广州楼市:劝你别买碰这类房产,碰也是做好站岗的准备

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提问：你好，广叔，请问250至300万的总价，想在广州投资，有哪里的楼盘介绍吗，我目前有一套房，无贷款，有名额再买一套，最近看了星汇城和时代印记，不知这两个楼盘您怎么看，谢谢！

回答：你好。星汇城，地铁上盖，但是周围配套欠缺。时代印记也差不多半斤八两。买入要站岗很久的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！我想问一下广州汇景新城（棕榈园）的二手房价走势，打算今年或明年放盘。听中介说，现在二手房源不多，最近房价也是略涨状态，还有就是，听说明年汇景的新盘上市，也可能拉升二手房价。广叔你怎么看？明年这里二手房单价涨幅过万的概率大吗？

回答：你好。概率还是比较大的，今年先不要放盘。

提问：广叔，您好。新人首问。广州户籍，无房无贷，子弹200w（另外还可借100w），月供可接受1w左右，纯投资。问题：1、广州黄埔、广州南站、广州南沙、佛山、东莞的投资排序；2、全新盘和次新盘比较；3、推荐的楼盘；4、应该开多少贷款杠杆比较合适？谢谢回答。

回答：你好。1、有广州房票，当然首选广州限购区域，而且当前是广州行情趋势，佛山东莞就不用考虑了。短期考虑黄埔，中长期考虑南沙。

2、建议二手次新盘为主

3、可参考：具体板块及楼盘详见内部分享。

4、1万月供的话建议买450w左右的。

提问：广叔，现在萝岗旧改搞得轰轰烈烈，现在卖掉时代春树里再买其他盘是不是过早？是否可以再等两三年再置换？

回答：当然是可以的。但是如果有条件，资金允许，当然是不断置换到更优质的楼盘，实现资产最大化增值和保值

提问：你好广叔好，刚卖出唯一一套自住房，预计7月左右回笼约370个到手。因目前家庭收入不高（本人目前求职中无收入，主要靠太太月入约6、7000），且暂时也不想背负过多压力，所以准备用370左右全款买房，希望能淘笋入手带中等或中上初中学位的，且可能3-5年后能自住的房子（小孩已在上一年级，准备同片区租房直到小学毕业），兼顾自住加投资。

目前选筹上有两个方向： 方向一：考虑西部本轮涨幅较大，现在入手可能会站岗1-2年，所以准备在东部龙岗淘笋，目前初步看中大运片区370左右带龙岗外国语初中学位的05年后小区电梯三房，自住舒服，单价较同户型次低价房源折价约3%（我看中的房源位于低楼层但使用面积可扩展约15%）。入手后因距离小孩念书及太太上班地太原，故准备放租，3年后再看情况考虑搬来自住或出手。 方向二：牺牲面积学位换地段，更多考虑上班通勤（南山、福田生活），在关内罗湖福田龙华宝安淘个小两房自住。 请教广叔： 1.本轮是否该轮到龙岗房价补涨了？ 2.上述思路是否可行，哪个更优？还是有其他更合理方向可以建议？ 3.出手时间，要等到3季度么，还是哪个时间段可能更容易淘到笋盘？ 感谢广叔！

回答：你好，总价350万左右可以考虑买罗湖和龙岗的 最近1-2个月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高 龙岗的220万-350万的成交也非常活跃 投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山 福田 宝安 龙华）350万以下考虑（罗湖 龙岗 光明） 购买总价低的人毕竟是大部分的人，西部涨得好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高 买不起西部就不买房了吗？ 也要先上车在置换呀！龙岗也有涨幅很好的板块，比如 坂田，龙中学位盘，大水也会漫过大运的次新盘。 每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，龙岗选筹优先学位和标杆次新盘。 最近3个月是比较好的窗口期，淘笋。

提问：广叔你好，从现在到2022年中，你觉得长岭居，科学城和老黄埔（鱼珠/裕丰围）这三个板块，哪边涨幅会比较大啊？已有长岭居一套，暂用不到学位，到2022年中，房产证满两年，想着是等2年后置换，还是这两年尽快置换到科学城，or老黄埔？如果换老黄埔，推荐天河的美林湖畔，还是丰乐南的黄埔花园？感谢解答！～

