东莞楼市:普通人看不起的板块,投资客已悄悄买入待涨

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提问：广叔，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，该如何取舍？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？？ 未来哪个地块会更有价值？？ 投资该如何选择？

回答：你好。既然长期持有的，当然买入真松山湖，虽然短期可能会横，但中长期看肯定是不会差的。

提问：广叔您好，本人莞户，现在黄江锦绣老房80平一套自住无贷款，手头现金200、年入40-50左右，计划入手改善房3-4房，兼顾投资，东莞黄江保利和光尘樾（3.1万)，黄江富基悦湖（估计要三万)，，黄江中泰（2.3万)，常平金地名京（2.3万)，常平翔龙天地（2.4万)，这几个看过，帮忙给个建议，或者推荐黄江周边盘，谢谢！

回答：你好。保利和光尘樾，地铁1号线在建，近黄江中心站，地铁开通还有一定的利好，可以考虑的。富基悦湖居住环境还是挺好，依山傍水，但配套方面欠缺。黄江中泰峰境可以考虑，周围配套成熟。常平在东部产业园区，常平在片区目前在售楼盘最多，华润、碧桂园和恒大等知名房企已经进驻。金地名京和翔龙天地都可以考虑，优选翔龙天地。黄江可以看看：碧桂园翡翠山、中信红树山、花样年江山

提问：广叔，您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下

1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）

2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）

3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）

三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万?，那间有投资价值?2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间那个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的?麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：你好广叔，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位+自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请广叔指点一下！

回答：你好，布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

提问：你好广叔，现在佛山市西樵镇有一套140方4室2厅2卫，先想卖了然后在广州南沙买一个学区房，值不值得？请教如何操作首付？

回答：你好，南沙城市很新，规划很宏大，落地产业分量也不差，整体看起来很高大上。但是人少地多，供应大，产业不足，这是弊端，最大痛点是交通，距离主城区太远，日常通勤很是问题，广州屌丝买了没法日常通勤，于是市场一度陷入横盘期。兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。所以投资来说不确定性也很大。

广州购房买南买东不买北；主城区买黄埔，广州人自住兼顾投资；白云买南部，番禺买北部，增城买新塘，荔湾买广钢，天河越秀看项目，从化花都都买地铁房。投资可以考虑出手佛山入广州，发展方向是正确的

提问：广叔你好，我在广州南沙源昌花园看上了一套房，100方卖100万，这个楼盘相似的房源中介上挂是1w8/方。我想着这是不是面积大单价低？业主有要求是要7成首付，这个我们也能负担。 但是中介说，这个房业主有做抵押，我下定以后，他们申请还贷，我要先付40万到工行里做冻结用来还贷。解冻扣款还贷后，银行要两周时间才能拿到涂销资料然后办理过户，过户后再把剩下的首付给业主。我想请问一下，这种操作的话，有什么办法可以避免被骗？ 另外有什么办法可以查清楚这套房子有没有二次抵押之类的风险？ 在这种二手交易，广叔有没有什么需要提醒我注意的风险？

回答：先和中介去做好产调工作 看起来是药单，也可能马上会被法院查封 产调具体步骤： 1. 二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。 二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？ 第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。 第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。 第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。 第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。

提问：广叔你好，，惠州大亚湾西区的房子值得投资吗？女儿在深圳工作，投资了我们去居住，有合适的便利楼盘吗？是买二手房呢还是新建房，在网上看了二手房的价格比新建房的价格低，给个建议.

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和广州的机会.土豪随意，刚需慎重.

买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知.惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大.想自住可以买，投资不看好.

提问：你好广叔，招商前海湾和深业中城，两个盘都值得选吗，二者比较呢？感觉周边环境是两个极端，一个是老豪宅区，周围有点旧了；一个是周边太新了，缺乏人气，很担心前海前景最终不如深圳湾。不知道如此思路对否，谢谢！

回答：你好，这两个盘，一个买当下，一个买未来。买当下会安全但缺乏想象力，买未来有风险但可能获取更大收益。没有绝对的对错，只有风险偏好与个人选择。

提问：你好广叔，请帮忙分析一下万科星城、华强城、卓越中环、融御华府、中海寰宇这几个新盘。如果按投资排序的话，哪个会比较好？

回答：你好，1，万科星城。沙井中心、盘大、交通情况差、多为公寓，住宅5年以上可以考虑。2，华强城。福永，周边的村厂混合，配套资源还需要跟上些。如果与周围楼盘有明显的价差，还是可以入的。但未来华强城这样的大盘，房本满三年之后的价格怕是会易横难涨。3，卓越中环。沙井翡丽郡边上，这个片区成熟住宅区已经凸显，自带商业；面积也比较大，缺点就是离地铁不是很近。4，融御华府。光明，地段不错、地铁、深圳实验光明，几百套的货都不够抢。从开售到满3年限售，怎么也得5-6年才能出货。5，中海寰宇时代。光明，也是地段比较不错的盘。近地铁，、深圳实验光明、周围商业配套均在建设中，属于比较有潜力的盘。以光明的整体发展速度，应该还要个7-8年才能看到花开，买的话得做好中长期的准备。

如果投资的话，我的看法是5>4>3>1>2。

提问：广叔你好，请问目前持有龙岗的汇龙天下小三房，有红本在手这套房也是掉坑里了，啥都不靠的现在卖也卖不出去。大宝的学位绞尽脑汁搞定了明年上初中，小宝今年4岁学位无着落。所以现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房350万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您觉得我这个想法可以行吗？有没有更好的推荐呢？

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但是在龙岗本地仍然还是很有市场的。龙岗名校前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高3-5万都有的选。如果是考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房可以买，但是如果资金量够，建议买更新更优质的房子，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。你第一套汇龙天下没有买对，第二套还是买龙岗更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

提问：广叔你好，孩子马上要上学了，主要想孩子上学和兼顾升值空间，广叔觉得海印长城和城市山林两个小区怎么选择最好？谢谢回复~

回答：你好，这两个都不错，要选的话海印长城会好点，海印长城属于南山中心区，附近的教育、商业、交通都非常完善，小区物业保养也都不错，是自住投资都不错的楼盘。优点1、学位学府二小，学府中学。2、海岸城、南山书城、海雅缤纷广场。3、南山书城地铁站 4、小区大花园、附近环境较好、容积率低。5、地段好、租金高。6、人车分流，车位充足。缺点 1、小区没游泳池。2、楼龄高。

提问：广叔你好，我们家庭年收入在200w左右，目前在福田有一套红本自住房，面积大但学是位一般，市值在1350w左右，还有两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3.5w左右。请问如果把自住房置换，再加杠杆买一套2500w左右的房可以吗？请问在福田和南山，有哪些楼盘比较适合入手呢？

回答：你好。学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是典例。可以置换优化配置， 2500w的预算，直接往深圳顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺，到现在都没停止过上涨，建议尽快着手置换，运气好的话遇到急卖的笋盘可省下一套刚需房的总价了！建议线下交流，来给您更好的建议。

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