东莞楼市:大部分人看不起的房产,投资客却悄悄买入待涨

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-09 23:15

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提问：广叔您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下：1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔您好，坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万?，那间有投资价值?2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间那个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的?麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：您好广叔，新人首问，祖籍湖南，目前坐标东莞，2012年全款（当时肤浅加上有钱）买入东莞万江区一套100平方的靠江三房，目前小区房价超3万一平，南城区更是猛，接近5万一平，请广叔分析今年东莞房价暴涨原因？未来走势如何？另手上有接近100万，东莞这套房无贷款，如目前想投资一套房子，东莞哪块区域是价格洼地？有成长空间？城区太贵，买不起！水乡区域麻涌，中堂，望牛墩这块是否可以？还是考虑靠近东莞的增城，惠州一块？我本意是想选择目前价格低点的未来有成长空间的，过两年跟我万江这套房看哪里涨得快就出手哪套，自己可搬到另一套居住！还是目前情况，单纯考虑投资好点？投资可以选户型小点，供房压力小，如考虑以后搬去自住，则考虑买大一点的……请广叔指点迷津！

回答：你好，东莞这个城市的房价年后疯涨，是有基础的，并非无缘无故的涨。首先、今年受深圳影响，处在广深之间，与广深偏离太大，临深价值外溢，洼地是需要补涨的；第二、是广深两地工厂企业向莞靠拢，必然催生涨价；第三、城区和松山湖片区新房供给量都很少！需求又很大！核心片区供不应求。第四、东莞二手房不限购，新房也只要买半年社保，所以热钱一旦启动了，进入楼市c作就很容易。

这一波东莞大涨的领头羊是松山湖和南城，三月份到现在，几个月涨幅就有30-40%；然后，松山湖大涨后，需求外溢到周边，大岭山、寮步、大朗，黄江以30%的涨幅紧随其后；然后是滨海新区和长安虎门，也涨了20%左右；再次是临深，凤岗、塘厦目前涨幅10-15%，去年11月份看的凤岗大运城邦，当时二手价格在2.6-2.9万/平米，现在放价盘在3.1万左右。

总体来看, 如果看未来一两年，对东莞应谨慎乐观。过去几个月,东莞部分板块房价涨幅与深圳一样,都偏大，大哥被打,小弟也紧张,有压力。另一方面，部分人在深圳失去了购房资格,可能会转而去东莞买房。深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施。南城和松山湖已经涨到4万多了，就不要追高，去寻找洼地。具体投资价值高的板块详见内部！增城也可以考虑，惠州就不建议了。

提问：你好广叔，我们是经营一家外贸公司，准备卖掉东莞的两套房子，把公司和全家搬迁到深圳，总价预计在500万上下，首付5成，深圳看了一圈房子后觉得只有龙岗适合入手，无意中看到你对龙岗的点评，觉得应该多看点房子再做决定，特此加入知识星球，请教广叔，我们的情况是有两个孩子一个读二年级一个读小班，家里有6个人，至少要三房，自住学位投资兼顾，广叔有没有什么好的建议，谢谢！

回答：你好，500万能以内的三房，还希望学位不要太差，只能选龙岗和罗湖了，福田够不上，除非加大预算。推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

提问：你好广叔，目前在东莞，考虑自住+投资一套房，现有三套房源麻烦您评估一下：1、麻涌万科珠江东岸 125平，江景房精装。2、道滘沿海丽水家园 92平，精装。3、大岭山光大山湖城96平，毛坯。这三个盘价格差不多，可以接受。另外看您一直在推光大山湖城，请问这个楼盘的卖点在哪呢？麻烦解答，谢谢！

回答：你好，光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新比较适合刚需上车，而且有松山湖外溢的支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果是考虑自住和通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔好，坐标东莞：目前工作在南城住万江，工作生活通勤便利！子弹不多20W,能借10W左右,月收入2W。家有二个小孩，大的过一年准备上小学了。想找一个工作生活通勤便利价格又合适又上涨空间的房子！我们考虑入手厚街或万江的房子！问题：1.家人看中道滘上河居的房子你建议入手么？2.是不是应淘次新的二手房 3.二手房次新房你觉哪几个楼盘有升值空间价格又合适4.你觉得未来东莞哪一个板块的上涨空间大，现价格又处于低洼地带！麻涌的有发展空间吗？佛山三水恒大云东海的房子值得入手么

