广州楼市:刚需买增城,内行人买新塘,涨幅差异巨大

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，总价预算200w以内，朋友说的是增城保利立方花园，据说增城紧挨着黄埔，房价却有很大区别，可以投资，社保刚买，限购区域买不到，主要是想投资，哪里有适合的？房叔给个好的建议，谢谢！

回答：立方花园在永和，没有地铁，自住可以买，投资需要持有较长时间。更建议考虑新塘，如：锦绣新天地、力诚凯怡湾、保利东江首府

提问：你好广叔，计划采购一套改善型房，预算400左右，无贷款资格，无广州房票，目标：自住兼投资。备选方案如下：1.品秀星图有一套，想着可以再采购一套，和父母分开住，但是看了保利天际之后，更喜欢保利天际的位置，内心保利天际＞品秀星图2.东莞有房票，个人喜欢想尝试一下别墅，看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园，预算吻合，作为备选3.虎门采购一套，纯投资的。纠结中，希望房叔给点意见

回答：你好。1、品秀星图地铁上盖，交通要便捷一些。保利天际区位不错，旁边就是保利335金融中心，配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园，景观更强。但别墅自住可以考虑，投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安，临近深圳沙井的区域，可参考：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔你好，300w的预算，不知惠州投资价值如何，请给中肯建议。另外，广州南沙有什么合适投资楼盘推荐，谢谢

回答：惠州适合中长期，当然是没有广州南沙好的，南沙可考虑越秀滨海珺城、叠翠峰、南沙保利城

提问：你好广叔，我现在碧海一套，手上现金600w，打算再投资一套1000左右的房子，有以下考虑：1. 宝中，但是明显感觉到宝中没有学位加持的情况下，普遍10w+了，这轮涨得有点高。2 、前海：这边还没仔细去看过，不过1000左右的单价应该也到10w+。3、西丽：去看了麒麟公馆，房子品质没得说，就是学校和配套太差，而且升值空间有效。4、山海上园，价格不高，但感觉比碧海差好多。广叔，我这种情况怎么做会合适，或者有更好的建议呢？

回答：你好，宝中不建议再追高了，没有学区的10W+大概率是要横短时间。 1000左右建仓首选南山，具体选筹参考： 【前海自贸区】前海时代，颐湾府 【蛇口】半岛城邦（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 麒麟公馆没什么性价比，板块拉低后腿 山海上园 项目太孤立了，而且又没有地铁规划。 一直不太推荐，现在鸡犬升天，出货比较快，平稳期，抛盘严重，会经常出现笋盘。

提问：你好广叔，看您说深圳可上车了，目前筛选出两个选项如下A和B，本人情况是自住加投资，300左右的首付，广叔帮忙看下哪个选项更优？A:南山前海中海玫瑰阳光园，学区房，09年小区，挂牌价很高，又怕现，在不上车过两年更加追不上了？B:福田皇岗皇御苑，学区房，03年小区，您的掘金50城提到落马洲河套。片区的科技园规划是否会成为未来的小区利好？本人在郊区沙井已纯投资套，如还买在龙岗非热点片区，价值和意义是不是都不太大？

回答：你好，如在沙井已有布局，确实可以考虑在市区布局一套。皇御苑，当前现状中性。河套科技园的落地节奏，要看与港港的关系的冷暖，当前看来，暂时没法推进。玫瑰阳光园，区位不错，依山，环境也行；但周边有港区、码头，对升值性有制约，我没研究过这个片区的规划，但感觉未来港区的功能将压缩，如果这样就有利于此小区升值。总体来看，二选一，还是建议考虑玫瑰阳光园。上车时间，不宜纠结于短期了，要着眼于中长线。还是上吧。

提问：广叔你好，请问小白 普通人第一套房应该怎么买？

回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。怎么买？先说结论：1.尽一切可能凑到更多首付；2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；3.尽可能贷款贷足。

因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。

工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。一步错，步步错。

提问：你好广叔，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城大国璟，黄埔的万科幸福誉，南沙保利城和滨海新城，这几个楼盘哪个保值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。广叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？结合我现有的存款我能买3室么？怎么操作比较好？

回答：你好，你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房，很难追上房价上涨的速度，普通人要学会用资产追资产，实现风险对冲。

子弹50因为比较偏少，买3室总价一下子太高，杠杆就会拉的偏高，我建议先买2室的先上车，后面有机会再置换。子弹50，首套首付3成，正常可以买到总价200左右的房子，目前二室总价300左右，不够的这100可以gpgd, 一般中介都可以操作。

提问：广叔你好，我在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二读小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆在惠州一套房出租，想将惠州房卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，家庭年收入50万，请问怎样选择。谢谢。

回答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。 总价500，关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

提问：广叔您好！请问福田的新天石厦花园值得入手吗？86平的3房，9万/平，总价800万左右。户型方正、赠送大、套内面积有80平、是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学学位。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。请广叔帮忙指点分析，谢谢！

回答：你好。新天石厦花园整体交通非常便利，周边商业也成熟，同时距离学校较近，业主的子女上学方便。不足之处是，背靠城中村、不仅整体的密度很大，人员素质也参差不齐。项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂；不够纯粹、同时体量也较小、新房定价也不低、与周边的新房或二手房相比较，竞争力不大。众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅度提升，还需要时间的考验。买学区房，还是要谨慎入手。

提问：广叔你好，考虑首付160-170万左右，总价500万左右，想买个三房，刚需首套自住，最近在关注大运这个板块，在一路向西的大背景下，大运板块现在是否值得入手，我之前也有关注星河时代这个盘，不知道这个盘学位怎么样，对比阳光天健城等四大神盘相比怎么样呢？谢谢！

回答：你好，不能买龙岗已经成为一种政治正确，不推荐龙岗这个区域的原因就是第一产业薄弱，高收入的人群较少。第二，二手房存量大。第三距离主要CBD距离较远主要集中在南山、福田，第一高楼最快也要到2024年，大学城对房价的影响也是微乎其微，因为大学生是不买房的，都是住宿舍，地铁开通后对房价的涨幅也是很有限，因为未来的中心依旧会是福田南山前海，特别是前海对企业的吸附力很大，多中心格局规划的虽好，但是资源有限。未来多条地铁交汇旁边的商业举步可达，学校虽然不会加分，但也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定是没有问题的。

壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，如今它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人，太古城涨的时候华润城还是个小弟，而现在也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，现在也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区

提问：你好广叔，资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓？或广叔有更好的建议？

回答：你好，在我们成为土豪之前多念几遍： 不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓 盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

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