穷人,首套房该如何买?

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先别着急杠，穷人没钱怎么买房？别做梦，我再能耐也没法给大家派钱。但我保证，今天的这篇买房干货，比直接给大家钱更值钱。因为穷往往能通过打工改善，但错误的买房观念不更正，你的钱可能越来越少。01上学时大家有没有发现，一场考试中，最先交卷的往往不是第一名，就是最后一名。一个是足够优秀，一个是豁得出去。真正写到考试结束，成绩还不理想的，往往是成绩中游的学生。既没有早交卷的实力，也不想说放弃，这些人在班级里数量往往是最多的。买房也是如此，真正的有钱人，早已入手好房子，地铁、学区优质配套全占，甚至还有稀缺的景观。而挣扎在贫困线上的人呢？早就放弃了买房，也根本没有买房的烦恼。真正难搞的就是处在夹层中的穷人，资金有限，买房面对的是无数选择题。要面积就注定地段差，选地铁很可能就顾不上学区，好不容易挑到地段不错，价格合适的，偏偏户型又烂的像狗屎！既没有all in的豪气，也没有穷到放弃买房，各方面干扰因素堆积在一起，导致买房迟迟无法下手，这就是的当下穷人看房两个月的真实写照。穷人买房，逻辑更加复杂。资金有限，但是需求没有减少。如何均衡选出一套既满足自住，又能够增值的房子，这是一门学问。今天我们就来聊聊，资金有限的纯刚需，到底该如何选择自己人生的第一套房？02穷人买房的第一大忌，就是什么都想要！你的资金量已经决定了必须有所取舍，当下楼市基本已经明牌，没有开发商和房东是傻子，他们的经验肯定比你这个小白丰富，高价和低价都是有道理的，很低几率会出现所谓的房价洼地，又恰巧被你碰到！如果你是刚需已经得到保障的投资客，寻找洼地耐心等待变现的思路是正确的。但你作为一个纯刚需，资金本就不充裕，这套房子不仅要自住，还是未来置换改善二套房的基础，赢得起输不起，所以一定要慎重选择，只为确定性去买单。那么哪些确定的配套，是值得我们买单的呢？此刻，我们脑海里会浮现出一些答案，比如学区、公交总站、地铁、菜市场、大型商业、CBD、户型、噪音等等，有些可能是你的看公众号学到的，有些可能是售楼部给你介绍的。看那些分析时，大家会觉得真有道理，但是一去看房，立马歇菜！完美还原翻书马冬梅，关上书本马什么梅！我们得达成一个共识，那就是外部配套优于内部配套。所谓的外部配套是指在小区外部的设施，影响地段价值，比如地铁、学区、商业、产业、医院等等；内部配套是指小区内部的因素，更影响居住体验，比如，户型、车位比、容积率、梯户比等等。刚需买房时，往往会过于重视居住体验，而忽视项目地段。常常是看见户型不行，就一杆子拍死项目。但在你资金有限的时候，地段和居住体验是不可兼得的。好项目拯救不了垃圾地段，但地段好了，再烂的户型，也不会跑输大盘！穷人买房，比居住体验更重要的，是房产增值！03穷人买房，外部配套应该怎么选？万物皆可抛，地铁必须有，地铁不仅关系到房产未来增值，也包含着未来通勤的品质。资金有限，中心区再便宜的单间都与你无缘，像深圳南山区的单间，总价已经在300万以上。面积稍微合适一些的怎么也到近郊了，距离市中心已经较远，如果不挨着地铁，你的每日通勤都将是一场灾难。一定要选距离800米以内的房子，根据个人的步行速度来看，这个距离基本能在十分钟走到。如果超过1km以上，就非常尴尬了，步行至少十五分钟，甚至需要借助共享单车才能完成通勤，真的别考虑了。相信我，你可以接受小区里一根草也没有，也无法坚持骑摩拜单车通勤换乘一年。身为社畜已经足够辛苦，试想一下，工作一天已经足够疲惫，还要为共享单车而操心。偶尔加班，到地铁站已经一辆单车不剩，是马路荒凉还是你的心情更加荒凉；每天的早晨，都要堵自己藏好的单车没被人骑走，每天如此多的不确定性，或早或晚，成年人的崩溃就在那么一瞬间。