广州楼市:今年这类房产最好别碰,血汗钱或将打水漂

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提问：广叔，您好！我和太太目前单身状态，我名下花都和从化各有一套房，太太名下在白云有一套房，均广户，现有资金300万，想在广州或珠三角再投资一到两套住宅，怎么破限购，建议哪些区域？另外前段时间去看重庆渝中渝北CBD，不限购不限售，是否有投资价值。

回答：你好。单身在限购区域只能购买一套，有其他名额吗？子女的或者看找人代持。建议考虑黄埔科学城、番禺万博、番禺广场，长期的话南沙也可以。重庆渝北可以考虑，但由于重庆供应量较大，消化需要一些时间，需做好中长期投资的打算。

提问：新人首问：多智的广叔，刚入的广州户口，之前在外地购的第一套房贷款已结清，第二套和第三套还款中，这样在广州还有贷款资格吗？广洲没有购房记录和贷款利率。

回答：你好。贷款记录是根据征信上的体现，如果在全国有贷款记录未结清的，在广州无房，则都需要7成。而有贷款记录，均已结清，在广州无房，则可以4成。你的情况，还贷款未结清，需要7成，可以操作全款DY。

提问：广叔，你好。广州户口，总价150万左右，2房一厅，学校还可以（例如：华师，广外，广雅等省市一级学校），交通较便利（现在有地铁，或者将来会规划地铁）的广州楼盘，推荐一些楼盘。新房，二手房都可以。

回答：你好。学校还可以，近地铁，总价150w可看下：投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好，广州户口单身，贷款住宅一套，想在老黄埔投资住宅，但没有名额，也没学历，怎么可以购买呢？有什么方法吗？

回答：你好，找名额和发掘名额： 1、找人结婚，使得家庭具备第二套购房资格 2、把父母户口迁移过来广州，用父母名额买，走接力贷 3、找其他人名额（具备广州户口，或者连续5年社保或个税）

提问：您好广叔，相比较黄埔科学城和番禺万博，哪个地方在未来5-10年会更有发展潜力？在番禺区万博，番禺广场，亚运城，三号线东延线在建中，如果是要考虑一下学区和投资兼顾哪个板块哪些楼盘会比较好？今年年底上车的时机好吗？

回答：你好，番禺万博的潜力要更大一些，如果要考虑兼顾学区和投资，那还不如考虑天河，比如天河中学、广州中学对应的小区。当然是能上车越早上车越好。

提问：你好广叔，请问如果是考虑自住的话，品秀星樾这个新盘怎么样？有什么比较明显的优点缺点？

回答：你好，如果自住的话没问题，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇以及奥园广场，这些配套都可以，300-400米的香雪地铁距离，可以满足出行和通勤的要求。

提问：你好广叔，目前定居在海南的沈阳人，金融人，月入15000，无子弹，海口市现有126平房产，沈阳2套，海南东方市1套，孩子上学问题，海南待着不爽，考虑移民深圳或打道回府沈阳，问题1:如不回继续坚持南漂，是否将海口1套卖了换海口2套小户型？有投资必要？问题2:到深圳发展，房价较高，工作需重新谋划，先租再买？或考虑学区地铁房小户型？问题3:将海口房卖换沈阳五里河或沈北房产？ 请给些意见，从孩子教育上学未来长远发展打算？

回答：你好，深圳的发展空间、教育资源、机会、医疗等等，都是远远好于海口和沈阳，因此在3个城市中选，不用考虑就是选深圳。其次深圳的金融业也是一线城市中最开放的，相比沈阳和海口前景更好。 建议海口2套直接出手，子弹凑到100以上入手一套深圳的上车盘。 未来有子弹继续加仓沈阳低价潜力盘。

提问：你好广叔，我想去珠三角投资一套房子，中山、惠州与东莞，建议哪个城市？

回答：你好，我建议是东莞。惠州一直是我们楼市中的标准的大坑教科书，在过往的数轮大波浪中坑掉的投资者不计其数。特别是临深大亚湾、惠阳淡水、惠东。太多人在低价的勾引、深圳直辖或深莞惠一体化的诱惑、中介的忽悠下，一不小心就跳进了火坑。

中山，主城区是石岐、东西区，而火热的火炬区、南朗镇、港口镇都还没有完善的基础设施建设。单纯是房地产大水涌入而来的推高房价，也没有大量人口的涌入，中山的人口在珠三角一直都是垫底的。产业机构很单薄，并没有很好的工作机会，存量房市场还没形成，恐怕后面二手放售时候也会成为惠州第二。

东莞，还算在结构上达到一定的优势。人口流入在国内排名前列，产业结构要优于前两者，它更适合作为深圳的后花园。深圳的外溢利好，东莞都还没消化透，不能奢望中山惠州等地可以吸收的好。房价只有在人口和产业都均衡的前提下，才能有不错的支撑，单纯靠概念而没有内在修行的临深城市，需要谨慎。

提问：广叔好，请问资金总量400万，买盐田区的新房还是光明龙光玖龙台公寓？或有更好的建议？

回答：你好，在我们成为土豪之前多念几遍：不要买公寓不要买公寓不要买公寓，盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

提问：你好广叔，手上还有一个名额，是刚需，请问南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井，松岗，光明相比，哪个更值得买？更有价值呢？谢谢。

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

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