成都刚需首套房,不能随便,内行人教你怎么买!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥您好，现在我和我的妻子在成都工作。我有一个快两岁的孩子。本来想先不买房，先以事业为主。但慢慢明白多了，看成哥说的很有道理，还是应该咬紧牙关，先上车。现在和妻子商量在成都买一套两居室的房子，我们目前的情况是:

1.我在体育馆附近工作，考虑在附近的南站和高新附近。但是看到您推荐成华，我总觉得离工作岗位有点远，不知道该如何选择；

2. 首套，刚需，但预算有限，总价格约170万；

3.考虑较新的二手，或者能马上交房的新盘。如果抵押贷款+租金，压力太大。

4. 目前我租住在交通便利，教育资源较好的棕北老小区。但我所能负担得起的也是一些老破小，是几年前的破旧房子。但是位置很好，我不知道是否可以考虑。想请教一下成哥，现在我们应该如何选择，重点考虑房子的哪个区域?

回答：成都新政策出台后，有利于刚需者。从长远来看，房价急剧下跌的可能性不大。既然市场平静，我们应该抓住机会。等待是会让房价回到你负担不起的水平，储蓄是无法战胜通货膨胀的。因此，对于有限预算的刚性需求，先上车后换。

自住和投资的逻辑是不同的。你是自住需求中，所以你应该根据你的生活和工作半径来选择。你可以考虑二手次新的，即买和住，不需要租房，减少开支压力。

成都老破产无论是自住还是投资都不碰，除非有学区加持。

刚需建议着重在高攀路片区，淘淘二手次新，总价预算有限先买小户型两房上车，用资产追资产，以后再换。

提问：成哥你好，想问下只有20-25万首付，刚需首套，11区资格，有可以下手的盘么？

回答：放轻松，稳住，买一套经得起风浪的房子。超低预算可以等中铁骑士府邸，还有一栋楼，或者在中海右岸淘二手房，同步进行。建议，空闲时候先到中海右岸看几套二手房，你就有感觉了。

提问：成哥你好，能说说刚需首套房需要注意哪些问题吗？

回答：刚需首套房除了要注意面积大小，用好购房资金、平衡家庭经济状况外，还要注意这些问题和购房细节：

1、选择购买高性价比的大楼盘新房。规模大的楼盘，开发商实力比较雄厚，各种手续规范，房子品质更有保证，周边配置更加齐全。

2、选择轨道交通方便的轨道房购买。除了通勤便捷以外，轨道交通对房子升值有很大的帮助。轨道房通常升值快、转手容易。

3、注意拟购房子的对口学区。子女的教育是很重要的事情，学区房是最重要的配套之一。学区房不但可以保证孩子赢在起跑线，更能让房子更加保值增值。

提问：成哥，坐标佛山，刚需，只是需要，手头没有太多的首付，家庭年收入在20左右，但想借钱今年入手一套。在网上看到了大量的房地产信息，也实地考察了几个盘，千灯湖金融高新区那边确实有升值空间，但门槛太高。我只能凑合出50/60的首付款或首付分期款。1、看了禅城招商岸芷汀兰，一期毛坯99方小三房和109方小复式，1.4-1.5左右，已基本售罄。二期带装修4月已经开始进行产权登记，询问销售价钱可能在1.6-1.7。是比较中心的位置，紧邻生产，离祠堂不远，但是禅城老城区，周围环境一般。2、绿岛湖应是城市发展的重点，2号线也快通了，龙光玖龙台，地铁覆盖，商业主体。

回答：你选择的是禅城地区，只是刚需预算有限，你可以考虑。

禅城是传统的佛山老城区。虽然经济实力不强，面积不大，但一直是行政中心。以宗庙为代表的地区都是旺市的中旺市。禅城老城区，基本选择的方向是祖庙+普君北路。

岸芷汀兰区位可以，但要买平层不要买复式。

绿岛湖一带是禅城区大力倡导的新改善区。如果人口可以迁入，拥挤是利好的，就怕人口不来居住。绿岛湖目前我认为禅城区西进最佳去处,但是对广州人来说，有点远。

接盘者要看老禅城人。选筹尽量靠近2号线地铁。

提问：成哥好，现在有个比较纠结的问题：目前打算买房，但是又怕在房价高位的情况下入手，买贵了自己吃亏，不买又怕房价上涨，到时候又买不起。成哥觉得我要不要现在买？

回答：为什么许多刚需举棋不定？对于刚需者来说，既然房价已经相对稳定，就不必担心房价会涨还是会跌。真正要考虑的，是买房能力。目前稳定房价，不会让房价出现大的波动，尤其是不会出现大的下跌。

对目前刚需买房主要有2点建议:注重性价比和质量。房地产市场倾向于偏向买家的方向，所以买房可以多挑几个，自由选择。多看看区域新房与二手房的区别，不要只看哪个便宜，最重要的是房子位置好不好，生活方不方便，周围是否有医院、学校和购物中心。

