广州楼市:这类房产价格最贵,涨幅最慢,内行人都回避

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提问：广叔好，我是白云区人，去年在岭南新世界云逸买了套三房自住，现手上还有500多想一次性付款买入云逸二期投资.但二期项目在路边且离高压电线杆很近，单价5万多，在那个位置已经天花板了吧，总担心没有升值潜力，很纠结。

回答：你好，云逸次新盘还有潜力的，不过有一套自住了，另外一套就别到其他楼盘或者其他区域，如考虑凯云新世界、锦云峰；黄埔科学城的：新福港鼎峰、雅居乐富春山居。路边较吵，高压电线杆近也不好。全款买房资金利用率不高，缺少杠杆。

提问：广叔您好，新人首问，现在手上有150W存投资，住在广州海珠区，请问中山的坦洲，广州的南沙和增城哪个更有升值空间？或者您有什么好的建议？感谢您百忙之中回答问题

回答：你好。中山的机会不大。建议考虑黄埔科学城或者新塘，中长期可考虑南沙。

提问：广叔你好，我们目前确实存在困惑，希望您能指点下迷津！情况如下：我们目前在广州新塘新世界花园嘉怡苑5楼有套95方的三房，于两年前215万入手，现在价格一直在跌，现在在纠结要不要卖掉，不考虑置换，请问那边未来有什么利好能涨上去？是卖掉及时止损好还是继续持有等涨价再出手？您的建议是怎样呢？

回答：你好。新世界花园嘉怡苑在沙村，临近京港澳高速，周边配套不是很好，小区也偏老了。广州的行情刚刚来，不过新塘这边的行情还没有真正到来，都拿了两年了，好不容易有行情，还是建议等等的。

提问：广叔你好，最近知识城售楼人来推荐我买房，我说我更想买科学城，但他的意思是科学城配套已经比较全面了，知识城配套还不完善都在建，所以涨幅的话肯定知识城比科学城涨得多。虽然他是为了让我买房这么说的，但我觉得好像也不无道理？您怎么看？

回答：你好，买房一堆说辞中存在很大的一个似是而非的误区就是：买房看预期，看的就是未来建设。这里的误区在于，这个预期是否真的是真预期，还是开发商给人捏造的预期？还是画的大饼实际上很难实现的预期。

这里提醒各位在买房的时候，下面这几思想一定要避开：1、跟风走，不顾楼市转向。房价的跌涨有一定的规律，而市场一旦出现过热或过冷，就会调控，如果不加以了解就盲目买房很容易出现问题。2、买房要全款。大多数人认为如果可以一次性付款绝不贷款，攒足够的钱买房，这是一个绝对的理念错误。等你攒到足够的钱时又不够了。其实，购房一定程度要掌握窍门，根据自身情况来申请贷款，决定首付多少，月供多少。3、根据舆论走向决定购房行为。很多时候，舆论观点或者诉求都只是角度不同，看法不同。要有自己的判断思维4、远郊房与近郊房之间会有一定的价格差别，就可能会有人因为便宜而选择远郊房。但是他们只看便宜的价格，却没能考虑到房子的性价比。

提问：创业二村，宝中学位，98平方4楼不带电梯总价530万，广叔觉得怎么样，因为在宝安区人民医院上班，想买宝安区，首付只有200万，首套房，有更好的房源推荐吗或者创业二村这个还可以，刚需首套自住

回答：你好，同一个板块，所有的优劣都体现在价格里了，多看几套房多看几个小区心中自然有了答案，自住不用纠结太多，买便利买喜欢买内心所需，各种村虽然老，但是有宝中学位这个尚方宝剑在手，成绩也很稳定，不用担心选错。

提问：广叔您好，现在深圳投资第二套小户型看中了一城中心11区小三房，月底开盘，另外光明的华润公园九里，的三房价格也合适。请问投资那边更好一点

回答：1.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势： 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以入手，投资一般。

2.华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖得差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！ 区位对比光明更好，但是有比华润公园九里更好的选择。

提问：你好广叔，请问目前佛山购房限购，我们可以怎么样破？另外我名下一套按揭，另外深圳一套全款抵押；首付是不是需要4成？另外如果用我父亲的名字，他63岁了，是否可以贷款6-7年？万分感谢。

