广州楼市:这类房产不能碰,反而不涨还被套

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提问：您好广叔，临深清溪丽景名门小三房无贷。想考虑置换到琶洲周边，改善+学位有推荐吗？这样置换，资产配置是否更优置。如果不考虑学位，只改善琶州雅湖、番禺剑桥郡、珊瑚天峰、和珠江铂世湾、凯德山海连城别墅，哪个更好？

回答：你好。清溪丽景名门自住还可以，投资潜力一般，可出手置换。琶洲附近好学校不多，有同福中路第一小学、江南西的海珠区实验小学。雅居乐的雅湖、剑桥郡都可以考虑；珊瑚天峰不建议，没有花园。铂世湾看江景，万博商圈，可以考虑；凯德山海连城在汽车小镇，缺少配套，不建议。

提问：广叔，你好，番禺有一套房在供，年收入100多万，手上有100多万现金，想买套房投资，请问买南沙还是黄埔？买新房还是二手？请指教，谢谢

回答：你好。短期建议考虑黄埔，中长期选择南沙。主要还是看性价比。是否还有其他名额呢？如果是家庭有一套房子再供，第二套房需要7成首付。100多万7成的话就买不到很好产品。总价200多万看下新塘：锦绣天伦花园、中森茗苑、现代城市花园

提问：广叔您好，想在广州城区买个5000到1个亿的房子，别墅大平层都可以，刚结婚没孩子，但是后期肯定有上学需求，需求邻居资源都比较优质的，麻烦您推荐下

回答：你好。可考虑珠江新城：尚东柏悦府、侨鑫汇悦台

提问：你好广叔，请问目前想在广州投资房产，看了白鹅潭的珠光御景壹号，珠江新城越秀星汇御府，天河北的广州峻林，滨江东的海珠半岛三期，这几个盘哪个盘适合投资+住

回答：你好。白鹅潭CBD已经开发了很多年，周边的变化也是挺大的，但旧改还需要时间，有一定的不确定性。珠光御景壹号在黄沙，小区环境还不错，但均价6万多，不如看看天河。越秀星汇御府可以考虑；广州峻林次新，靠近广州东站，人员会较为嘈杂；海珠半岛三期有10号线利好；你挑的盘都还不错。我的看法：海珠半岛三期>越秀星汇御府>广州峻林>珠光御景壹号

提问：广叔您好，新人首问，现在手上有150W存投资，住在广州海珠区，请问中山的坦洲，广州的南沙和增城哪个更有升值空间？或者您有什么好的建议？感谢您百忙之中回答问题

回答：你好。中山的机会不大。建议考虑黄埔科学城或者新塘，中长期可考虑南沙。

提问：广叔好，我是新人，我是白云区人，去年在岭南新世界云逸买了套三房自住，现手上还有500多想一次性付款买入云逸二期投资.但二期项目在路边且离高压电线杆很近，单价5万多，在那个位置已经天花板了吧，总担心没有升值潜力，很纠结。

回答：你好。云逸次新盘还有潜力的，不过有一套自住了，另外一套就别到其他楼盘或者其他区域，如考虑凯云新世界、锦云峰；黄埔科学城的：新福港鼎峰、雅居乐富春山居。路边较吵，高压电线杆近也不好。全款买房资金利用率不高，缺少杠杆。

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：您好广叔，在广州工作，单身，有过离开的打算，但考虑到这个城市的潜力想留下来买房。有购房资格，首付可以凑40w，月薪平均1.5，月供怎么分配比较好？新房或者二手房都可以，楼盘您有什么建议呢？

回答：你好，广州也开始了新一轮的升温，不同于上一波的“珠江新城+天河北”双引擎，这一次是“农村包围城市”，先从外部区域开始升温，刚需大规模进场，迅速扫掉低总价的房子。整体来看，广州今年的时机适合进场，加上深圳、东莞调控升级，目前看更加利好广州。

子弹40买广州毕竟尴尬，如果能增加到50-60更好，或者通过gpgd适当加大杠杆。二手房租金也可以缓解一部分月供压力。总价200w左右的房子，目前来看只能是小两房，建议多关注下老黄埔+番禺这两个片区

提问：你好广叔，纯投资两套，可长持。总价控制在1000以内，可以有多种组合。打算300到600的都看看。主要关注金融城，鱼珠，老黄埔。科学城那边涨起来了，不知是否还合适。这两天中介推荐一套中兴花园二期低层大三房南向，553万123房，说是降价了许多。我是有质疑的，中兴品质一般，123方还只是三房，不好改四房。价格还不算高，但我怕这种接盘不多，流通性和增值性不够好。请您指点。

回答：你好，中兴花园如果买的话，就应该买小面积不应该买大面积，这是这个盘本身的属性决定的 其次，1000万左右的标的物两套，肯定要选1套600万左右的大三房，另外一套300-400万的流通性好的标的物，前者可以舍弃杠杆，后者可以用一点杠杆

提问：你好广叔，增城碧桂园周边别墅或住宅升值空间以及自住怎么样？保利东江首府等大户型很合意，这两区域的价格和大小我都比较满意，有什么建议或者其他类似推荐吗？

回答：你好，别墅投资偏弱，保利东江首府次新，在江边就是离地铁有点远，自住+投资可以考虑。另外还可以关注亚太新城亚太银座和现代城市花园。

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