东莞楼市:大部分人看不起的板块,内行人却悄悄买入待上涨

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提问：新人首问，广叔你好，坐标东莞东城，目前有子弹400w，请问石龙海伦堡、茶山的丽江豪园和东城的新世界花园哪个更值得投资？或者东莞东城茶山这块有什么推荐？

回答：你好。石龙海伦堡景观不错，小区很新，环境不错，周围环境一般；丽江豪园近茶山站，有一定楼龄，小区大，有50几栋。论地段价值，周围配套，新世界花园是这几个盘中最好的。东莞具体投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！新人首问：本人东莞本地户口，家住东城东华附近，在南城汇一城上班，想购买一套房产做投资，目前手上首付可承受70—80万，无房无贷，可做首套。1.不知道购买新房合适还是二手楼合适？可否推荐？二手楼如果要出手买的话，什么时间点会好一点呢？2.我看您的回答比较少推荐高埗，寮步，这两个地方？我有看过安联，保利卓越中环广场，源悦这几个楼盘？是不是都不好呀？原因在哪呢？

回答：你好。1、建议二手淘笋为主。2、安联在高埗，属于中心城区，可以考虑的；保利卓越中环广场之前有分析过，靠近寮步站，周围环境不是很好。源悦离华为的基地近，周围小区已初步形成一个有氛围的社区，可以考虑的。另外看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，您好。坐标东莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已还清贷款。因为江南世家旁边有地铁口，但是这个小区比较旧了。目前上班和孩子上学都比较方便。有点纠结要不要卖了重新置换。手上有70，月供可以承受1W左右。

问题：您觉得这房子增值空间大吗？要卖了重新置换一套更新地段更好的？（买了现有的房子，会不会影响孩子正在读的小学学位？）还是直接再买一套大概200-300w的好呢？

回答：你好。江南世家，近地铁滨江体育馆，2006年左右的房子，还有潜力的，先持有，要卖最少都要等地铁开通后。可以DY贷出7成来配置二套房，买套300左右的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，有急事咨询，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。 解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：你好广叔，首次买房需要考虑升值吗？

回答：你好，对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。

所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：广叔你好，我爸在花都祈福万景峰有一套59方6楼的毛坯房，之前没什么人看，现在突然有中介追着他让卖，价格105万。请问是突然有什么利好吗？房子是否还有上涨空间？他卖完房并没有什么新的投资方向，只是想拿现金在手上，另外担心他自己有两套房会被收房产税。 目前花都的行情还看涨吗，现在有必要卖吗？还是再等等。 我爸担心的点有道理吗？房产税近期会被征收吗？ 如果卖掉应该换到别的地方购入吗，哪里比较好呢？纯投资来看。他71，不能接力贷了。

回答：你好，房产税，其实只是随便聊聊就行了，不用花更多笔墨去写，结论就是不用担心房产税。如果没想好把花都的房子卖了去干吗，那干脆还是留着吧 不过我的建议是：卖花都的房，拿着这个钱来市区买啊，钱够就用老爸的名额，用其他名额买也行，下半年完成这个目标

提问：你好广叔，3年后需要考虑学位房。现在手里有一套领航城的房子，不知道是否有继续持有的价值：是继续持有3年然后卖掉换学位房划算，还是现在卖掉换一个小的学位房，然后3年后再卖换自己需要的学位房好。纠结于以三年为期，那种投资方式回报率更高，请问有何建议？

回答：你好，领航城是我比较认可的产品，不过3年后如果你必须要用较好的学位，就不要考虑哪个投资回报率更高的问题了。 深圳学位紧张是出名的，大部分名校需要提前两到三年入户积分，等你三年后再换就来不及了，尽快行动吧。

提问：您好广叔，目前在深圳福田上班，女，未婚，想入手500万以内的二房，首房首贷，考虑自住加投资，在链家上看了一些板块的楼盘，宝安太远，南山太贵，福田又比较旧，龙岗坂田和龙华红山也比较纠结，看了广叔的一些买房分析，想听听你的建议，推荐下值得入手的地段和楼盘，二手次新或者新盘都可以，谢谢！

回答：你好，500以内纯投资考虑到外溢片区入手一套2房，占位，静待蝶变。但自住的话更多需要考虑通勤距离，坂田与红山我更建议买红山，深高深外学位加持。

坂田：坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养得不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。红山：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑，未来的深圳北CBD也尚在建设，未来还有想象空间；可参考内部分享。

提问：你好广叔，由于没在深圳，去年匆匆上车坪山的深城投中城花园5号楼95平，3.8万一平。一直忐忑中，感觉东部上涨很慢，是不是等14号线开通后置换西部？谢谢！

回答：你好，这一波大涨让很多东部业主心里很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价要置换到西部，哪怕是中部也好。 我想说，关键时刻东部业主请稳住。 西部狂涨了40%都十几万一平了，你卖掉东部拿300多万预算去买个小单间有什么意义？ 资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。 这几年我监测过不少楼盘的价格变化，得出的结论是板块轮动，楼盘轮动，早涨晚不涨，早不涨晚涨。

以福田58平小两房皇庭世纪和蜜园为例，2016年皇庭世纪380万，蜜园360万。 17、18年，皇庭一直在涨，很快到了450万，蜜园趴窝一分不涨，18年还有350多万的笋盘在出。 蜜园业主那时的心态估计和你差不多，万年不涨的房子快抛掉逃命吧。 结果呢，19年下半年蜜园突然大涨，小两房现在报价450万，皇庭世纪则涨不动了，现在报价490万。 所以，这波涨幅肯定会蔓延到东部，现在煎熬的只是一个时间差。 忍耐一下，即使要置换，也要等这轮行情走完。具体详情可见内部会员！

提问：你好广叔，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

回答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

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