广州楼市:这类房产被严重高估,房价不涨还被套!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-27 22:38

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提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：广叔你好，坐标番禺，预算350万左右，首付四成，月供1.3万左右，目前住在钟村，万博附近上班。想在番禺买一套房三房自住，尽可能学位和交通好点，请问有什么推荐吗？

回答：你好。看下广州雅居乐花园十年小雅、一尺三居、广地观澜。

提问：南沙放妈妈名下黄埔有名额目前有180万可做4成大约可买全款400的房子科学城品秀星樾目前在售离地铁都两三公里了沿主路只100米是否值得入另外星樾山畔新盘投资价值大不或黄埔中央城麻烦指点哪边好看好原因请讲明别的好的盘也可做推荐投资后期可能自住麻烦就投资价值居住环境给合理建议谢谢

回答：你好，品秀星樾比较适合纯投资或者在附近工作，自住的话周边配套一般般，中长期看比较有潜力。星樾山畔在高速边上，区位不是很好。黄埔中央城还好，就是盘大了点。另外可以参考：

老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城

黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：你好广叔，我有一套深圳南山蛇口高山花园的129平的房子，想着能够资产重组，把资产最优化。目前欠银行300万的银行贷款，希望卖掉房子清账和留一百万自用，余下的钱在深圳继续买房子，深圳户口，卖掉高山的话名下有两个买房名额。因为退休回老家的原因不用考虑自主，如果可以，也希望能在蛇口买个小二手房，蛇口不考虑也可以。您觉得高山花园的房子卖价多少比较合适？然后再买哪里的房子比较有升值空间？谢谢！

回答：你好，高山花园成交价在10-12之间，具体卖多少，还要结合您的楼层装修户型等详细情况再做判断。蛇口可以考虑山语海和山海韵。山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

提问：您好广叔，坐标珠海从投资角度华发新城的房子和中信红树湾哪个保值增值更好，有100现金适合投资一个什么价位的房子。

回答：你好，珠海投资不是很看好，靠旅游撑起来的城市IP不可持续，如果经济不转型人口基数不足，很难维持目前的涨幅。子弹100，投资广州更好，非要买珠海，华发新城更好一些。

提问：广叔，听大家说最近老黄埔上涨。自己感受到确实有上涨，但是个人感觉也只是小幅度上涨。想问下 1、老黄埔的行情，这样就算走完了吗？还是说有继续上涨空间？ 2、大家经常说的行情，一般涨幅会有多少？

回答：1.大概率今年广州不会出大的调控政策压制，行情会继续走下去，现在还没到那种人尽皆知的地步 2.30%，好的盘不止，考虑到疫情的影响，一般不会超过50%，所以一直建议大家不要买远了，大水蔓延不过去，你只能空等了。

提问：您好广叔，我的情况帮我规划一下，上班族。老家重庆荣昌一套89平，东莞寮步2套，一套100平3房自住，贷款88万月供5k。一套公寓42平基本租抵供。想把荣昌的卖掉值61万(全款)。想再卖一套，不知道再重庆买，还是大湾区买更好？首付可以70以内，但月供希望能租金抵部分月供，月供加之前的5k.不想超过8k，请问买哪里合适？新房还是二手？

回答：你好，大湾区目前来看，深圳和东莞都已在高位，加上调控升级，近几年大概率会高位横盘，投资不建议追高，当下大湾区最适合进场的是广州，可以加速进场。根据你的资产情况来看，我建议你一方面把老家重庆荣昌出手，同时把公寓也可以出掉，公寓长持价值不大，涨幅能力弱，后期交易税费高，升值远远不如同区位的住宅。而且如果子弹70，加上是二套买广州，选筹面太窄，买不到有价值板块，投资反而容易踏空。出掉公寓一方面把资产去劣变优，另一方面可以增加资金流，集合力在广州建仓一套，未来价值会更大。

提问：广叔，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？

回答：你好，开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。

提问：你好广叔，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦，纯投资怎么样？感觉这个盘租金比较高。可减轻月供压力，首付计划70万，现金流可供3-5年。请您给点建议。

回答：你好，你本身的现金流可以支撑3-5年，又何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和高租金，但涨幅慢。现在看来这种资产的回报率并不高。

提问：广叔你好，工作5年来深2年，女友在福田有一个59平的小两房满2年，今年想在结婚前把出租女友的房子，再用我的额度再买一套小房子，作为辅助资产，这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量，因为工作原因目前主要考虑南山，南山总价450的房子有哪些小区值得推荐？积蓄不多年收入在100万左右，想问下有没有更好的房产操作方式？感谢！

回答：你好，这个思路没有问题，房票用完再领证。如果是在南山工作可以重点关注南山，南山总价450万以下特点的房子在南山是比较走俏的，1、比较新最好是05年以后，可以无小区。2、去工作地点方便，这里包括南北科技园和后海。3、最好带有中上等学位，典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定会有成交，但账面上去了，受众面之众其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不会落后。

提问：你好广叔，深户首房首贷，在宝安福永上班，有两个小孩，分别在读一年级和三年级。希望能兼顾学位和自住，预算在600万以内，请问是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，麻烦给点意见，我觉得沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢。

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安翻身。都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：广叔，龙岗宝能悦澜山88平4房这种如何，470万左右，现在入场是否合适。纯投资。

回答：这个房子品质很不错，住家率很高，户型也做得很好，也有地铁利好，但是龙岗非核心位置，缺乏好学位支撑的房子短期很难涨，可以再观望观望。

提问：广叔您好，我现在在准备把手上福田的一套房卖掉，扣除贷款后大概有700万左右，然后换到南山买一套学区房，预算大概在1300万以内，小孩子还有三年上初中。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里，但是海洋之心户型比较差，科苑学里那一带又偏老，我又比较纠结。请问这两个广叔更推荐哪个呢？或者广叔有更好的推荐吗？谢谢~

回答：你好。海洋之心，位于后海地铁2号线距离1000米，周边配套商业成熟，和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小，跟带海德小初九年的三大对应，他们的学位价值已经体现在房价中，从片区学校规划来看学位的稳定和确定性，是没有问题的。这2个楼盘对比优先科苑学里。选对板块后再选择楼盘，户型对房价的影响不算太大。

提问：广叔你好，请问今年深圳新政出来后，下一波广州的增长速度会不会比深圳快啊？

回答：你好，单论城市价值：深圳＞广州，论入场时机广州＞深圳。如果追求短期收益，现在买广州更合适。如果最终还是会回到深圳，建议继续打新+淘笋。

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