东莞楼市:这几种房产要当心了,房价不涨还被套

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔好，新人首问！坐标东莞有房票，总价120w以内的纯投资买哪些楼盘比较好？目前在看天利中央花园、光大山湖城、恒大御景，虎门万科云城，不知道您有什么建议呢？非常感谢

回答：你好。天利中央花园近西平站，可以考虑的。光大山湖城在大岭山，离未来地铁远，周围环境也不好，不建议；恒大御景在南城白马，配套还行，没地铁，区位还行，可以考虑；虎门万科云城近万达广场，也是可以考虑的。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，您好！新人请教：夫妻两人东莞工作生活，目前一套东城中信凯旋城138平米的3房，一套金地城南艺境双拼别墅，子弹200，尚有一个深圳购房资格（首套，但有贷款记录），只能贷五成。请问：1.现有的这两套房产，前景如何？2.应该怎样做资产配置？3.深圳购房，主要用于投资，这5-7年大概率不会居住，请广叔推荐、指教！谢谢

回答：你好。1、中信凯旋城区位不错，还有潜力；金地城南艺境自住还可以，离地铁不是很近，这个片区有点孤僻，双拼占名额，流动性也较弱；2、双拼别墅自住可保留，不自住可出手置换。3、五成能买个400的房子，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：您好，本人在东莞大朗，想考虑东莞市首套房，看了，汉邦松湖半岛，贵，金域东方，常平玖珑湾。想听一下你的意见？

回答：你好。汉邦松湖半岛的地段还不错。金域东方，周围多汽车相关企业，万科物业，没有太大的亮点。常平玖珑湾各方面都要好很多，区位优越，配套较成熟，可以考虑。

提问：你好广叔，坐标东莞有房票，总价120w以内的纯投资买哪些楼盘比较好？看天利中央花园、光大山湖城、恒大御景，虎门万科云城有什么建议呢？

回答：天利中央花园近西平站，可以考虑。光大山湖城在大岭山，离未来地铁远，周围环境也不好，就不建议。恒大御景在南城白马，配套还行，没地铁但区位还行，可以考虑。虎门万科云城近万达广场也可以考虑。

提问：你好广叔，我想问下，坐标深圳，目前自费深圳观澜，家庭现金有500w,需要购买首套刚需房，预备300w买房，是买二手好，还是新一房，买平湖哪个小区比较合适，建议具体小区，谢谢你！

回答：你好，未来观澜也会不错的，但是观澜是普涨区域，这个时候可以考虑买龙华中心区 民治 清湖这些板块。 除非自住，否则不建议去平湖，交通、配套、产业、环境全方位要弱于光明、大运、观澜等区域。 平湖这里是物流园和工业园区，小老板扎堆的地方，价格比隔壁凤岗贵不少，所以很多人选择去凤岗住。 地铁通车肯定是利好，但新盘开卖的时候开发商也会把利好预期算在价格里一部分； 所以如果是自住，建议沿着地铁线淘二手笋。 如果是考虑升值，有更合适的地方。

提问：广叔好，有两个问题向你请教：1. 今天意外发现一张可以用的朋友的深圳房票。那么，现在应该买深圳住宅还是杭州住宅呢？2. 广叔今晚回复说两套小的加在一起，涨幅超过一套大的。比如，两套1500万加在一起，会比一套3000万涨得多。

我也一直这么觉得哦。但是，今年观察市场，发现似乎不太多。去年关注的2000万出头的房子，目前似乎都挂牌3500以上，并且还真的有成交呢。反观同小区的1500左右的，现在成交价在2000万左右。大的似乎涨得更快。在深圳限购房票更显珍贵、以及大户型相对少而稀缺的背景下，会不会以后更是一套大的涨得比两套小的更快呢？

回答：你好，1.深圳属于大单，不要轻易用朋友房票，不要考验人性，大单尽量用自己或家人的房票，小仓位可以让别人代持。2.投资我还是喜欢持有多套中等仓位，风险更分散，受众面更广，特别是像深圳这种一线城市，房价基数太高，豪宅的受众毕竟还是小群体，2套1500，比1套3000，我认为涨幅更稳一点。