回答：你好，1.道滘上河居的房子自住可以考虑，比较满足你的条件，生活自住比较宜居，四面环水，景观好，稍微缺乏大型商业配套。2.二手房需要买房龄新一点，一般建议房龄10年以内，自住体验更好，投资利于长持。3.东莞麻涌这个地方三不靠，深圳和广州都不接近，但是房价足够便宜，投资的话高风险高收益，我个人是不喜欢博这种远郊的。4.佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。

因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。

提问：你好广叔，我在广州有两套房，一套117平三房带小区电梯楼在荔湾区自住，一套大概20平的老破小总价70多万在荔湾出租。我父母在武汉买了房，我准备疫情过后回去办接力贷。父母买的房子要等到21年底交楼，准备交楼后把现在武汉住的房子卖掉。我现在的问题是感觉荔湾区涨幅太慢了，学校也不好，孩子过几年准备上小学。我想把两套房换到越秀和天河，目前只有一套房贷，我是现在卖了老破小换天河黄埔那边，还是再等两年武汉的房子卖掉再换呢？武汉房子大概一百六十万左右。现在农行接力贷还搞不清楚占不占贷票，要是占了那我以后就不能贷款了。

回答：你好，荔湾：曾经的市中心，西关小j与骑楼、荔湾湖与艇仔粥，繁华不再，落寞贵族糜烂的老城区，只能逐步走向没落现在可以置换越秀和天河的次新学位盘武汉可以长持的

提问：广叔好，纯投资首套首贷，投资期3-5年，代持，月供已达极限。新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央，76平的3房，我看交通和商业还好，学校也不是最差。周边一二期二手的单价也差不多，是不是定价太高透支导致的？适合投资吗？您有没有更好的建议呢？非常盼望大东广叔的指导，谢谢！

回答：你好，目前光明和龙岗是一个均价，三年后，无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的。所以为什么公明能买，龙岗大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只比坪山好一点点，人均GDP还赶不上人家盐田。

所以先回答，颐安这个盘可以买。然而不见得多适合你：新房两年没有租金，交房期/三年限售期后，会有半年出租出售踩踏期。你月供已到达极限，万一期间急钱用呢？五年限售，万一代持人这几年需要名额呢？计划经常是赶不上变化的，应该把所有的情况考虑到，给自己一个好进好退的选择。

提问：你好广叔，我们家庭目前有三套房子都在宝中，前段时间刚买了熙龙湾200平的一套房现在用于自住；凯旋城的一套两房在出租，目前还有400万的贷款；另外手上还有一套107平的丽晶国际3房，红本刚做了抵押贷，欠款450万左右。请问：丽晶国际的这套房是趁好行情卖了，然后去还熙龙湾的贷款，请问这个时机合适吗？还是说可以继续持有？比较看好宝中的长期发展，但每月还贷的压力确实比较大，想问一下有什么好的建议？

回答：你好，其实所谓的欲望，是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，但是要适度，过犹而不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有就想要拥有，有了还想要更多的更好的，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡的基础上，而不是无限的放大欲望。每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的就好。负债多少不是关键，主要的是现金流如何？如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

提问：您好广叔，你觉得前海丰泽园、新安宝海花园、豪城馨庭居这几个楼盘适合用来投资吗？可以入手吗？

回答：你好，深圳的老小区我一般都不怎么推荐，比如豪城馨庭居我就一直不推荐，靠近宝安大道、距离地铁远、楼龄偏老、车位不多。深圳年轻的白领居多，对居住条件非常挑剔，独栋的老破大和老破小在深圳一直都不怎么好，利空是必然。香缇湾和汇一城次新，双地铁、大花园、大商业，成交比较活跃，价格稳中有升，我更推荐，你可以去看看。

提问：广叔你好，请问福田皇岗片区皇御苑四期和罗湖湖贝片区联城美园可以入手吗？总价在450万左右，是小两房，我主要考虑未来5-10年的升值空间。

回答：你好。其实我个人还是挺喜欢联城美园的，看过那么多的楼盘，美园的采光少有的好，大面积落地窗在十几年前非常少见。虽然居住我更喜欢联城美园，但还是劝你买皇御苑，罗湖，春风路片区，这两个大概念实在太拖后腿了。

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