广州楼市:如果你有这类房产,赶紧出手

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提问：广叔你好，要麻烦您帮忙解惑。广州户口，在越秀区上班，想年底想结婚，想要买离地铁口近的房，总价200左右，手上首付只有就只有80万，月收入1.5万。最近才开始看楼盘，看了2个盘：1，御溪世家，84方总价200万以内，离镇龙地铁站较近，双地铁口，但是房子号称是蝶形布置，最新开的盘朝西南和东南方的靠近行车道和外面商铺，东北和西北方又怕潮湿阴冷。2，东方名都，在白江地铁附近，单价2.6万，尾盘了，而且可选择较少，而且土地规划过了14年了，还要明年交楼。广叔可以根据我的情况给出建议，然后推荐几个符合条件我又能买得起的楼盘？非常感谢

回答：你好。御溪世家可考虑，近地铁，2站到天河，东南方要好一些。东方名都，东江大道北边上，近地铁13号线白江站，花园社区，较安静，土地规划过14年影响不大。综合看建议选择御溪世家。还可以看下，新塘：锦绣天伦花园，朱村：中国铁建国际花园、荔富湖畔。

提问：你好广叔，本人已经53岁，在江南大道中复兴十二巷有一套楼梯房，想在黄埔科学城买一套电梯楼，有公积金70万，流动资金30万，55岁退休前可月供1万，有一儿子，未有工作，请房叔指教我这年龄如何买房兼建议买哪里呢？

回答：你好。楼梯房自住还是可以的，如果不住，可考虑出手置换。黄埔科学城自住+投资都不错。公积金家庭最高可贷100w，加上流动资金30，二套房五成，能买个160左右的房子。可以看下珠江嘉园、万科里享家、宏康小筑

提问：广叔，您好！昨天您说可以去淘广州的二手笋盘，那大概投资五年的时间，1.广州二手哪个区域比较好呢？2.是广州市区的二手好还是黄埔知识城好呢？3.东莞的话 皇马丽宫和松湖半岛，五年左右，哪个投资好？

回答：你好。不知道预算多少呢？1、首先黄埔科学城或者老黄埔，2、黄埔知识城也可以，但没有科学城好，3、首选松湖半岛。松山湖未来持续好看。

提问：请问广叔，黄埔中央城31000，实地常春藤 26000，论投资哪个盘更适合呢？

回答：你好，如果两者比较的话，中央城配套、交通各方面会好一些，建议首选中央城。

提问：你好广叔，最近计划购买中信领航城一期的大两 房，总价480万， 66平，满5唯1,有两个问题 还请您解答： 1、看了2019年11-12月份的成交价格只有420 万， 480万的价格是否虚高？ 2、近期经济下挫，要不要再等等再入手？

回答：你好，领航对比几个月前有点贵了，不过西部整体价位抬升，不能静态去看待，可以对比下中熙香槟山，富通城等，价格都有不同程度的抬升。 经济危机也属于正常的经济危机，对我们普通人来说未必是坏事。 往年的经验告诉我们，每一次危机之后就是下一轮经济的大爆发。 我的观点是刚需不需要等，我们也等不起。投资可以先缓一缓，逢笋入，能捡8-9折笋是最好的。

提问：你好广叔，深圳被限购了，去了广州，我立马行办理落户了，因为研究生学历，说这个月底可以落户广州成功。现在遇到了问题主要还是认知层面的。1 到广州买房，我的算法是买房中介费税费加每月的贷款，3年后估计50万的支出了，如果房子涨不到50万实际算下来还是亏的。然后3年后还存在个流动性的问题，能否卖了广州的，再去深圳建仓。2 把钱弄到银行做一个大额理财，300万起步的信托是6个点的利息。这样我们目前的钱加上3年企业经营所得也有不少钱了，3年后可以去深圳直接建仓。我不知道我是不是算错了，估计是您最笨的一个学生啦。当然如果我打算买广州我起码会把您推荐的次新房全部去跑一遍，然后看个50套再下手。我认为跑平大势的水平和眼光还是有的。最近再选择的节骨眼上，总是的麻烦您，谢谢您

回答：你好，持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。

提问：你好广叔，东莞买房，万江和沙田可以考虑吗？现在是上车时机吗？

回答：你好，万江属于市区北延。沙田属于远郊，但处于深圳至广州的联连带上。

东莞短周期向上，但由于2018-2019年调整不算充分，所以未来两年上涨动能不算强。上半年，受深圳上涨带动，东莞南城与松山湖板块大涨，其他板块不明显。估计万江的涨幅较沙田明显一些。前段时间东莞出调控新政之后，预计市场将出现几个月的降温。建议年底再关注上车时机。

提问：你好广叔，我的情况是这样的广州两套房，一套写老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W;一套写我的名字，在南沙，月供5K，值100W,两套都是婚后买的。老婆小孩老人都在广州，我深圳上班周末回广州。目前子弹50，年入60，南沙的房子，想卖掉，然后去深圳供首套房。请问想法是否可行？还是说在广州买第三套房？如果广州买，要怎么样操作才有购房资格？打扰您了。

回答；你好，总体看深圳好于广州，但是深圳现在已经是高位，只能在第二梯队补涨区域内淘淘笋。南沙已经入手了，可以长持。把番禺这套尾款还清后过户到你名下，离婚腾出老婆的房票，全款房做抵押融资，加仓深圳。

提问：广叔您好，我们夫妻手上已有两套房了，“715”前通过JLH的方式腾出名额，上车了后海的海境界一期，87平三房，价格近1200万，请问会有什么风险吗？感谢回答。

回答：你好，海境界不属于深圳湾，但又在打深圳湾的招牌，自住尚可，投资目前没看到明确的买入理由。 很多人觉得一路之隔，价差不应该这么大，其实这种“觉得”本身，就是对市场没有充分理解。 考虑自住，单价1200以内，现在来看不算贵。但是如果能稍微增加点预算，深圳湾是更好的选择。

提问：你好广叔，请教一下，我看中龙岗的万科天誉二期。一种户型是66平挑空70年产权公寓235万，另一种是450万住宅，考虑投资出租，您建议买哪种呢？主要是手上的资金只有180万左右，以后不想住太旧的盘。

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓。深圳的公寓涨幅非常弱，加上交易税费很高，未来的升值潜力肯定不如住宅产品。如果喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

提问：广叔好，惠州最近有首付一成，两成开发商免掉的新房，这个有啥猫腻么？

回答：你好，买惠州只适合两种人，一种真没钱的，一种真有钱的，不上不下的就不用去看了。看你过往提问是买得起深圳的，管它打骨折也好，大甩卖也罢，不应受其扰。 珍爱子弹和首贷，远离惠州。

提问：你好广叔，我是刚需首套，首付三成，由于小孩明年就要上小学了，想考虑总价500W左右，在宝安中心或附近片区的小户型。学位+自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，现在发现不仅房价又涨了很多而且小户型数量非常少。有没有其他楼盘推荐，您能给我一些建议吗？非常感谢！

回答：你好，经过一轮大涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。 往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。 新盘可以关注海岸城。

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