东莞楼市:这种房产更具有投资优势,可惜大部分人不知道

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提问：广叔您好！请教下我在东莞万江有二套房，一套自住价值三百多万，一套楼龄比较长的江滨花园在出租，是建议继续租还是出售呢？另计划以小孩名义投资一套，价值二百万左右，中堂浅水湾与增城石滩金众江悦府二个楼盘选哪个楼盘好？另不限购的城市肇庆与惠州值得投资吗？谢谢

回答：你好。江滨花园在万江华南摩尔，1992年的房子，楼梯房，也不近未来的地铁口，这种老旧楼梯房未来是要跑输的了，建议出手置换。中堂浅水湾景观还可以，但周围环境一般，总体价值一般，整个水乡片区交通是“硬伤”，未来改善还需要时间。金众江悦府，周围较荒，缺少配套，也没地铁。目前石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。整体看金众江悦府不建议。肇庆和惠州都不建议。200左右可看下这些楼盘：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，如万科松湖半岛与保利首铸天际同价，哪个更具投资优势？如何选择？

回答：你好。一个是临深，一个有南城CBD的辐射。论生活和配套后者要更好一些，自住+投资考虑后者。

提问：广叔您好：本人在荔湾花语水岸一套自住，在东莞塘厦天悦中央广场一套，两套在供，现工作佛山南海狮山，想问问工作周边纯投资有什么好建议？手上现金200左右．谢谢！

回答：你好。花语水岸在坦尾，自住可保留；临深塘厦先持有。狮山还是不要买，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔你好，本人现在东莞樟木头雍景花园有1套地下3房，东莞和深圳还有购房名额，想投资或自住的，看了几个楼盘，保利领袖山顶楼复式，有点超预算，但还是可以接受的，星岸也看了，感觉也还行，想问一下樟木头那个楼盘自住和升值空间比较大，雍景花园建议出手还是继续持有

回答：你好。雍景花园周边多山地，西边铁路线东边高速路，工业厂房较多，价值不大，建议出手。保利领秀山也在同一片区的，没有什么配套。如果买的话考虑星岸吧。樟木头看下中惠香樟绿洲。

提问：广叔您好，我是新人。简单介绍一下，坐标东莞南城，名下有一套继承的宅基地，打算买一套商品房投资，手头上有60万可做首付，爱人有住房公积金。两人月收入共1.5万。想问几个问题：1.能不能做首套贷款？2.可以考虑东莞什么楼盘和房型？3.买新房还是二手次新的好？

回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。

可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。除此之外可以关注凤岗板块，凤岗和龙岗房价悲欢与共，地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。如果你没有贷款记录，是可以首套资格买入。新房和二手次新都可以考虑，主要看价格。

提问：您好广叔，本人早年离异，独自带娃至今，自己做点小生意，年入100w+，之前所得尽入房产，承广叔建议，入手深圳加仓武汉，怎奈疫情突然，除备用生意周转之外已无子弹可用，孩子马上大四毕业，想入手深圳，现面临以下困惑和想法。 资金方面：1，用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款（因现无法出手，找关系约能贷300w，加上之前我名下的贷款约210w，如果协同儿子上车深圳，是否还能办下按揭？） 2：或我名下宝利金108平出手约260w变为现金，10年入手，可否置换 3：儿子荆州武汉共两套住房，上车深圳是否算第三套了，还能贷款吗？或者能贷几成？

回答：你好，宝利金建议继续持有，还有空间。 除了抵押商铺和写字楼之外，也可以考虑出手1-2套荆州房产。 荆州和武汉房产不占深圳的房票，占贷票。如果这2套均为全款房，深圳还可以按揭贷款。 如果这2套均为贷款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相当于首付3成。

提问：广叔你好，因为去年对买房不了解，一时冲动买了一套花都的房子，外地人已入户广州，已婚无育，现在和爸爸看了万科幸福誉五期，爸爸想借我的名额购来自住+投资，看的是一套200左右的北向2楼特价房，首付140左右，我不太看好劝爸爸不要急。像我这样已用掉首套资格，目前首付预算150以内，月供可接受1W左右，有什么方法可以买到更有发展潜力的房子吗，有什么盘可以推荐吗，感谢

回答：你好，幸福誉适合买靠近地铁那几栋，毕竟大郊区，地铁是刚需。 考虑到你有140万的首付，闭着眼睛都不要买郊区了，金融城，鱼珠，老黄埔，科学城，万博的网红盘都可以选。具体楼盘你踩完再问我吧

提问：你好广叔，万豪月半山的42平两房，实用面积估计有60平大概四百万出头，适合买入吗？这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择，不知道这两个选择优劣如何？

回答：你好，这个盘优点就是在于次新、高拓、前海概念，缺点地理位置、交通、周边环境。至于半个学位算平手，优缺点都足够明显，正因为这样诺德和玫瑰园疯涨，大家才想起了它，因为交易费用低还有一定套利空间，整体来说和大盘差异不大。

提问：你好广叔，新人首问，在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅，一套是望花园泳池景128.88平方，想卖掉，已挂盘半年，还有一套望江景自住，两套无贷款，想全卖掉，换附近的楼盘，即能自住又有投资空间的，有什么好的建议吗？

回答：你好，荔港南湾景观还可以，离地铁不近，靠近内环路，华侨小学，可是有点噪音，一些楼龄较老，大面积流动性不是很好，可以出手

提问：你好广叔，我分别在17年和18年购入了一套宝中和龙华，也算是赶上了这波房价红利，现有100万的闲置资金，但是苦于深圳东莞都没房票了，请问我现在该买小产权呢？还是买公寓？或者去珠海中山买呢？

回答：你好，先说一下小产权、公寓的问题：小产权的问题是不能用杠杆，同样翻倍，可以撬动的资金总量不同，涨幅绝对值差。公寓的问题是供应太大，虽然政府已喊停，但公寓依然还是在售新盘标配，还有大量的二手存量。要命的是，公寓是没有客群支撑的，只是一个中转站，最后还是要卖出置换。外加高额的税费成本，就无人问津了。再看一下珠海、中山：咱们可以看到2018年后这一轮的房市，不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够的时候，购买力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限购买力的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。

而对于这两个城市，产业方面，珠海的人口虹吸能力不足，横琴自贸区也是一个概念，何时真正落地尚未知；中山同样也是产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然实实在在在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数，这些都可以作为没有其他更好的选择以后的选项，而非首选。深圳嘎然限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了。

提问：你好广叔，1.2022年才有购房资格，刚需是否适合先买公寓。还是等一年或者有其他获取购房的资格吗2.现金300w 家庭年收入200w 用途投资加上学3.福田天健公馆和宝能V-House哪个更适合？4.朋友不建议买公寓，要我去长沙搞两套。但去了几次福田感觉公寓炒得很火，一直犹豫不定没有找到购买的动力，求指引

回答：你好。1、不要买公寓。可以找个代持。或者先在广州买，做个短线。2、天健公馆和宝能公馆都带深高南，可以买。天健公馆更好一些。3、公寓没啥用，涨幅慢如蜗牛，税费高到天上，流动性弱。多数经纪人以“不再审批公寓”作为噱头。其实不再审批公寓预示着以后重点将土地用来建住宅，跟未来的住宅比，怕还是跑输。

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