广州楼市:这几种房产不要碰,价格不涨还被套!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：新人首问。广叔，你好。本人在广州黄埔开发区东区工作，重庆户口，重庆区县有一套3房无贷，手头有资金200，广州公积金30，年可入40，买房预算300，有广州房票，打算公积金+商贷组合贷。

经过近半年的密集踩盘，始终还是比较纠结，其大致将想法归集如下：1、增城新塘：凤凰城碧桂园云顶及品秀星图，距离相对较近，上班自住方便，免去租房住的困扰；2、黄埔科学城：品秀星樾及时代天境（未开盘），距离也很近，但超出预算；3、黄埔镇龙、增城中新：镇龙车辆段项目（估计年底推出）及御溪世家（8月推出），距离稍远，通勤开车40分钟左右，地铁盘，看好升值空间；4、黄埔中新知识城：保利时光年、万科幸福誉及时代印记，距离很远，通勤开车50分钟左右，沿途限速、红绿灯偏多，近期价格已上涨了一波；5、广州南沙：中铁建海语熙岸及恒大阳光半岛（6月18日开启认筹），距离太远，通勤开车至少1小时以上，且路桥费贵，只能纯粹投资，上班租房住。当下恰逢深圳限购新政刚出台，深圳需求外溢，势必会推高南沙房价，还值得投资吗？6、按惯例，每年国庆、年底开发商都会打折促销，会有很多优惠，是否等这两个时机点入手，还是看准即上车呢？

总之，我的主要目的就是：利用闲置的公积金，将手头资金保值、增值增值增值，若还能兼顾上班的自住那就更好！以上，希望广叔指点迷津、点拨一二；若实不可取，烦请专业推荐，感谢之至！

回答：你好。刚需现在就可以上车，不要等，行情到广州，如果能踮踮脚上黄埔科学城是最好的。其次考虑新塘、中新知识城。 黄埔镇龙、增城中新的盘还得看价格。我的看法：2>1>4>3>5

提问：广叔你好，又来麻烦你了，广州的常春藤和新塘品秀星图，哪个的潜力会大些呢。星图很远但是地铁学校都有，就是互相感觉不太好。常春藤户型感觉好些，也有学校，就是交通不好，唯一就是属于黄埔。目前常春藤需要够现在开始交半年社保再网签，星图应该可以直接买。谢谢

回答：你好，两个盘都可以考虑，常春藤就是交通不方便，属于黄埔科学城，这边未来潜力也比较大。

提问：您好～广叔～请问一下～本人在广州海珠区中大～想买一套自住～您有什么好建议吗？子弹400左右～收入不稳定

回答：你好。是首套房吗？可考虑磨碟沙：会展西岸、星品；万胜围：保利天悦花园、雅郡花园

提问：广叔你好、暂时在白云区工作、请问白云置业有什么推荐？首套房、子弹80万

回答：你好，80首套可以买到280左右的房子。可以看下金沙洲的保利西海岸汇海花园、保利春天里

提问：投资性质 三五年后可能自住 实地常春藤 保利拾光年 万科幸福誉 时代印记 哪边投资前景更好 麻烦广叔给个综合排序 另外时代印记可以分期 我只能全款压力会小点 如果是时代印记 和新塘品秀星图比 哪个更值得入手 麻烦帮忙排个序

回答：你好，个人看法：保利拾光年 > 幸福誉 > 实地常春藤 > 时代印记。时代印记在知识城，知识城已经有分析过，潜力没有科学城大，也没有新塘的品秀星图好。

提问：我又来了 广叔 就我单身外地户口 南沙已购 黄埔有的说是我限贷必须全款 有的又说让观望政策风向 我是该等 还是…新塘品秀星图 无锡朗诗太湖绿郡 万科翡翠之光 佛山 美的花湾城 绿城顺德杨柳郡 万科金域蓝湾 麻烦您就教育 升值空间 城市潜力各方面给个优先排序吧 我投资两套 5年为期最佳 以广叔看法 黄埔限贷问题 会有放松吗

回答：你好，黄埔政策已经属于开放了的，可垫资全款买，后DY贷7成出来，一样属于3成首付，另外还可找人代持。首选品秀星图，次选翡翠之光，佛山暂不考虑。品秀星图 > 翡翠之光 > 朗诗太湖绿郡 >

