东莞楼市:该如何配置手中的房产?可惜大部分人不懂

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提问：广叔你好：我现在达鑫江滨新城有一套房子，目前还在还贷中。手头目前还有150W流动资金。现在想买松山湖的房子，目前知道松山湖新楼盘深业应该近期会开盘。有没有必要把达鑫房子卖了（达鑫房子估计卖2万6左右），然后到松山湖买房？最近松山湖涨了很多，二手房都已经5万以上了。或者150W首付能买临深哪里楼盘？还需要考虑学校

回答：你好。达鑫江滨新城可以出手，石碣属于外溢片区，有条件还是要不断置换优质地段。总价500-600可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，看了你评论，非常有用，新人第一次提问，现有子弹100w，月供6k，想在东莞投资第二套，总价200w以内。新房都很少200w以内的了。找了两个月，现在有石排新房艺境松山湖，100平185w。二手房有石碣达鑫江滨新城 82平 195w低楼层，达鑫95 平220w中楼层。石碣骏隆君悦天城89 3楼 152w。中堂二手房悦湖苑 77平 113w 12层，悦湖苑3层 132平 184w。个人感觉悦湖苑环境比较好，旁边是中堂篮球场，很大人工湖，文化广场，而且刚刚修葺过。有的悦湖苑高楼层的都卖到1.7w，我刚讲的两个才1.4x，是否有投资价值。中堂现在最贵的新楼佳兆业时代芳华已经2w。 或者觉得有比以上好的选择也可以指导。还是新塘品秀星图好，非常感谢！

回答：你好。艺境松山湖景观还可以，周围还有很多空地，较荒。石排离松湖较远，受到外溢的影响较小。达鑫江滨新城的高层景观不错，能望江，低层有折价，片区要成熟得多，能承接来自城区的外溢。

悦湖苑位于水乡片区中堂，产品没有问题，就是片区由于交通方面的原因，属于东莞经济最弱的片区，房价还是洼地。我的看法：达鑫江滨新城>艺境松山湖>悦湖苑。200左右，还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好！目前手上持有一套南城金域华府双证房149平方，占有名额这个因素不考虑的话，是否是时候现在出掉去松山湖置业？松山湖目前新盘只有松湖半岛，其他的二手太贵，有点下不了手，是否值得这样做？或者有其他地方推荐吗？如果继续持有担心后面升值空间受限？或者其他影响。

回答：你好。金域华府，卖是可以卖的，不过其挨着南城CBD，卖了可惜。建议再等等。

提问：你好广叔，坐标深圳 首套 7月预产期 有必要现在考虑学区房吗？自住，刚需。总价考虑350左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，总是举棋不定，渴望得到指点。对孩子未来的教育很重视。

回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子几年后才入学，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择哪个小区可以用排除法

提问：广叔好，坐标深圳，已有住宅，老家汕头，想回老家投资一套住宅。子弹150w，有看中汕头，均价2万，请问广叔现在是否合适入手？汕头是否合适投资？或者广叔有其他合适盘可以推荐呢？先谢过广叔解答！

回答：你好，汕头自住可以买，投资不考虑，没什么价值。子弹150可以优先考虑深圳或者广州。深圳如果还有购房资格可以优先考虑，子弹150，二套可以考虑全款抵押形式买入，找垫资公司配合，相当于首付三成。深圳新政之后，外地投资客的一半购买力被砍掉之后，几个热门板块，房价不但没有下跌，而是继续上行，因为深圳本地自住需求始终存在。

深圳已被神话，即使真有回调，也是小幅微调，幻想中的抄个大底不存在的。追求长远利益，还是优先买深圳，当下适合打新。如果深圳没有房票，其次可以再考虑广州。广州买房价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔好，手头100w首付，名下已经有一套房贷，无广州名额，如想在广佛置业，是买佛山好还是广州不限购区域好？求具体板块和小区。谢谢！

回答：你好，文中没有描述买这套房的目的和诉求，我权当作是投资之用。无广州名额的话，还想投资，那么只能舍近求远，佛山或者广州不限购区域，广州不限购区域其实就是新塘吗，其他的不限购区域不太靠谱 佛山：临近广州的千灯湖片区（高新金融区）、南海的陈村北滘镇（广州7号线沿线） 不限购区域新塘：沙村、白江、新塘三个地铁口沿线的次新花园社区

提问：您好广叔，请问预算250万左右，想买15年之内的两房，主要是自住+保值，请问老黄埔跟金沙洲哪个比较合适呢，有什么好的盘推荐吗？

回答：你好，这个要看你对通勤是否有要求，250万左右，优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，然后加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，还是往东来做选择比较好。

提问：你好广叔，请问珠江新城年底可以入手吗？打算把在珠江都荟2房想卖了然后换成3房，预算1300万三房不超豪宅，不知道买哪个小区投资好呢？

回答：你好，预算1300万在珠江新城3房可以选择的还是很多的，西区保利香槟、碧海湾、保利108公馆。中区中海花城湾、嘉裕公馆。东区粤海丽江花园、海滨花园。

提问：你好广叔，我前几年在深圳银湖这边买了一栋别墅，房子还是很安静的，又好住，品质非常好，自住非常舒服，但是为什么这么好的房子房价就是涨不上去呢？现在想卖掉也不好卖，广叔能分析一下吗？我现在想置换到南山那边去，请问您有什么好的推荐吗？谢谢。

回答：你好，别墅在深圳并不是特别受欢迎。蟑螂多、蚊子多、甚至有老鼠和蛇，加上这种海洋性气候，潮湿闷热，从居住的层面来说，不如大平面住宅。虽然自住舒服，可是出行、购物、上学，烦恼就来了。在深圳，只能买市区中心位置豪宅跟别墅混搭的这种。越少越好，这个级别的别墅，核心价值就是社交和融资，还可以居住，因为极度稀缺性，还有投资价值，学位价值也有，圈层价值也有。每个城市的特点不一样，因此要用不同的视角去理解别墅背后的价值！深圳是最特别的城市，很多房子背后的价值才是核心关键点！

提问：你好广叔，请问黄埔的富颐华庭可以买吗？刚需，主要考虑投资，现在有两个顾虑，1、传说中的广附学校能不能落地？2、现在开的6-9动火车噪音太大，会不会有影响，你怎么看？

回答：你好，富颐华庭卖鱼珠CBD概念，离地铁不近，有铁路线高速环绕，周围环境差，买入会有很大的赌性，主要还得看旧改力度。

提问：您好广叔，刚需，预算总价800万，主要学位房，请问天河好还是越秀好，老师有没有合适的楼盘可以推荐？谢谢~

回答：你好，预算800万，越秀、天河都可以选，这个要看你的具体需求，如果只是单纯按照800万总价，越秀和天河都有不错的标可以选，整体来看天河的更优，针对天河北龙口西小学、华景小学、天府路小学都有对应的小区楼盘可供选择。

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