广州楼市:这类房产涨幅最差,还有很多人执迷不悟

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提问：新人首问：广叔您好！近期我卖了番禺区的房子，想在天河或者琶洲置换，预算打算控制在680万。目前家里有老人帮带1个小孩，小孩还有2年读小学；现在看中了几套房子：“琶洲雅郡3房114方680万；会展西岸3房116方655万（毛坯）；天河跑马地花园3房113方636万；美林海岸3房109方655万”，您觉得从投资+自主的角度，哪套房更适合？

回答：你好。你选的房子都还可以，都是在较有潜力的地段。跑马地花园老了点，不建议。美林海岸花园离地铁不是很近。我的看法：雅郡花园>会展西岸>美林海岸花园>跑马地花园

提问：新人首问，妹夫在天河德埔小区一套90方三房自住，本人在佛山星星凯旋国际北区一套166方南向4房自住，上述两套都有贷款，现联合子弹150，打算投资为主再入一套，广州二套要7成，佛山二套是4成，广州我看好黄浦科学城，妹夫他们想天河老破小再买一套，要7成首付，150子弹操作空间基本没，佛山片区也看了你推荐的临广片区的千灯湖金融b区的滨江一号 ，时代廊桥，滨江一号5期隔壁的中铁建国际公馆，请广叔给个详细的分析和指导推荐，主要想接深莞关门后的资金红利，假如真的有的话，谢谢

回答：你好。天河老破小不建议，未来很容易砸手里，风险大。如果有条件上车广州黄埔科学城是不错的，佛山怎么说主要还是靠的广州外溢，而目前广州在大涨前夜，天时地利人和，各路投资客杀过来。佛山只有等广州真正关门，涨到不能买了，才会去选择。不过由于资金量有限，提前布局佛山也是可以的，佛山推荐的是千灯湖。我简单说下选择千灯湖的原因。

在千灯湖一带，广州人来居住的人大有其所，而很多是没有广州购房资格的，却是在广州工作的人，最青睐的地方就是千灯湖了。并不是因为千灯湖是佛山的天花板，而是千灯湖是最靠近广州老城外溢的最优质的区域。广佛地域无缝连接，跟深莞惠是完全不一样的，荔湾、越秀、海珠工作的人也可以通过广佛线通勤，七号线西延线，也有能耐连通番禺海珠。佛山坑也不少，比如大沥、里水目前价值都一般，而只有千灯湖，这个已经花费了十余年时间打造的佛山地标，即使广州不投资源，佛山强区南海会放弃这样一块已经小有名气的区域。只有持续的投资，持续巩固，才是唯一该做的事。而四成首付，杠杆仍有空间，这是其中一种优势，但并不是仅仅为此而去的。千灯湖这样的区府地域+地段接壤双重优势，是临广区域里最具价值的投资自住之地，我这样说是不为过的。

提问：广叔你好，如果纯投资3至5年万科东荟城的87的二手小三房和黄埔中央城103房的新房怎么选呢？同样是4万元的单价地铁选东莞南城西平还是选黄埔区呢？麻烦分析分析一下

回答：你好。选万科东荟城，选黄埔，广州的火车头刚刚鸣响，东莞是已经涨过一波的了。

提问：你好广叔，想问一下深圳的坪山有发展潜力吗，投资的话，适合吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有不到170万的话，买小一点的房子投资哪更好呢？

回答：你好，在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是绝无仅有的吧。 下面这个图就是来自被diss被遗忘的坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

提问：你好广叔，请问目前佛山购房限购，我们可以怎么样破？另外我名下一套按揭，另外深圳一套全款抵押；首付是不是需要4成？另外如果用我父亲的名字，他63岁了，是否可以贷款6-7年？万分感谢。

回答：你好，你这里的话有一笔全款再抵押的话，基本银行那边不会批给你房贷了，这个怎么都会作为一个首付贷的嫌疑，除非你提供真实的经营资金去向。目前建议你直接用父亲的名字搞一个接力贷吧。如果是以他本人的话，可以贷款到70年。但基本上如果只有这种年数的话，也是建议全款然后再抵押的。所以如果是这样子，还不如你自己本人去买。

提问：你好广叔，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：您好广叔，坐标广州，我老婆名额被丈人夫妇占用，贷款200万，无法提前还清，我俩婚后一套老破旧(江湾桥南)，现在想卖了换大的，但还有8个月才满二，房产证上写着满二才能交易，有没办法操作，因为卖了才能买新的。另外我俩黄石路上班，目前在知识城和南沙选新房，知识城上班不到1小时，还可以，南沙比较远，1个多小时，您觉得还有什么区域可以纳入考虑范围？我们首付预算最多165左右，主要考虑小孩居住舒适和读书，虽然主城区学校好，但一家人居住不舒适。还有一点就是我和老婆买房前离婚是否可以做到5成首付？

我这次计划买的房是希望带有投资属性，持有十多年这样的，所以就不太想买市区旧楼！我们现在就看过南沙，南沙湾附近的和知识城，看上的房南沙比知识城便宜30万左右，但上班要多20-30分钟，如果必须二选一你觉得那边比较好？或者在你看来，广州还有那个片区比较适合我们的？虽说首付计划165w,但毕竟已经有负债，所以还是希望如果能控制在总价300w以内会比较好，谢谢。

