第三选择。

广叔您好，请问松山湖和南城CBD选择哪个呢？您说松山湖会持续好看，是为什么呢？

回答：你好。松山湖在东莞扮演的就是深圳南山的角色，而松山湖片区也是以松山湖为核心向外辐射，发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，构建“1+6”的区域科技产业创新中心。南城CBD作为东莞的核心腹地，集政治中心、文化中心、经济中心于一体，自然人流集中、寸金寸土。随着东莞国际商务区的大力推进，未来也将越来越繁华，将有更多的高楼拔地而起，商业氛围也会变得更加浓厚，进而吸引更多的人口流动到此。而我们根据东莞现在楼市的特点，判断未来会走分化路线，好的将越来越好，差的也将越来越差。所以这两个区域我们持续看好。具体看你预算吧和个人喜好，如果喜欢景观好一些考虑松山湖。在城区工作则考虑南城CBD。

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