我建议你还是不要轻易置换，除非刚需。投资更多的是多买进 少卖出，深圳买房裂变量比质会更重要。深圳投资回报率高的板块详见内部分享！

提问：你好广叔，我现在想要置换，我的情况如下： 目前本人名下在新塘凤馨苑一套91平2房。老婆在黄埔文冲上班，我在市区上班。小孩2014年上小学。 置换目标：交通便利，有学位。 预算：有车票算首套，总预算500万=200万+300万贷款 考虑选择：1.天河公园 2.珠江花城 3.保利天汇 非常纠结，求广叔指引

回答：你好，500万在天河公园是买不到货的，至少是买不到什么像样的货了 500万总价去买保利天汇或者珠江花城，去赌这两者的学位，其实是有点风险的，不如脚踏实地的看看金融城的二手，骏景小学、中海康城小学、旭景小学这些都不错的，也有符合500万总价预算的标的物

提问：你好广叔，之前您推荐的中海康城跟美林誉府和盈彩美居的三房投资兼自住的话哪个会更好点呢？

回答：你好，如果是自住的话，康城跟盈彩是不如美林誉府的，而且誉府比较新，投资的话康城跟盈彩都是网红盘潜力大。只不过目前杠杆一般，特别是盈彩放盘价很坚挺，誉府就不建议太贵。

提问：你好广叔，番禺剑桥郡、雅居乐花园、华南碧桂园，如只需要考虑靠近地铁的翠山蓝天，同在南大干线和七号线，其中剑桥郡有南沙港快线，翠山蓝天有18号线，三者从地理位置和交通上谁要更有优势一点呢？当前三者价格差不多估计也就三五千的差别，未来多久后他们之中谁能够脱颖而出？广州cbd白领刚需上车，选他们各许牺牲什么呢？

回答：你好，当一个区域板块起来后身在其中的楼盘会受益，都会受益。决定你买入的决策点目前是卡在，选定了区域板块之后的决策，楼盘户型和物业的喜欢还有配套方便的喜欢以及学位的优劣，给你一个建议抓大放小，在资金预算范围内尽量选刚刚够得着的标的物。还有就是你买这套房的目的，如果自住那就跟着自己的喜好感觉走，如果是投资，那就奔着单价低+杠杆好的路子走。

提问：你好广叔，在罗湖大戏院地铁站附近上班，650万左右总价，想在福田买地铁通勤为主，学校一般自住的三房，有什么推荐？

回答：你好，650万在福田能买到的三房，或塔楼独栋，或20+楼龄楼梯房，且不带好学位；福田真正有投资价值的是学位房。若非死磕福田，或者有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度；若死磕福田，可以看看保税区和景田一带。

提问：你好广叔，请问南山区的山海津值得投资吗？楼盘还是比较新的，价格相对周边也是较低的，但是位置就有点偏僻，学位一般，离地铁口还挺远，因为有朋友需要出售，可以配合JJH直接更名，这样就节约了很多税费！不知道这样是否可行？

回答：你好，这个是没有问题的，但那地儿毛病确实可以挑一堆，可是带花园+核心区域+两房还比他新的没几个， 二来众所周知这个盘有V带货，有人带货就必定有人来，流量为王的年代，产品差异不那么大的话，被看见其实是更重要的。具体推荐分析参考内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

东莞楼市:这几种房产要当心了,房价不涨还被套
广州楼市:这几种板块不要碰,房价不涨还被套!
东莞楼市:投资要避开这种房产,否则价格不涨还被套!
广州楼市:这几种房产不要碰,价格不涨还被套!
广东楼市现状:这个区域很尴尬,房价不涨还被套
广州楼市:此类房产不涨还被套,买房要回避
广东楼市:这些地段千万不要碰,房价不涨还被套
广州楼市:这类房产被严重高估,房价不涨还被套!
东莞楼市:别乱买房了,房价不涨的地段,投资者要回避
东莞楼市:这个地段的楼盘不能碰,房子不涨还被套