回答：你好，1、在这一轮行情之中，如果手上有名额+钱，那就不要等长岭居的满两年了，直接再买就行了 2、后续如果为了学位，有学位需求，那买老黄埔没问题的，如果是纯投资的，那选择老黄埔和科学城也没问题，至于现阶段买美林湖畔难度会比较大

提问：您好广叔，我在松岗中海西岸华府有个两房，现在准备换一个3房或者小4房，目前我的工作和生活在松岗沙井片区，光明片区也在考虑，小孩子今年3岁，所以未来学位也必须要考虑了，想买一个首付250Ｗ内110-120平的房子，目前看了满京华云著151平四房，户型喜欢，小区环境也喜欢，但是担心大户型有豪宅税以后不好出手，请问您建议是否可以入手呢？另外您建议松岗沙井哪几个楼盘？目前也在等万丰海岸城和光明金融街开盘，拿着现金等是否合适呢？因为开盘时间不确定，担心第一抢不到房源，第二今年疫情的原因导致手上现金贬值！请问广叔有什么好的建议吗？谢谢。

回答：你好。既然是改善置换，板块 户型 学位都需要升级才对。松岗自住+投资并不推荐。 海岸城和光明金融街二期可以继续关注，但是同时在沙井和光明淘笋。

提问：你好广叔，长期目标是想在南山蛇口招商片区入手二房，但目前手上资金不足。想短期投资用首付100左右买南山南油B区学位房或沙井区新房，这两个方向哪个更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一个，学位已解决。谢谢！

回答：你好，1、南山：最近小户型上涨幅度较大，科苑居。 推荐三个学区： 1）南外大冲：如科苑居、硅谷公寓 2）南山实验南海中学：如瑞景华庭、心语家园、心语家园、心语雅园 3）南二外学府：如深蓝季节、友邻公寓 学位价值：南外大冲》南实南海》南二外学府 2、福田 建议主要看保税区的福外南校区，福外南中学+福苑小学有不少选择，如自由港湾公寓、福源花园一期。 3、罗湖 罗湖是传统教育老区，也是正在没落的区域，教育资源不错，但整体片区没落导致中高端客群转移，不建议选择。如果一定要看看，那就选螺岭小学或翠园东晓学区吧。

提问：您好广叔，新人首问，目前在我的名下有一套宝安的小房，暂时不考虑卖。想在宝安再买套850万左右的房子，需7成首期。主要考虑宝安中心区，看了一圈觉得现在的选择不多了，丽晶国际小区相对比较喜欢，但是业主又不诚心卖，约见面谈几次推迟时间。其他买得上的小区富通城 好旺角和金成时代又太老式不怎么喜欢。请问风临洲怎么样呢？还有不行的话是否应该考虑碧海的房子，但是我又比较担心飞机噪音，因为我老婆不喜欢太吵闹的地方。

回答：你好，现在金九银十，楼市一年中最旺的时期，宝中房子少，业主心态也高，不如年底再入手。风临洲，近地铁，花园社区，滨海小学+海旺中学，还不错的，还可以看下菁英趣庭。碧海可以考虑，虽说你有噪音，但对房价的影响不大，还是蹭蹭的涨。担心的话加装隔音玻璃可降低噪音的影响。未来扩建第三跑道，飞机在海边降落，基本能解决这个问题。

提问：你好广叔，我目前在坂田上班，我现在手上有250万的 现金， 有一套房目前大概800万左右，按揭150万。我想通过加加岸弄到400，总共 600万 ，购买1000万左右的新房，我们看中了招商臻府118的四房。我们去那里看了觉得房子还行，但是周边很旧，请问这会不会是个坑呢？我们自是住兼投资。虽说新安属于旧改，但是我担心成片旧改，很难给房价长期动力。另外我们的预算不能再加了。想买好一点的新房。自住！您觉得招商臻能买么？那个片区未来发展如何啊？会不会是坑啊？

回答：你好，招商臻府，118平4房已经总价过千万了，拦住了一部分刚需，所以开盘去化不到一半。这盘的缺点是得房率不高，个人觉得学位一般，周围环境一般，片区增量有限。自住的话可以考虑，纯投资一般。

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