提问：您好广叔，我的个人情况是这样的：1，松岗沃尔玛一套小三房自住2014年入，现市值490，欠70；2，福田八卦岭老破小一套，2016年入，现市值260，欠70；福田这套小学可以，荔园东或圆实，初中不太行，现正在建初中，校名没公布，2022年招生，若公布后，应该还会涨一波；3，两套一起做了增值加按，年前和亲戚一起在福田同小区各出50%全款入了一套 ，准备三年后出掉；4，沙井海岸城地铁边小产权小房一套市值70；5，大岭山沁林山庄一楼美墅一套2016年初225入，现市值400，喜欢光线好两层带前庭后院，车位才买的

回答：你好，沙井小产权涨幅非常弱，建议出手置换成住宅产品。 大岭山承接松山湖人口外溢，如果未来考虑自住可以保留，加按融资。如果是纯投资，不考虑自住，建议出手。未来东莞的房价天花板会比深圳低很多。 你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。 除此之外，可以关注福田保税区的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾。

提问：你好广叔，撇开深圳，论新一线城市的机会多还是风险多？离我最近的南京900万不到人口，省会，军区，大学城；苏州1000多万人口，离上海最近，想这样的城市投资效率能否匹配得上福田这样的地段？

你好，首先一个问题一线城市也不是无线有机会的，核心地段最重要，其他二线城市也是一样，人口不能说明问题，问题是要发展起来的地方，产业能提供购买力的，并且房子不过剩，这样的地方只存在于发展好的城市核心地段。比如北上广深一线城市郊区炒作以后也是一地鸡毛，深圳郊区很多地方已经四五年没有涨了，北京也是一样，对于高杠杠四五年年不涨是很痛苦的。早就片区分化，未来也是一样，过去炒房赚钱靠运气，乱买以后一定会把靠运气转的钱亏掉。比如深圳之前很火的郊区老破大，没有一个人赚钱。比如龙岗中海的深圳v，买的好多年没有赚钱。

提问：你好广叔，我现在住的是一房1厅，目前价值三百万，欠款的话一百万在福田上班，今年孩子三岁，房子虽然是有学位，但是现在孩子大了，想要换一个两房改善自住，在同个小区看了总价四百万左右的房子，自己打算卖掉以前的房子置换算了一下，月供压力还不小呢。你能帮我分析一下在哪里买房合适吗？

回答：你好， 我这边的话是不建议您继续呆在布吉的，其实应该抓住这次置换的机会换到福田或者是罗湖，而且离自己工作地点也比较近，相对于布吉那边他的农民房比较多，而且居住环境也差一点，尤其是周边的购买力也比较弱

提问：你好广叔，我有套龙岗宝龙振业峦山谷大两房，已经还了10年，房租已经抵月供，想孩子就上宝龙小学，3年后上一年纪后，刚好地铁开通，房子涨了就卖掉。今年下半年计划买320万以内的房子，手上只有110万现金。 请问广叔：买福田一房（目前看了保税区三米六，福源花园三期）或罗湖的骏庭名城，还是龙岗中心城老小区天郡花园合适？可以拿五年以上不出手。 朋友建议现在卖了峦山谷，买龙岗大房。

回答：你好，振业峦山谷这几年表现不佳，考虑涨幅需要长持至少5-8年，但这个5-8年，会失去很多机会，你要把握住。 我也建议出手峦山谷，入手关内好学位房，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房。 推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座！

提问：您好广叔，现有120万的现金，想给孩子买个总价300万左右的小房，孩子在福田上班，我们主要想在福田北或龙华或坼田选。家庭总体收入不高，不能承受太大的风险。广叔有可以推荐的盘吗？谢谢啦。已付费咨询~

回答：你好，300左右总价首选电梯小区的次新盘，单价7-8万左右，可选在上下沙、梅林、景田、皇岗、华强南等板块，流动性和租售比都更好。 比如尚书苑，花好园，TT国际，御景华城之类的标的！

提问：广叔你好，总价1100W，做纯投资，是首房首贷。请问万科蛇口公馆、天健时尚、西岸观邸、观海台、滨海之窗、前海时代，以上片区，哪个更适合用作投资呢？谢谢~

回答：你好，建议首选观海台和滨海之窗。蛇口公馆，虽然新，但周边老旧房子过多，严重影响品质，并且学位很一般。天建时尚，一个小户型社区，小户型可以买，大户型不要买。西岸观邸高赠送，宝安实验学位也很强，也是比较推荐的。观海台和滨海之窗，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，所以过往表现远不如华润城和半三！

提问：你好广叔，深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算400-500万左右。

回答：你好，石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如西部或者大运龙城等区域

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