广州楼市:刚需买增城,内行人买新塘,涨幅差异巨大

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔你好,总价预算200w以内,朋友说的是增城保利立方花园,据说增城紧挨着黄埔,房价却有很大区别,可以投资,社保刚买,限购区域买不到,主要是想投资,哪里有适合的?房叔给个好的建议,谢谢!

回答:立方花园在永和,没有地铁,自住可以买,投资需要持有较长时间。更建议考虑新塘,如:锦绣新天地、力诚凯怡湾、保利东江首府

提问:你好广叔,计划采购一套改善型房,预算400左右,无贷款资格,无广州房票,目标:自住兼投资。备选方案如下:1.品秀星图有一套,想着可以再采购一套,和父母分开住,但是看了保利天际之后,更喜欢保利天际的位置,内心保利天际>品秀星图2.东莞有房票,个人喜欢想尝试一下别墅,看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园,预算吻合,作为备选3.虎门采购一套,纯投资的。纠结中,希望房叔给点意见

回答:你好。1、品秀星图地铁上盖,交通要便捷一些。保利天际区位不错,旁边就是保利335金融中心,配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园,景观更强。但别墅自住可以考虑,投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安,临近深圳沙井的区域,可参考:长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问:广叔你好,300w的预算,不知惠州投资价值如何,请给中肯建议。另外,广州南沙有什么合适投资楼盘推荐,谢谢

回答:惠州适合中长期,当然是没有广州南沙好的,南沙可考虑越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城

提问:你好广叔,我现在碧海一套,手上现金600w,打算再投资一套1000左右的房子,有以下考虑:1. 宝中,但是明显感觉到宝中没有学位加持的情况下,普遍10w+了,这轮涨得有点高。2 、前海:这边还没仔细去看过,不过1000左右的单价应该也到10w+。3、西丽:去看了麒麟公馆,房子品质没得说,就是学校和配套太差,而且升值空间有效。4、山海上园,价格不高,但感觉比碧海差好多。广叔,我这种情况怎么做会合适,或者有更好的建议呢?

回答:你好,宝中不建议再追高了,没有学区的10W+大概率是要横短时间。 1000左右建仓首选南山,具体选筹参考: 【前海自贸区】前海时代,颐湾府 【蛇口】半岛城邦(南外滨海),南海玫瑰园(育才太子湾) 【后海】蔚蓝海岸二期(北师大),后海理想雅园、海境界(育才)漾日湾畔(南二外),太古城(深圳湾),海怡湾(深圳湾) 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾(少量2房户型) 麒麟公馆没什么性价比,板块拉低后腿 山海上园 项目太孤立了,而且又没有地铁规划。 一直不太推荐,现在鸡犬升天,出货比较快,平稳期,抛盘严重,会经常出现笋盘。

提问:你好广叔,看您说深圳可上车了,目前筛选出两个选项如下A和B,本人情况是自住加投资,300左右的首付,广叔帮忙看下哪个选项更优?A:南山前海中海玫瑰阳光园,学区房,09年小区,挂牌价很高,又怕现,在不上车过两年更加追不上了?B:福田皇岗皇御苑,学区房,03年小区,您的掘金50城提到落马洲河套。片区的科技园规划是否会成为未来的小区利好?本人在郊区沙井已纯投资套,如还买在龙岗非热点片区,价值和意义是不是都不太大?

回答:你好,如在沙井已有布局,确实可以考虑在市区布局一套。皇御苑,当前现状中性。河套科技园的落地节奏,要看与港港的关系的冷暖,当前看来,暂时没法推进。玫瑰阳光园,区位不错,依山,环境也行;但周边有港区、码头,对升值性有制约,我没研究过这个片区的规划,但感觉未来港区的功能将压缩,如果这样就有利于此小区升值。总体来看,二选一,还是建议考虑玫瑰阳光园。上车时间,不宜纠结于短期了,要着眼于中长线。还是上吧。

提问:广叔你好,请问小白 普通人第一套房应该怎么买?

回答:这段时间接触的咨询和问题,相对更加小白,往往是第一次接触买房,对于这件人生的头等大事,大多数人毫无头绪,凭感情用事。所以讲一讲这个话题,尽可能直白。怎么买?先说结论:1.尽一切可能凑到更多首付;2.打好看房的底子,必须选增值潜力大的房产;3.尽可能贷款贷足。

因为房产的增值,是稳定的,雷打不动的;房产的价值,就是国家的股份,城市的干股。最重要的,是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确,房贷可以瞬间放大你的收益;从12%一年,变成36%一年。没有任何一个投资产品,具备36%的稳定收益。

