广东楼市:普通人首套房该如何买?大部分人都错了

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，手上子弹90万，两年后符合深圳购买住宅条件，投深圳的公寓还是东莞的二手住宅或者其他地方？若东莞二手住宅推荐下哪个盘升值空间大？计划两年后转手在深圳买住宅。

回答：你好，不建议买公寓，公寓涨幅慢税费高，东莞建议松山湖和南城。可参考选筹：光大景湖春晓、中信新天地、万科金域华府二期、未来世界花园

提问：你好广叔，新人首问，我在四川达州有1套3房2005年的房，全款买的，去年在东莞沙田镇买了万科的江南院子洋房1套4房214万，是贷款首付3成的，现手上现金30万，想再在东莞买1套房，需要怎么凑齐首付，另外东莞哪个楼盘值得投资，凤岗镇哪个楼盘值得投资？

回答：你好，全款买房，无杠杆，资金利用率低。可通过抵押达州房子贷出7成来。东莞可以投资松山湖、南城、塘厦、凤岗都可以。凤岗可参考：大运城邦、恒大绿洲、嘉辉豪庭.

提问：广叔好，夫妻双方面临退休，盐田沙头角一套小二房拆除建设中，一套三房楼梯自住。一个子女已工作，收入一般，我们手上有100万现金，想为子女买个总价300万以内的小房付首期款，想在福田北或龙华或坼田选房。家庭总体收入偏低，勤俭持家，不能承受风险。

回答：你好， 300内总价首选电梯小区的次新盘，单价7-8万左右，可选在上下沙、梅林、景田、皇岗等板块，流动性和租售比都更好。 比如尚书苑，花好园，TT国际之类的标的。

提问：广叔您好，坐标中山，联通广深，那么深中通道的马鞍岛地块或者广州线的南沙港值得关注吗？

回答：你好，深中通道开通后中山的人口会被深圳虹吸，利好深圳，利空中山。现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳。

提问：你好广叔，个人情况年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五环，还有一套资格。孩子过三年要上小学了，计划考虑学区房，从投资角度看您推荐朝阳公园附近，我该如何选择，从教学质量来看首选海淀？另外，每年的收入应该怎么投资，请指点，多谢了

回答：你好，1. 从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城均衡点，海淀学校分布差异大， 东西城>海淀 2. 以房产为核心配置，建议北京+深圳双地持有，长远看一线房产依然是最优选择 北京 主看看 望京、朝阳公园、双井 深圳 主要看 深圳湾、蛇口、宝中

提问：你好广叔，我想问一下，我工作在广州，将来也打算在广州安家，我在长沙已经有一套房了，如果打算在沈阳买一套，这样算两套，那我还可以在广州买吗？广州是限购两套的，这个两套的意思是我在广州市的两套吗？还是我在别的城市也算，我查了说是看房管局这几个城市有没有联通，那我怎么知道它们连没连通呢？谢谢！

回答：你好，每个城市，只要你有户口，都可以买2套。 但是全国限贷2套。 如果你在长沙的房子是全款，不影响广州按揭。如果你名下已经有2套按揭了，广州还可以全款抵押买2套。 征信是全国联网，房管局并没有全国联网。

提问：广叔你好！考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。

回答：你好，首选朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，升值空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。富力城自住品质已经下降了不少。价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。

提问：广叔你好！连云港的房子还能投资吗？买哪里的房子、买多大面积的比较好？请推荐，谢谢

回答：你好，连云港投资我不是很看好。连云港从江苏最有发展前途的港口，堕落为被贫困包围的“花瓶”城市，未来发展并不看好。属于典型的三线城市房价走势，随着全国大势有一波涨幅，但是未来缺少产业人口流入，不太会有大机会。刚需的话可以买一套房自住，90-140平之间流动性最好。连云港之前房价有所攀升，主要是受拍地热度影响，但现在已经转凉了，我预计未来几个月不会有什么行情。

提问：广叔你好，因之前生意失败，征信已黑，最长逾期7月，笔数19，现在已经全部还完，有五年等待洗白期贷不了款，户口是成都的集体户口，无社保，工作单位，有子弹120，想在东门或者北门三环内不太偏的位置买套100平左右的自住房现在只有弟弟在成都可以以二套房的名义贷款购买(他在彭山自购有住房，所以再买算二套)，但是以后户口问题，孩子上学问题，还有交易税费问题转移回来好像很麻烦。关注了广叔很久，现在想问下该怎么办？

回答：你好，不建议用弟弟的名义买，二套资格也不算好的代持票。 如果可以把老人户口转到成都最好，用老人的sfsd买入，首付3成，最多可贷30年。 子弹120，别看三环南了，考虑自住和未来的升值潜力，等你征信满五年之后再对敲给你，走买卖流程即可。

提问：广叔您好，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近崩溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！

回答：你好， 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 罗湖350万的小2房，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜？ 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 区位对比：罗湖>布吉 优先雍翠华府

提问：你好广叔，目前有自住新房，从未贷款过。子弹100或120(其余须商贷)，纯粹为投资，目前想投资一套小户型(不知现在投资这类是否合适)。方案1: 坐标无锡，目前看的是锡山区一块(南山大道或旭辉城)。小户型精装修90多p三房。方案2:坐标南京，把父母自住的一套无电梯的老破小(标准地铁口房，明年开始正式运营) 给他们置换成带电梯的小户型(因为子弹问题在南京置换不起新房)，只能选择比现有老破小好的电梯房，当作给父母改善居住环境。请问广叔，两方案择其一哪种更好？

回答：你好，相比方案2更好。城市投资潜力来看：南京>无锡；南京的楼市，是一个非常独特的风格，尽管南京并非一线城市，但在房价意识形态方面以及房地产的规模来说，南京都达到了国内领先水平。过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么？就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。经历了3年调控，二线学区房涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破，未来，南京房价还在爬坡期，想入手南京的门槛会越来越高，现在入手南京或者置换都是不错的。

提问：广叔你好！我在望京工作，目前单身，想买个小房子自住兼以后出租。北京户，目前名下北京无房，外地一套(已还清贷款)。有过两次买房贷款记录不算首套了。 想买顺义公寓，总价100万全款以公司名义买，是否合适？还是等社保满五年（中间断过）以个人名义买？ 考虑过买住宅，但首付不足（目前只有80万，还是等几年再攒攒钱？未来房价趋势也没把握）。

回答：你好，投资的话公寓不买，也不要以公司名义买 税费满5年或有工作居住证也能买 将外地房产抵押用来填补首付缺口，首付资金100+在北京就能选筹

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