广州楼市:风景虽然优美,但是房价不涨的地段,投资者绕行!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-31 01:59

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提问：广叔，你好，本人在花都，看了融创文旅城和桐悦的三房，总价260万元左右，本人花都户口，不考虑读书，只考虑自住和升值，选择哪个好些？谢谢！

回答：你好。文旅地产自住还是不错的，但由于欠缺刚需，同时配套方面不足，距离核心区远，投资潜力较弱，融创文旅城就是这种产品。桐悦相对要好一些，至少有地铁，配套方面也在不断完善。建议考虑后者。

提问：广叔好，请问下粤港澳大湾区内哪些地方发展潜力较大？南沙区域内如南沙客运港、蕉门中心、灵山岛、横沥岛、万顷沙哪里的房子更值得买？哪些楼盘？

回答：你好。深圳前海，广州南沙，东莞松山湖都不错，南沙投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔晚上好，新人首问。目前手上子弹100左右，因为老家有贷款记录，首付要4成。计划在黄埔科学城或者长岭局，以及亚运城中选择，两房即可。目前比较心仪是黄埔的龙光峰景华庭和金融街融穗御府，这两个盘不知道广叔觉得怎样？或者有其他建议吗

回答：你好。建议首选黄埔科学城。龙光峰景华庭西北方向有个加油站，一些人会忌讳。金融街融穗御府也还可以；还可看下科学城投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！目前总价约300万，其中首付100万，其余月供。有广州户口，在广州内买首套房，自住+保值。上班地点是珠江新城，与女友还未领证，小孩上学起码要等八、九年，因此本次购房学位问题可以暂不考虑，但需要电梯房。目前本人比较后倾向于东圃附近，看中天力居一套房，请问还有没有其他更具价值、风险更低的选项？另外，本人目前信用卡及借呗还有一些小额还贷，总额7万以内；供职央企，住房公积金有保障，也还有十余万未用，是否会影响首套房房贷的比例？恳请解答释疑，谢谢

回答：你好。天力居还可以，近地铁东圃站，周围生活配套也还可以，就是楼龄有点老了，具体潜力大的板块，详见内部分享。建议在申请贷款钱还清欠款，不然负债率高影响审批。

提问：你好广叔，近期打算在广州购置首套房，首付200-230万，房子总价600万-700万。未婚，工作地在海珠，所以希望主要看海珠片区或者不远的房子目前主要关注光大花园，金碧花园，雅郡花园，东湖畔想请问下您，对以上楼盘的看法。或者是有没有其他性价比更好的楼盘的推荐(主要是自住，投资第二)

回答：你好，600-700万预算，在海珠区选择，尽量选择工业大道、革新路一带的次新花园社区，往东的赤岗、磨碟沙、珠江帝景、万盛围这边其实没什么选择，因为总价限制的问题另：给你提一个思路，除了自己的首付预算之外，自己还要再考虑清楚楼龄要求、学位需求、地铁配套、小区大小等，这样子梳理一轮你就会更加的清晰

提问：广叔你好，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川第一城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因第一城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。

2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。

3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。

4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付月供都可以承受得了就可以。

广州买房价值高的板块及楼盘，详见内部分析！给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；

提问：您好广叔，手上还有一张房票，万科城市之光140平米以下简称万科和亚运城天逸162平米以下简称亚运城选哪个好呢？在科学城工作，广州初次置业，四口俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科房子宽敞些，景观好教育配套好，房价低30%。主要是交通项目距海傍地铁站步行2公里，距上班地方远。所以很是纠结啊，关于我的现状，在楼盘方面有没有更好的选择？谢谢！

回答：你好，亚运城之前就有分析过，不算是一个好的投资选择，在区域上与其他板块联系少，自然就没有充分的外溢需求。未来土地供应大，亚运大道沿线茫茫一大片，竞品多距离CBD不近，如到番禺广场和万博。3号线东延线有利好，但是其实会把人流往番禺广场导。如果自住注重学位和居住环境是可以考虑，投资不如其他地方。建议你考虑万科城光。

提问：您好广叔，萝岗旧改搞得轰轰烈烈，请问现在卖掉时代春树里再买其他盘是不是过早呢？是否可以再等两三年再置换？

回答：你好，当然可以，如果有条件资金允许，当然是不断置换到更优质的楼盘，实现资产最大化增值和保值。

提问：广叔你好，我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的广叔：是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。焦虑中，盼广叔回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。

但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：你好广叔，由于资金有限，只能买得起总价260万的房子，首付50%，因为人在外地，一直在网上看，之前一直关注布吉，后来看你们说那边潜力不太好，现在看市区一室一厅的，罗湖的柏林花园想听听您的看法，或者有更好的区域推荐一下，万分感谢

回答：你好，你说的是田贝的泊林花园吧，2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你人在外地，明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。总预算260万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：您好广叔，考虑买南山学位房，自用+投资，想投住分离，看了南二外的海德三宝最低总价的二房和南外高新的最低总价二房，价格相差其实也不算大，不知道该选择哪边呢？

回答：你好，南外系是均衡发展，南外冠名的全面开花。南二外系是丢卒保帅总部一枝独秀，所以谁更可能一直稳定，南二外无疑就这么一张牌，可不能打输了。买学位买确定性强的，投资角度讲买海德。自用的话结合孩子情况更适合哪个学校，掐尖生多的学校，恐娃儿成了陪跑生。具体推荐分析参考内部分享！

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