另外，买房时，不仅要看品质，最关键的是品质是否优越，即使我们不炒房，也要看买房的位置一定会保值增值。遇到心仪的房子该出手就出手，单独有等抄底的心是不够的，还要做出实际的行动。

提问：成哥你好，刚需首套房（需贷款），是买公寓还是老小区？会对后续二套的购买有什么影响吗？

回答：从贷款的角度来讲，不要买公寓。

公寓在价格上没有太大优势。虽然是用来居住的，但公寓一般都建在商业用地上，价格比表面上的住宅楼要低，但实际上价格并不低。此外，大部分公寓的水电费都是按照商家的标准计算的。

目前，我国的公寓在安置和产权方面存在一些不足。众所周知，普通住宅的产权一般是70年，而公寓和普通商铺的产权是一样的，大多是40年。在安置方面，普通住房可以落户。孩子上学的时候，也可以按照片区划分，这样就可以就近上学了。但公寓没法安顿下来。

公寓的交易税很高。公寓的交易税不同于普通住宅。成交二手公寓，契税一般按照购房价格的3%缴纳。而对于普通住宅，也有相应的优惠。购房人首次购买90平方米以下（含90平方米）普通住房的，按单价*总面积*1%计税；首次购买90平方米以上普通住房的，按成交总额的1.5%缴纳税款。

此外，还有个人所得税、营业税、印花税等。所有这些税费加起来是一大笔开支。

能做公寓业务的银行屈指可数，尤其是那些拥有40年产权的银行。

综上所述，对于刚需买房仍在苦苦选择公寓还是小户型你是不是有自己的结论了？想要买房的还是要选择买住宅。毕竟，除了价格相对较低，公寓基本上没有其他优势。

提问：成哥您好！我来深圳五年了，在车公庙工作，子弹90w，老婆在家带娃，孩子2岁多。收入2.8w。两边父母还可以支持15w，看了一年多房子看得头大，市区内只能买1房1厅，要不只能买八几年的楼梯房，沙井光明都搞不定，临深去买没有意义，没办法只能考虑坪山了，两种选择，1、万科金域缇香74平。2、招商花园城76平，旁边就是坪山实验学校。上次看房来回在路上折腾了大半天，把老婆孩子丢在那边我也不放心，万一孩子生病啥的，但是买了不住又太浪费，好纠结！

回答：买坪山是错误的选择。先不说这两个盘如何，坪山最偏，但这两个盘甚至比位置更好的龙岗、布吉的一些房子价格还高。你买这边不现实。龙岗坪山目前性价比不高，换句话说，远郊唯一的优势就是价格优势，至于小区漂亮、户型好是吸引不看价值看喜好的房产小白的。

你只要买过来住这边，基本没什么发展，不涨想换房换不了，想离家近点，龙岗又没有像样的公司。进退两难。你买了不住，先不说能不能租得出去，还得租房住，房子还老不涨还得填月供。

父母支持15，可以在福田上车，买个400w的2房，供1.6w左右；如果不想麻烦父母，可以在罗湖上车，买个300w的2房，供1.3w左右。房子是旧的也不漂亮，但有价值，好租好卖好流通。随便一个学位都碾压市区外的学位。

提问：成哥你好，对于刚需者来说，买房自住，只要能承受得起月供，还会看它涨跌趋势吗？

回答：对于真正的刚需，看价格比投资者更重要！

如果中短期内不能涨价，回到成都房价普遍上涨的2017年，我们就等不到这样的机会了。

一般来说，刚需购买的第一套房子都会换房，置换时间一般为6至8年。如果在此期间平均增长率没有回报，那么这些年本应属于他们的财富将永远失去。

在财富增长的道路上，如果我们一步落后，就会一步一步落后，差距只会更大。

作为一个勤奋的人，你应该对你的钱袋负责。记得要腾出时间和精力去学习一些楼市的基本知识，做自己的业主，将来在自己能力范围内买好房子！

提问：成哥你好，最近在纠结是买套一还是套二 (首套房) ,主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看得眼花缭乱。蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者地铁附近(三环内外)，另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?

回答：这个地区，加上你的预算，没有好的笋盘。老学区房不推荐你一个女孩来接盘。买一间小的两居室就行了。最近，很多人把学区房作为投资方向。大家都知道，学区房之所以比普通房高，是因为学费中包含了学生票的价值。房子会升值，但由于学区政策的变化走后门的影响，学票的价值可能会贬值或消失。今天是名校，这并不意味着十年后还是名校。

如果我们投资房屋，有学区作为附加价值是加分项。不能本末倒置，不分主次，一味追求附加值最大化。不过，如果孩子长大了需要上学，可入，但不建议投资纯学区。

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