广州楼市:这类房产只适合悄悄买入,投资客争分夺秒

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，本人在广州黄埔开发区东区工作，重庆户口，重庆区县有一套3房无贷，手头有资金200，广州公积金30，年可入40，买房预算300，有广州房票，打算公积金+商代组合贷。经过近半年的密集踩盘，始终还是比较纠结，其大致将想法归集如下：

1、增城新塘：凤凰城碧桂园云顶及品秀星图，距离相对较近，上班自住方便，免去租房住的困扰；2、黄埔科学城：品秀星樾及时代天境（未开盘），距离也很近，但超出预算；3、黄埔镇龙、增城中新：镇龙车辆段项目（估计年底推出）及御溪世家（8月推出），距离稍远，通勤开车40分钟左右，地铁盘，看好升值空间；4、黄埔中新知识城：保利时光年、万科幸福誉及时代印记，距离很远，通勤开车50分钟左右，沿途限速、红绿灯偏多，近期价格已上涨了一波；5、广州南沙：中铁建海语熙岸及恒大阳光半岛（6月18日开启认筹），距离太远，通勤开车至少1小时以上，且路桥费贵，只能纯粹投资，上班租房住。当下恰逢深圳限购新政刚出台，深圳需求外溢，势必会推高南沙房价，还值得投资吗？6、按惯例，每年国庆、年底开发商都会打折促销，会有很多优惠，是否等这两个时机点入手，还是看准即上车呢？

总之，我的主要目的就是：利用闲置的公积金，将手头资金保值、增值增值增值，若还能兼顾上班的自住那就更好！以上，希望广叔指点迷津、点拨一二；若实不可取，烦请专业推荐，感谢之至！

回答：你好。刚需现在就可以上车，不要等，行情到广州，如果能踮踮脚上黄埔科学城是最好的。其次考虑新塘、中新知识城。 黄埔镇龙、增城中新的盘还得看价格。我的看法：2>1>4>3>5

提问：广叔你好，总价预算200w以内，朋友说的是增城保利立方花园，据说增城紧挨着黄埔，房价却有很大区别，可以投资，社保刚买，限购区域买不到，主要是想投资，哪里有适合的？房叔给个好的建议，谢谢！

回答：你好，立方花园在永和，没有地铁，自住可以买，投资需要持有较长时间。更建议考虑新塘，如：锦绣新天地、力诚凯怡湾、保利东江首府

提问：我又来了 广叔 就我单身外地户口 南沙已购 黄埔有的说是我限贷必须全款 有的又说让观望政策风向 我是该等 还是…新塘品秀星图 无锡朗诗太湖绿郡 万科翡翠之光 佛山 美的花湾城 绿城顺德杨柳郡 万科金域蓝湾 麻烦您就教育 升值空间 城市潜力各方面给个优先排序吧 我投资两套 5年为期最佳 以广叔看法 黄埔限贷问题 会有放松吗

回答：你好，黄埔政策已经属于开放了的，可垫资全款买，后DY贷7成出来，一样属于3成首付，另外还可找人代持。首选品秀星图，次选翡翠之光，佛山暂不考虑。品秀星图 > 翡翠之光 > 朗诗太湖绿郡 >

提问：广叔，您好！家庭名下有广州市海珠区嘉仕花园西区小高层电梯南向大两房，市值400左右，天河华景新城小两房市值400左右，己无贷款，手上现有子弹350左右，本人四十多岁，小公司股东，年收入不确定，前两年年收入约100万，受疫情影响，今年收入确定会少一些，老公五十岁，单位中层，年收入30万左右，一孩己上初中，现在钱贬值得历害，去品秀星越看过，感觉环境不错，凤凰城碧桂园云顶也看过，感觉也不错，由于年龄已步入中老年，收入不稳定，想出手置换合理负债来对冲货币贬值，有什么好的建议？

回答：你好，嘉仕花园，距离在建10号线滨江东路站近，有一定的利好。华景新城还有潜力，可继续持有。品秀星樾有科学城辐射，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇啊，以及奥园广场，300-400米的香雪地铁距离，也满足出行和通勤的要求。凤凰城碧桂园云顶性价比还可以，但由于位置偏，没有地铁，配套也一般，供应量大，所以投资价值较弱。建议首选品秀星樾。

提问：广叔，你好，我现在广州沙太南有套小面积的二房，东莞麻涌一套三房，想置换黄埔科学城一套，用来自住加投资，请教如何考虑？

回答：你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区，是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔好，深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算400-500万左右。

回答：你好，石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如西部或者大运龙城等区域

提问：您好广叔，想了解下前海南和前海北的楼市有什么主要差异，后续的发展趋势会有什么不同？前海北有哪些值得关注的楼盘？感谢解惑

回答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的，但也不能无脑入手。 前海北一直比较冷（相对），学位、楼龄、户型（套内面积）、片区环境是主要因素。 投资我更倾向于前海南。

