东莞楼市:别乱买房了,房价不涨的地段,投资者要回避

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提问：广叔你好，我想入手二套房作为投资，去看了东莞沙田镇的柏丽湾二期以及海上明悦，想请问一下那个盘更有投资价值呢？或者相同价位的在东莞那些镇街的楼盘合适呢？谢谢！

回答：你好。柏丽湾二期江景好，周围配套相对要好一些，海上明悦周围还有点荒凉。沙田楼盘还是比较少的，建议考虑前者。其他可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好，在东莞厚街上班，考虑自住和小孩读书方便，最近看了万江天健悦江来和南城中证云庭，这两个楼盘怎样，是否值得入手？

回答：你好，天健阅江来景观好，配套也还可以；中证云庭不是很好，周围多民房，而且还在红绿灯十字路口，噪音大；建议考虑前者。

提问：广叔，您好！新人首问：目前在东莞生活，在东坑皇家公馆一套100平的3房自住，广州海珠区富里尚溢局一套77平的2房在出租。都无贷款。有300子弹想投资东莞，（广州没有房票）1，看了松山湖保利红珊瑚107平3房，东南向，中层。价位650万。感觉价位很高了，很纠结。2，翠珑湾3期（寮步地段）95平390万。3，南城的恒大御湖93平410万，请广帮忙分析一下如何选择比较好？或者广叔有更好的推荐？感谢！

回答：你好。东坑皇家公馆，东坑核心地段，可继续持有；富力尚溢局，10号线在建，还有利好；

1、保利红珊瑚各方面都不错，目前价格看确实是高了点，短期看横的可能也较大，不过如果是中长期投资，我认为也是可以入的。

2、翠珑湾3期在华为基地旁边，位于寮步，属于外溢片区，由于周围都是企业较多，配套和交通方面还有所欠缺。

3、恒大御湖位于南城车站，大花园社区，小区环境一流，近地铁，有南城CBD的辐射利好；详见内部分享。

提问：你好广叔，新人首问，近期要在广州买房，希望广叔能给我这个小白一些建议！

回答：你好，富力南驰富颐华庭： 未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影 远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是膜拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是：不建议买 只考虑黄埔，建议多淘一淘万科东荟城和黄埔花园。 东荟城小学成绩全黄埔第一，得溢于近年来科学城一带新广二代的努力，后续这个优势估计会延续，毕竟业主家长们都尝到房价上涨的甜头了。 先落户再买房

提问：您好广叔，就改善四房而言,珠城中的中海各方面都好,但潜力不如珠城东。珠城东的金碧华府、力迅学位好,誉峰产品力强。这三区都各有优劣,综合来看哪个升值会更强？其他区域有无对应产品?保利天悦、珠江帝景算吗?

回答：你好，你若说区域潜力,那要换个角度去考虑了，宁愿选择珠城中的鸡头呢,还是珠城东的凤尾呢?中海临近地铁、商场,各类配套齐备,又不失小区环境和物业管理,能攻能守。至于金碧华府、力迅，户型其实来说,各有诟病；金碧华府大阳台自然是最大的亮点,但房间等其实并非太舒适,有点偏小。而力迅因为梯级的原因，一直不太愿意直面它。誉峰的确产品无敌。景观一流。可以说东区仅存不多的小区里面,这是一梯队的产品。欧式螺旋上梯的园林设计, 184平方户型很棒，可以说是真豪宅盘。

如果价格能够到位的话,建议誉峰,再次是中海。金碧华府往后一点。其他对比的产品,保利天悦鹤立鸡群,这在琶洲目前除了琶洲壹号, 也是没对手了。保利天悦在琶洲未来还没出现第二个豪宅大盘之前,还是值得关注和持有的,北向望江,不算大缺点了。

至于珠江帝景,老IP ,至起码在广州没什么人不认识这个了。豪宅仍旧是豪宅,合生早期的房子,地段都是相当强悍。这个强悍程度在于过去了十多年了,依旧是广州的核心轴。豪宅的地位不会弱化。因为物业的原因,珠江帝景可以说是广州各大豪宅中最具备杠杆属性的。论江景观来说,当下我认为还是比保利天悦强,论产品,也不比金碧、力迅差。仍旧是仅次于珠城江景房之外隔岸对望的好楼盘。广州买房价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享！