工资,是现金流,是赚钱的手段。现金,是生产工具,而不是生活资料 买房少贷款,才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金,10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流,也会受到更沉重的压力。第一套房买好了,才能房生房,才有第二第三第四套;第一套房买差了,工作一辈子赚的钱,都买不回第一套好房。上班挣的工资,大概率是永远也凑不上首付,越往后,这个现象就会越明显。一步错,步步错。

提问:你好广叔,我坐标广州,已婚,孩子一岁半,计划这两年二胎,目前存米50w,社保满五年,首套房,家庭年收入在30w左右,目前租房住4000元每个月,不想再给房东打工了,想在广州买个小三房。之前看了增城大国璟,黄埔的万科幸福誉,南沙保利城和滨海新城,这几个楼盘哪个保值增值更好点,因为现在首付不多,想先买套自住,过几年经济宽裕一些再置换,二手房也可以考虑。广叔有没有好的建议,或者好的适合我们现阶段首付的楼盘?结合我现有的存款我能买3室么?怎么操作比较好?

回答:你好,你的想法是正确的,租房没有未来,尽快买房上车,才能在广州扎根安家。资金有限,一线城市宁可先上车后面再置换,不然靠攒钱买房,很难追上房价上涨的速度,普通人要学会用资产追资产,实现风险对冲。

子弹50因为比较偏少,买3室总价一下子太高,杠杆就会拉的偏高,我建议先买2室的先上车,后面有机会再置换。子弹50,首套首付3成,正常可以买到总价200左右的房子,目前二室总价300左右,不够的这100可以gpgd, 一般中介都可以操作。

提问:广叔你好,我在广州科学城上班,老婆和俩个孩子在深圳,老大读初一,老二读小四,名下碧水龙庭一套房无贷款,老婆在惠州一套房出租,想将惠州房卖掉,在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万,限售股票80万,家庭年收入50万,请问怎样选择。谢谢。

回答:你好,从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广,这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳,未来发展深圳优于广州。 总价500,关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

提问:广叔您好!请问福田的新天石厦花园值得入手吗?86平的3房,9万/平,总价800万左右。户型方正、赠送大、套内面积有80平、是新房,现楼交售。带荔园小学跟红岭中学学位。缺点是独栋,没有花园,停车位不足。请广叔帮忙指点分析,谢谢!

回答:你好。新天石厦花园整体交通非常便利,周边商业也成熟,同时距离学校较近,业主的子女上学方便。不足之处是,背靠城中村、不仅整体的密度很大,人员素质也参差不齐。项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂;不够纯粹、同时体量也较小、新房定价也不低、与周边的新房或二手房相比较,竞争力不大。众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校,新成立众孚校区虽有“名校”加持,但教学质量能否大幅度提升,还需要时间的考验。买学区房,还是要谨慎入手。

提问:广叔你好,考虑首付160-170万左右,总价500万左右,想买个三房,刚需首套自住,最近在关注大运这个板块,在一路向西的大背景下,大运板块现在是否值得入手,我之前也有关注星河时代这个盘,不知道这个盘学位怎么样,对比阳光天健城等四大神盘相比怎么样呢?谢谢!

回答:你好,不能买龙岗已经成为一种政治正确,不推荐龙岗这个区域的原因就是第一产业薄弱,高收入的人群较少。第二,二手房存量大。第三距离主要CBD距离较远主要集中在南山、福田,第一高楼最快也要到2024年,大学城对房价的影响也是微乎其微,因为大学生是不买房的,都是住宿舍,地铁开通后对房价的涨幅也是很有限,因为未来的中心依旧会是福田南山前海,特别是前海对企业的吸附力很大,多中心格局规划的虽好,但是资源有限。未来多条地铁交汇旁边的商业举步可达,学校虽然不会加分,但也不会减分,大运为龙岗体制内人群竞相购置之地,生源肯定是没有问题的。

壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳,如今它的房价已经起来了,而且涨得毫不输人,太古城涨的时候华润城还是个小弟,而现在也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候,宝中表现还差强人意,现在也借机崛起了。都说只能买西部的时候,上塘的500万也不知不觉变600万了,所以其实我们需要甄别的是产品坑,一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区

提问:你好广叔,资金总量400万,买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓?或广叔有更好的建议?

回答:你好,在我们成为土豪之前多念几遍: 不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓 盐田能不能买,主要从内生需求,外溢需求,以及深圳还有第三种需求,投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业,前者低附加值低薪,后者带不来购买力。第二,外溢需求,8号线强连接罗湖,弱连接福田,罗湖由于写字楼老旧,城市建设过早,历史包袱重,产业只剩一些娱乐餐饮,零售,物流以及小型贸易,这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢?对于深圳人民来说,龙岗如果是乡下,那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界,自然投资热钱也不会进来,所以你是外地纯投资,佳兆业也不算一个好的标的。

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