所以，千万不要为了省一点钱，而高估了自己的忍耐极限，也别高估了未来接盘侠对交通的忍耐极限。04关于地铁还有一个关键点：就是要买有价值线路的地铁房。这些年城市的地铁越铺越多，但是真的所有的地铁含金量都高吗？当你上了地铁，换乘三四趟才到达公司时，还没上班你已经奔赴千里，像经历一场大战一般劳累，还有什么精力应对繁复的工作。真正有价值的地铁线路，一定是直达城市就业中心的地铁线路。而穷人买房，一定要围着这条核心线路去买，尽量少换乘，多直达。直达要比反复换乘好太多，它能让你的时间是整块的，甚至还能有座位，在地铁上补补觉、处理简单工作，要节省太多精力。挨着就业中心，无论你未来更换工作也更加灵活，而且就业中心的打工人是最多的，未来你房子出手，也会有更多的接盘侠。05无论是在一二线城市，还是在三四线城市，学区房永远是硬通货，是区域房价的高点。但为什么我将学区配套排在第二，因为对于穷人来说，你就算砸锅卖铁，也很难在大城市买到顶级的学区房，而不是格外优质稀缺的学区，对房价的帮助没有那么大。如何为孩子挑到一个还不错的学区，一般来说小学盯准学校头衔即可，是省重点还是市重点；初中看准学校毕业成绩排名即可，重点高中升学率是多少。至于高中，一般通过成绩录取，没有那么重要。而且现如今，买一套房子大概率会在5-10年置换，未来再置换房产到里离孩子高中近的地方即可。此外，更普遍的情况是，新盘往往学区还在修建，没有考试成绩给你参考，怎么办？1、看周边大开发商聚集程度，越多大的开发商，未来打造配套的能力就越强；2、看小区入住人群，挑学校更重要的是挑邻居。如果项目入住的都是高素质的年轻人，孩子的教育也不会差到哪去。06此外还有一些配套，比如开发商会大肆宣传的商业、医院等等，对于资金的穷人来说，这些都不太重要。试想一下，大城市最不缺的就是商业广场，你一个月会去几次商场。只要交通方便，整个城市的商业都是你的配套。医院也是如此，即便家里有老人，用到这项配套的频率都是极低的，一个社区医院可以解决大多数小病小伤，三甲医院只要在小区3公里范围内有即可。医院要是真开在你家门口，想想疫情期间，你害不害怕，与其买在医院旁，还不如买在公园旁，饭后没事散散步，周末运动运动，更加健康，绝对能减少你使用医院这项配套的频率。07此外，还有一点我不得说，那就是穷人买房，切记不要贪便宜！那些便宜的公寓、小产权、法拍房，是万万碰不得。公寓能保证你有稳定的住所，但是未来转手税费高，房价涨幅有限，还无法落户和保障孩子的教育，相当于就是一次性付了40年的租金，真的没必要。小产权也是重灾区。小产权是属于农村集体所有的产权性质，即使你付了钱，你的房产所有权也不被法律认可。房价根本不会涨，孩子读书也无法保障。便宜是便宜，但无法办理贷款，全款支付还不如当首付来套商品房了！要博拆迁机会？就算拆迁真的盼来了，也不一定是好运，背后隐藏的是更大的麻烦。永远不要用金钱去挑战人性，对于你没有合法权益的房产，突如其来的暴富机会，就是暴雷，你能保证原来卖房给你的村民不眼红？法拍房也是这样的道理，虽然便宜，不需要落户资格，但你永远不知道这套房子背后有多少麻烦事！此前就有一男子拍下法拍房，但因为房子里住着老赖，迟迟不肯搬走，至今自己还无法入住。花了钱却住不着，好好交社保等资格，他不香吗？所以穷人选房，一定要抓大放小，把钱花在最核心的地方！总结起来，对于穷人来说，首套房配套重要程度排序如下：1、最重要的就是交通，尤其是地铁；2、学区，相信我，没有父母不会为孩子教育而买单！3、商业、医院、绿化等其他配套，在资金局限面前，都不重要！

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