提问：广叔你好，首付预算只有70-80万，自住，意向番禺，三房，通过JLH有SFSD名额，看大家推荐基本都是万博和番禺广场前景好，这两个板块我的预算买不了三房，请广叔指点，自住舒适性稍好的板块或小区，看着别人的房蹭蹭蹭的涨，自己住的不涨也会心塞，希望自住和投资都兼顾一些。另外 队友看上了新造的谷围新村，这个小区值得买么？

回答：你好，首先你要做的就是回到家，把你的队员痛扁一顿，谷围新村什么地方，周边全是村庄，到最近的新造站直线距离也要1.8公里，是不是疯了 首房首贷70-80万，买万博的小两房好了，次新电梯花园社区，有的选，尽量买万博，退而求其次买番禺广场

提问：你好广叔，130首付，纯投资，代持，首套首贷，投资期3到5年，月供已达极限，新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央五期，56000，76平三房，我看交通和商业还好，学校也不是最差，周边一二期二手价格也差不多 ，据说这两年没怎么涨，是不是定价太高透支导致的？我合适投资吗？有没有更好的建议呢？非常盼望广叔指导，谢谢！

回答：你好，由于不能买龙岗已经成为一种政治正确，买光明成为一种潮流，所以这个问题我想了很久，生怕挨“阶级”斗争。 目前公明的天汇城和大运是一个价格，三年后，无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的，所以为何公明能买，大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只比坪山好一丢丢，人均GDP还赶不上人家盐田，所以先回答，颐安这个盘可以买。 然而不见得多适合你：新房两年没有租金，交房期/三年限售期后会有半年出租出售踩踏期，你月供已达极限，万一期间急钱用？五年限售，万一代持人这几年需要名额？计划经常赶不上变化，应该把所有的情况考虑到，给自己一个好进好退的选择。

提问：你好广叔，我想买900万以内的房子。看过龙华的3房2卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小3房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。880万您觉得可以入手吗？中海阳光玫瑰的66平的小2房（送入户可改3房那种户型），可是现在没有放盘的，而且估计要800万左右。您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69平的？谢谢。也想知道您怎么看汉京确悦这个盘？

回答：你好，前海南荔湾片区其实中海是标杆盘，原理就在于各方面无短板。其次就是前海港湾和佳兆业前海广场、香格名苑，这几个是最有居住氛围的楼盘。能够牺牲居住体验，来这里买无花园的塔楼紧凑三房的客群，可能还是相对少了一些。但瑕不掩瑜，800w这个价格是很好的，对标宝中的话，可以参考佳华名苑和西城雅筑，当然学区和周边配套方面也会比后两者要弱。

如果是汉京和中海两盘对比，选汉京这套是没有问题的。在会员裙问自己的买盘要冒一定风险的。我说可以，基本就会有人出手去秒了，你速度买下吧！

提问：广叔，您好！我现在离异带小孩，有过房贷记录首期100-150万左右，想买200-300万之间的房子带小孩上学用，预算实在有限。看了下布吉百合星城，盐田花样年还有就是南山前海这边的泛海公寓。不知道怎么选择？希望广叔指点，谢谢。

回答：你好，在哪工作呢？刚需上车首先要考虑通勤距离。百合星城，近地铁布吉站，花园社区，可考虑的。盐田花样年环境相对差了点。公寓还是不建议买。还可以看下龙岗中心，具体楼盘推荐参考内部分享。

提问：您好，广叔！梅林一村、西海明珠、新锦安雅园，这三个请协助从潜力空间分析一下。首期300以内，目前福田工作，单身，首套首贷。

回答：你好，梅林一村，有名的公务人员小区，跑平市场没问题；西海明珠也可考虑，但由于办公居住混合，缺少居住氛围；新锦安雅园，翻身老房子，不建议买，就按你这个顺序选吧。

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