提问：你好广叔，请问城区的高层住宅小区随着时间推移逐步老化，会像有些媒体说的退化成贫民窟吗？

回答：你好，市区高层住宅小区老化退化成贫民窟，是某些媒体根据欧洲某些城市现状的观察得出的推演结论，我认为这个观点是错误的。中国的城区高层住宅小区不会随着时间推移退化成贫民窟。因为有巨大的差异。

1、人口基数和人均土地差异巨大。我们国家的人口基数大，注定了在一二线城市，即便老龄化来临，一二线城市主城区也不会出现空心化，而由于土地红线控制，城市不会无限扩张，中产阶级将长期居住在主城区高层住宅小区，居住人群决定了不会退化成贫困窟。2、我们现在开发的高层住宅小区，购买时都缴纳了维修基金，小区老化，维修资金有保障。3、中国现有开发的高层住宅小区，基本都是大型的花园式小区，有较好的物业管理，居住体验感比欧洲城市几十年前开发的高层住宅好很多。4、我们的zf有更强大的行政组织能力。比如即将推行的旧改，正是防止老城区住宅小区变成老破旧的针对性行动。

提问：您好广叔，本人28岁，东北人。目前生活工作也都在东北。手里现金有100，年薪50，手里无房产。今年想要投资一处优质的房产。（个人比较倾向于粤港澳大湾区的房产） 想请教广叔以下三个问题 1.如何选择城市、板块、楼盘、面积、楼层。希望广叔能够推荐一个具体的最符合本人现状房产，最好能具体到小区。2.如何破限购？

回答：你好，广东适合投资的城市： 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城，东莞临深圳，有华为大厂支撑，珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己，珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变得，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。

珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。大湾区首选深圳 次选广州，其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。子弹100，建议多关注广州，现在是启动初期，现在可以入场。

提问：你好广叔，我想咨询一下，我们是在福田华强南有一套老房子，红本在手，有拆迁的概念，但是已经很长时间了，一直都没有进展，房子现在价值550万左右，现在刚生了第二个孩子，我们想要卖掉这一套房，自己买一套三房自住，然后再投资一套小房子，两个的话都是付首付，您觉得这样合适吗？还是说继续去等拆迁？

回答：你好，如果是现在的房子还没有一些进展的话，其实建议您出手，如果是等拆迁，他的具体补偿我们也不清楚，而且何时动工也是一个未知数，不如主动出击五百万的话，他在房子里面没有杠杆，收益是有限的，如果是把它拆成250万，再加上150万，再加上150万这样的话，250万在福田买一个七百万的三房自住。比如黄冈新洲片区，这边的性价比也比较高，150万的话可以买石厦四百万左右的学位房，然后剩下的150万可以留作备用金

提问：你好广叔，我们现在有三套房一套在世纪村诺德国际，前海丹华世纪村，我老公不太喜欢想要卖掉 但是这边的话成交比较差，大的孩子面临着上初中小孩儿面临上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园。你帮我看一看手上的房子该怎么置换一套合适居住呢？

回答：你好，16年到19年是深圳分化之年，东西部分划 片区内分化连楼盘内部都在分化。半岛就是典型，半岛三的话拉伸，半岛一跟涨半岛二洼地这个楼盘是比较经典的 绝版区位从第一期到第四期每一期都有故事，深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛逆袭神奇大涨最高70%，最低的话只有20%，然而同一个楼盘只因为产品和时间维度不同就造成了巨大的分化，南山花园房龄比较老，缺乏一定的商业。环境也很一般，自住的话还是可以的，但如果是从投资角度，其实更倾向半岛城邦一期。

提问：你好，请问纯投资考虑，楼间距40米，总高19层，7楼的厅出阳台不通透朝南（全被挡）和15楼的厅出阳台不通透朝南同户型，差了6%的总价，是否要坚定买中高层呢？

回答：差价大选便宜的，差价小选好点的。 500万差30万，够得着的话，肯定买贵的。你现在纠结的，你的买家也会纠结，有流动性才能容易有溢价。

提问：广叔你好，目前本人工作居住都在龙岗中心城，自知东部跑不过西部，想听从您的建议去沙井投资一套500万左右的。另在坪山天虹东城国际有套80平的小户型，纯投资，价值280左右，横盘几年了，但是地铁在建、高速已开通，是继续持有还是卖掉转战沙井？沙井次新盘有什么推荐？还是等海岸城项目？

回答：你好，转战沙井，地铁开通是利好，但是利好出尽就是利空了，把握好出手时机。 新盘还是海岸城，二手房淘淘西荟城和万科星城周边

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