回答：你好，不能有办法操作，政策就是要限售。你卖掉老房子选择新房子无可厚非，知识城、南沙都是你选择范围了，其他城区地方只会更好不会更坏了。首先你要搞清楚的是，你老婆、包括你们现在的老破旧，在家庭单位来看，已经有两笔在还贷款了。即使你卖掉了老破旧，家庭名义还是要七成首付。离婚腾出你个人名额，如果你是广州户口，有贷款记录，有机会做到4成首付。没贷款记录，可以三成。三或四成首付，以165w的首付预算，选择的空间是很大的。我还是建议你选择改善类的二手房。资金有限可以优先南沙，相当于多花20分钟上班，多节省30万。

提问：广叔你好，请问祈福新村值得买吗？像祈福名都这种二手单价在多少比较合理

回答：你好，祈福新村这个盘，在广州属于另类，其他区域和楼盘都在蹭蹭蹭的涨，“她”纹丝不动，当其他区域板块和楼盘都静止趴下的时候，“她”因为新开盘和22号地铁站祈福站的增量，猛拉了一波，现在也趴下了 结论：祈福的整体区位和增量，在番禺区看来，已经属于第二梯队、甚至第三梯队的水准了，自住可以买，投资就不建议了，投资的话来万博啊，沿着南大干线、兴南大道、兴业大道沿线就好了

提问：你好广叔，工作在州海珠广场，目前住佛山，想工作距离近一些， 之前去看过保利花海湾小户型，也考虑过海珠广场周围楼龄二十年左右的老房子。请问未来涨幅那种更好一些？ 还有更好的建议吗？谢谢！

回答：你好，对于一个城市的发展来说，这类老房以后的接受程度会越来越低，也严重影响流动性，考虑升值潜力不建议碰。如果是决定以后一辈子就生活在这里，可以买入纯自住。保利自住可入，如果投资建议东部新区淘淘低价盘。

提问：你好广叔，我是深圳户口，无房。现有首付400万左右，想在深圳买一套房。因为广州有几套，有多套的贷款记录，但贷款都已经结清了。您的建议是买哪里？我主要以投资为主，几年后才会考虑自住的。

回答：你好，首套非首贷，五成的首付，总预算800万。这个资金量，纯投资还是一路向西。前海、宝中都是优选。但是宝中以大户型为主，前海的价位已高；这个总价买3房略显捉襟见肘，需要精细化选筹。

提问：你好广叔，还有三年我小孩就要用到学位了，我知道买套好的房子很麻烦所以我现在比较着急，觉得早点买好点，我刚卖出了我们在深圳的唯一住房，加上卖掉房子的钱，现在手里有500w的资金，我们家庭年收入大概在60万以内，不算稳定，可以做五成，我自己关注了几个盘，请广叔一下指点，谢谢：1、园岭新村一套1984年的学位房三房，价格830w左右；2、龙华金亨利一期一套，1000万左右；3、鼎太风华三房1000万左右。请问一下相比未来的增值空间，广叔您更推荐哪个盘呢？想用到学位的前提下也希望房子有投资价值！

回答：你好， 园岭新村最大的利好就是旧改，但是目前看起来遥遥无期，但是赌性太大。 但是从投资角度来看： 鼎太风华>金亨利>园岭新村！

提问：广叔你好，我名下有套深圳房产，在宝安区偏远地段 ，市值500万不到，左右欠款115万。手上有200万左右的现金，本科学历，深户，社保已缴纳5年以上。明年这个时候也会有东莞房票。我的问题是：目前看中广州南沙港的中交蓝色海湾了。地铁就在家门口，附近共有12个地铁盖子，有通车的也有还在建的。有贵族学府也有5星级酒店，有游轮母港，有高尔夫球会，也是粤港澳区域经济发展核心，看是整体特别好但目前因为是刚建立起来的自贸区概念嘛，人口暂不达标，房子还在盖当中，22年底交楼，价格500万左右，咬咬牙还可以找起首付。

不过需打持久战，有可能中途现有的房子来融资养，这小日子过得也比较苟且。 请问我现在如何操作最好？把现在的深圳卖掉，付5成首付买前海1000万的两房吗？ 还是保留现在的，去买南沙港中交哪？还是去武汉买光谷附近的房子？ 请问怎样的配资才算是金钱和时间上利润最大化的投资哪？深圳是向西发展，家也就在这里。想得到您的指点，谢谢~

回答：你好，南沙湾最贵到4万，一招家打天下。南沙湾就一张牌，就是霍英东家。时代香海彼岸、星河山海湾、中交蓝色海湾，都要奔4了，除了贵没毛病。 现在买南沙，3-5年是大坑，6-8年是小坑 我们在星球内分析过很多次，二手市场不成熟，未来几年都是新房的天下，目前的价格虚高，人气不足，接盘侠数量不够。 子弹200，现在是入手黄埔和万博板块的最佳时机，想想办法破限购吧。

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