回答：你好，你这里的话有一笔全款再抵押的话，基本银行那边不会批给你房贷了，这个怎么都会作为一个首付贷的嫌疑，除非你提供真实的经营资金去向。目前建议你直接用父亲的名字搞一个接力贷吧。如果是以他本人的话，可以贷款到70年。但基本上如果只有这种年数的话，也是建议全款然后再抵押的。所以如果是这样子，还不如你自己本人去买。

提问：你好广叔，我在广州，珠海新城，这边做生意，想买套房，现在出手合适吗，还有珠江新城这边，周边的二手房都要5万至8万，单价这么高还值得出手吗，还有南沙明珠弯和珠江新城这边更有生值空间，谢谢，

回答：你好，几平方公里gdp3000亿，片区建设还是蛮有气势的。过去一年多一直在涨， 现在投资不合适。珠江新城CEO代表，自住很好，长线会跟涨。5万是可以买得，需要淘笋

提问：广叔你好，我们现只有龙华丰泽湖一套三房，最近6号线开通，目前估价750万左右。还欠贷款300万。月供18000.先生有小公司，但疫情下生意一般。不算公司收入，家庭年收入40万左右。有俩娃，大的21年读小学，小的2026年才读小学。主要考虑学位和房子升值的问题，可以接受学校附近租房。 1.请问丰泽湖山庄适合继续持有，办租赁上莲花中小学？2.还是换福外的小三房？七街公馆适合买吗？3.还是换两套小的，光明加旭飞花园，鹏基公寓旧改小住宅适合投资吗？请问你有什么好的建议吗？能不能推荐下适合我们的，升值空间大点的楼盘？感谢!!

回答：你好，丰泽湖建议直接出手 七街公馆是公寓。首先，这个积分有一定的风险。 其次，未来你再卖出，公寓满分都上不了学的可能性越来越大，接手人群越来越少，卖出周期长、卖出价格打折，这些都有可能发生。 再次，随着初中学生的剧增，学位越来越紧张，公寓有可能被限制报名。 学位房选择，确定性是最关键的考虑点，宁愿买小，不要买有缺陷或隐患的。 站在主流群体里，安全系数最高。 你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。

兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。

提问：您好广叔，我小孩今年5岁，现在在找学位房，目前首选南山。汇宾广场99平报价710万，5月14日的同户型成交640万；荟芳园84平报价690万，3月10日同户型成交560万；报价已经到了家庭预算极限了。新政后也观望了一个多月，暂时都没看见松动的，请问目前这个价位是继续观望还是咬咬牙入手呢？或者广叔是否有更好的推荐？谢谢~

回答：你好，首先，深圳这种绝对存量交易市场，房价是上去了就下不来，顶多横盘，深圳5-7月份又涨了一大波直至调控，所以过往的单价，不能再拿来参考了，你只能多对比同类型房子来判断是否高估，二手的单价体系是大量买家双方博弈出来的，高估或是低估都很难。荟芳园和汇宾广场都是无花园社区典型的港式大塔楼，居住感受不会太好，但是幸有所谓学位撑腰，所以上一轮跑得还不赖，紧凑两房三房都可以买的。

你也可以尝试换一个思路，比如买品质好点的社区两房，给孩子一个好的生活环境，买小租大，升值也会略优。至于买入时机，有钱就买，不用太在乎眼前一城一池的得失。谁也不知道明天会发生什么，但求今日已尽力。世间最折磨人的事情不是我不行，而是我本可以，715后，我想这是多少人最捶胸顿足的地方吧。

提问：广叔你好！我17年的时候买了淘金山的房子，小区很美，也非常安静，品质很不错，但是为什么这么好的房子就是涨不上去呢？我实在是不知道为什么！你知道吗？

回答：你好，淘金山的上涨乏力，代表着罗湖房价的天花板。豪宅/高品质住宅上涨乏力，表明缺乏顶级人群购买力。价格不便宜，富人看不上，中等收入又够不着，不上不下。整个盘就凉凉了。测量一个区域的天花板很容易，拿标杆豪宅去测量就好了，幸福里勉强能做代表，品质还达不到豪宅标准，华润这个开发商，搞商业综合体相当厉害，去哪旺哪，盖的房子算了吧，就那样。09年的房子，到现在就疲态尽现，居然好多8万多一点。另外一个标杆是老百仕达片区的乐湖，这个更惨，都出现了7字头以下的。幸福里是托华润万象城的福，要不然，还摸不到今天的价格。

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