广州楼市:准备买广州的刚需族,请擦亮眼睛

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗??新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好，新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：广叔您好！居住广州天河，工作在黄埔，现在想将华景新城的房子出手换大一些的，目标科学城，价位接受大概在600万左右，您觉得品秀新樾这个楼盘如何？

回答：你好，品秀星樾自住没问题，配套还不错，锐丰广场、飞晟汇啊，以及奥园广场。500米左右的香雪地铁距离，也满足出行和通勤的要求，但周边环境一般，新盘有一定的溢价，投资需要持有较长时间。

提问：广叔你好，我目前在广州天河骏景有两套房，其中一套自住，另一套北向二楼三房想在近期出售(目前有客还到均价4.3万),出售后可获500余万，所以想再花700-900买房(夫妻双职工，目前年收大概80).现有俩小孩分别是小学三年级和两岁，想换越秀或天河北的学位房(但考虑到小升初学位的不确定性，且目前骏景小学也在天河口碑很好，只是担心中学),所以又想只考虑投资价值，比如黄埔的富春山居或者(一套广州限购和一套非限购区域)或者非限购区域的别墅，甚至重新在骏景再买一套

回答：你好，如考虑置换，现在是较好的时机，黄埔科学城的富春山居可以买，小区绿化好，景观强，近地铁，自住投资都不错。建议买限购区域，别墅自住可以买，投资不建议，另外骏景已经有了，可在其他地方投资

提问：广叔，您好！非常幸运能在人海中遇上您这位房产大师，感谢您为我们指点迷津，让我们少走弯路！以下有几个问题希望您指导一下的：1.售价一万元每平方的中山市翠亨新区名爵玖悦值得投资吗，这楼盘大概要什么时候才会出现上涨的势头？如果这里不值得投资，如果持有资金130万左右，月供可以承受4000元左右，哪里更适合投资一点呢？2. 海南文昌市宝徕商业广场9000元每平方的公寓值得投资吗？如果不值得投资，海南哪里还可以买到不限购的房子？3.将来房产税对多套房的人会影响很厉害吗？

回答：你好，感谢认可。1、名爵玖悦可以买，翠亨新区作为深中桥头堡，一桥承接珠江两岸，有深中通道+南朗轻轨站、翠亨站（建设中）利好。大概需要深中通道开通后会有上涨，未来有深圳刚需的外溢，适合中长期投资。2、公寓不建议，海南的旅游地产也不建议，不确定性高。3、房产税已经“推进”很多年，短期看不会出台。即便出台，根据资本主义征收房产税的国家也证明：因为供需矛盾等原因，大城市的整体房价长期依然是个稳定向上的过程；房租会上涨，部分观点是收入不变，房东难以转嫁房产税，事实上房租一直在涨，且付不起含税房租的租客也可以转租整体条件差一个档次的房子。

提问：广叔你好，子弹有限，总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能？ 方案2:龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，有没有补涨的可能？谢谢！

回答：你好，1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。

提问：广叔你好，首房首贷，现在想买个总价350-400左右的房子，华为上班，小孩两年后上学要学位，考虑通勤的情况下可以考虑哪些小区，万科城，中海日辉台，金洲嘉丽园，旭景家园附近的两房都看了，有推荐的吗

回答：你好，中海日辉台带万科实验学校，万科城带万科实验学校。成熟大社区入住率高。金洲嘉丽园带杨梅实验学校，深圳实验学校坂田校区，杨美实验学校初中部，地铁五号线五和站和坂田站都比较近，出行方便，珠江旭景佳园地铁口物业紧挨银湖山和梅林关，地理位置优越，进出关内比较方便。和美外国语小学，坂田实验学校，深圳实验学校坂田，校区坂田实验学校，品质一般，实用率不高，资源一般，周边有更好的选择，目前坂银通道已开通利好也也兑现。

提问：你好广叔，我是中山人，今年在中山刚上车（毛坯房）…每月还月供和首付基本没钱…工资还首付基本还要一年半左右…想在中山置业第二套（首付四层）或广州第二套（首付七层），请问广叔如何看待中山和广州市场呢…倘若置业，如何在有月供的前提下，能够快速还完第一套首付和积累够第二套首付呢…

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 在谈谈广州适合投资的城市： 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 自住可以，不适合长期持有，建议置换到广深或者其他二线省会城市。 快速攒首付没有捷径，信用卡每月1-2张的频率申请，增加副业收入 扩充和现金流。

提问：你好广叔，本人在上海工作，普通90后工程师一枚，纠结在昆山花桥买房，还是在南浔买房，都是周末回去，在南浔离家人近一点，在昆山离上海近一点，麻烦给点建议哈，谢谢。

回答：你好，说实话，我都不建议。如果你打算长期在上海，买一个江浙的房子意义何在？房子最重要的功能除了居住就是附加的属性，比如教育。你买南浔或者花桥的房子，没有对口的上海的学校啊，以后孩子读书怎么办？实在要选那肯定花桥，毕竟通了地铁，到上海很方便，以后接盘的人会有，花桥的前景也比南浔要好。

提问：你好广叔，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望抽空答复，多谢！

回答：你好，晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐

提问：广叔你好，请问下我深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园三房，莲塘的聚福花园73平两房，南油生活B区的37平老破小，现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢，多谢

回答：你好，莲塘和南油都应该出掉，这两套都不值得长持。 年后出手卖房置换吧，一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些，二是开春也能卖个好点的价钱。 莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。

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