广州楼市:普通人看不起的区域,投资客悄悄买入待涨

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提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好，珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：广叔你好，是想购入黄埔花园的房子，可是一直没有很合适的房源，是继续等待还是退而求次购买金碧领秀的房子呢？担心下半年会不会有一波上涨 耽误的房子的事。

回答：你好，建议先上车金碧领秀，下半年怕是难上车了。

提问：广叔 碧桂园首座二手成交到手价格要比品秀星图多出130万以上 品秀总高50层26000 总高24层30000都是南向 投资角度 品秀买哪个好 50会不会难转手 另外 大朗除了首座 金域蓝湾 还有别的性价比高的值得入吗 二手手续费花下来20万打底 现在听您意见 直接入首座好 还是大朗淘别的 还是买品秀 另外多一百多万子弹 我想在无锡买个货值低的投资也够 还是您有更好的区域推荐 那边我不熟悉 总麻烦您 反正300-400预算 辛苦老师了

回答：你好，感谢赞赏！要买就买中层。首座和金域蓝湾在相同区位地段，楼盘就挨着，理论上有相同比例的涨幅，但如果选择的话，肯定选择品质好，新一点的首座。两者跟品秀比，又逊色了些，星图地铁上盖，地段决定价值，同时大开发商有实力。无锡比较推荐太湖新城。

提问：广叔您好，很迷茫，再次请教，本人家庭收入3.5，广州从化自住一套（已还清贷款）市值150，清远恒大银湖城贷款一套（商业贷），有两小孩，大的才十岁，自身装修贷车贷房贷一共月供8k，其中车贷和装修贷还有两年还清，现在想五年以上投资南沙一套，中介了解首付需要七成，打算抵押自主房产给首期款，大概100万，自有现金20万，实地考察过翡翠公馆，初步比较喜欢翡翠公馆两房大概175万，也了解过这价格保利城可以买三房，请广叔帮忙分析投资南沙的最优方案，谢谢。

回答：你好。首选翡翠公馆，次新，环境各方面都不错。保利城盘大了点，且离地铁较远。

提问：收到你的回复后，今天去看了金域悦府，其他尚可，但是配套只有小学，没有初中，且地址是划入白云区，初中摇珠没有任何一家好的中学。我不是自助，是单纯投资。请问，这样的学位情况是否对投资，升值，出手造成较大影响？还是投资型，学位不太重要？

回答：你好。金域悦府地铁线路较多，商圈繁华，配套齐全，生活十分便捷，缺点是独栋小区，学区还不错，但因学区政策多变，如果没有上学需求，不建议投资此类产品。建议看看开发中的片区，增量更大，更有潜力。

提问：你好广叔，我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 公寓建议退掉。 首付80万，建议在广州选筹，现在是比较好的入场时机，关注黄埔和万博板块。

提问：广叔你好，您建议以投资优先买潮州市中心二手次小户型新房，配合出租长持。我也很认同，以后还可以考虑把房子卖出换大房，是吗？另外可以请您帮我看下房源挑选吗，或者有什么进一步的挑选标准吗？

回答：你好，资金有限，买房可以先上车以后再置换。因为房产上涨的“速度”太快，即使只是涨价5%，普通人靠工作也很难追赶得上。如果先买房上车，用资产追资产，没准还有机会，甚至买得好还可以大赚一笔。买房选筹原则：1、距离市中心距离相等，选价格低的。距离市中心差不多直线距离的板块，或者地铁至城市核心通勤时间相等的地段，即使目前存在差价，长期来看差价会收窄。 2、售价相等，选距离更靠近市中心的。两个售价相等的楼盘，距离中心更近的楼盘未来涨幅会超越偏远的楼盘。

提问：您好广叔，小白一个，没有任何购房经验，现在在广州工作，普通上班族，想在老家桂林买房，考虑过两年回老家工作，比较喜欢临桂区鲁山路的恒大城，三房，总价66万，手上子弹10，广州公积金，想问问，是否合适？或者什么时候买比较合适呢？（或者彰泰滟澜山、汇荣桂林）是否有什么建议呢？谢谢。

回答：你好，桂林房价涨幅非常缓慢，如果考虑未来升值潜力，广西能买的只有南宁。 建议把子弹扩充到20以上，先入手一套南宁作为投资，未来回桂林了再考虑自住。 自住买生活半径附近的楼盘。

提问：广叔你好，有600万左右的预算，在福田、南山地铁次新盘您有什么好的推荐吗？最近在踩盘福田，发现中心区还有些租金很高，单价在预算内的小两房。不太清楚这种成熟配套、交通方便、学校一般的房子是否值得入手？还是如果增加预算的话，好像大家都宁愿去买红山、宝安、光明，也很少有人选择福田中心区？这是为什么呢？

回答：你好，首先不要太关注租金回报，租金往往和增长性呈负相关。600万较合适的是沙井和光明。如果你考虑自住的话，梅林关和西丽可以重点考虑。碧海和老前海也行，但选择不多！福田中心区600以内的房子大概率没啥投资潜力，太成熟，没规划，还很破旧。福田主要是学区房和香蜜湖两种类型比较主流。福田的小白领对比龙华，房子新，还有学区，当然选龙华。

提问：广叔你好！目前有总价700万左右，在考虑学位+投资+自住。众孚大厦和银庄大厦100平米左右的三房这两个怎么样？麻烦广叔从学位、投资、自住的角度对比分析一下这两个盘。谢谢

回答：你好，众孚大厦，2002年，独栋小区，近地铁石厦站，有荔园+红岭石厦。银庄大厦，1998年，楼盘较老，近地铁福民站，有荔外（水围）+皇岗中小学。综合看众孚大厦更优一点。现在政策刚下来不要急，可以好好淘下笋！

提问：你好广叔，我看到好多深圳商住都是70年的产权，其他城市基本上就没有70年的产权，龙岗保利上城70年产权的公寓可以买吗？因为我自己没有深圳房票，所以只能考虑买公寓了。

回答：你好，70年产权的商住公寓都是早年审批不严的遗留产物，深圳有北京，上海也是有的，出了龙岗的保利上城，福田河罗湖也会有同类型的产品出了产权性质和住宅基本上没有很大的差异。

提问：广叔您好！目前自住天鹅堡二期，持有莲花三村169平、掬月半山183平出租，两套按揭。年龄48，家庭年收入120万左右，福田罗湖上班。想请教下，一，如果置换， 这三套房哪套更适合出手（未来10年后才有学位房需求），卖掉一套买润玺是否更合适？二，传莲花一二三村片区棚改，是否加购一套以投资？谢谢！

回答：你好，天鹅堡，目前适合自住，未来可能受益于白石洲旧改。过去涨幅你看得到，未来短期内将延续这个趋势，除非有大的改变。短线爆发力有限。中长线还是值得投资的。因为：整个深圳水位在明显提升。莲花三村除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。掬月半山定位大户型豪宅，外立面设计比较新潮。但配套太差，总价过高，导致流动性比较差。因为同价位可选择性太强了。这几个选筹中，未来潜力对比：掬月半山>天鹅堡>莲花三村，应该出手的是莲花三村，等待的机会成本太大。

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