广州楼市:环境优美但是房价不涨,投资者绕行!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好！我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好。英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：广叔你好，本人已经53岁，在江南大道中复兴十二巷有一套楼梯房，想在黄埔科学城买一套电梯楼，有公积金70万，流动资金30万，55岁退休前可月供1万，有一儿子，未有工作，请房叔指教我这年龄如何买房兼建议买哪里呢？

回答：你好。楼梯房自住还是可以的，如果不住，可考虑出手置换。黄埔科学城自住+投资都不错。公积金家庭最高可贷100w，加上流动资金30，二套房五成，能买个160左右的房子。可以看下珠江嘉园、万科里享家、宏康小筑

提问：广叔您好！想请教您两个问题，谢谢！1、广州珠江新城的星汇国际住宅大单间45方左右的值得投资吗？2、如果自住，广州荔湾区的金域华府好吗？或者荔湾长寿路附近自住的话推荐买哪里的次新房呢？

回答：你好。1、星汇国际，珠江新城西，2003年的房子，近地铁，自住+投资可以考虑，纯投资并非最优选。2、金域华府，龙津，近地铁长寿路站，靠近康王中路可能会有点噪音，自住可以考虑。荔湾应开发较早，整体次新房子比较少。还可以看看誉领轩。

提问：广叔好，我目前手上有三套宝中的房子，刚购入熙龙湾的200平用于自住，有一套凯旋城的2房在出租，还有400万贷款，手上有一套107的丽晶国际三房红本刚做了抵押贷，有欠款450万，我的问题是丽晶国际这套房今年趁好行情卖了还熙龙湾的贷款时机合适么？还是咬咬牙可以继续持有？我个人是看好宝中的长期发展，但确实每月还贷压力比较大，希望能得到您的解答。

回答：你好，欲望是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，可是要适度，过犹不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有只求拥有，有了想要更多更好，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡上，而不是无限的放大欲望，每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的。负债多少不是关键，主要是现金流如何，如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

提问：广叔你好，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到广叔对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区。目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼(可租)，现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台(2001) 入读杨仙逸小学，150恒大二期(2015)入读雍景园小，180朗晴轩(2005) 入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教广叔：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？

回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。入手一套学区自住，剩余子弹入手广州才能利益最大化。投住分离，不要把思维老局限在中山。

提问：广叔你好，本人30，广州工作，年薪50，17年在老家沈阳浑南1w买了套96三房，房子现已基本翻倍，去年在惠州大亚湾西区《香树御园》1.1w单价买了套90方住宅（还贷中），纯投资，听了您的建议我觉得惠州不适合投资但已经买完了。广叔以我目前的资产配置是否有其他进步空间？惠州房子是期房，拿到手再到卖最少要5年左右吧？您怎么看惠州5年房价走势？是否有必要继续沈阳购入一套沈北新区的房子作为投资？

回答：你好，首先你的月供能力还不错，不知道你买房资金预算有多少，投资的话优先广州 深圳，大单优先，有多余子弹可以投一套沈北 ，不过优先把大仓位建完，再投资小仓位，顺序不要搞反。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。

因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。 惠州的房价上涨是受深圳这个大中心的辐射影响，说通俗点，深圳就像老大，带着惠州这个小弟发家致富，不过惠州始终是小弟，能分到多少红利还不确定，不要对惠州报太大期望，交房后尽快出手。

提问：你好广叔，请问一下福田岗厦星河世纪怎么样？购物公园星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦老高广叔简单点评下。谢谢！

回答：你好，星河世纪现在不是一个好的投资标的，首先，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段； 其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹； 再次，卓越中心，文天祥小学的利好都已经兑现，未来没有什么新的爆点。星河最大的优点是物业管理好，房子赠送多，居住舒服，配套完善，租金非常好。

提问：广叔你好，在深圳已经没有购房名额了，打算去惠州买房！广叔可以给点建议吗？

回答：你好，这次“新政策”下来后，让很多人都失去了名额，其中不乏刚卖了房被迫赶下车的。想买惠州？3年过后还是要回来的，到时深圳房价又会猛涨。那我们该怎么买？首先限售周期不能太长，惠州限售五年，看看2019年初的深圳，三年后的一定会再续新政前的火热，所以一旦限售超过三年，我们有限的资金，必然是，去了回不来了。其次，要求高流动性，不追求长周期的回报。可以的话，不用打那么满，留一部分资金以便提前进场！

提问：您好广叔，请问龙岗保利上城70年不限购的公寓可以买吗？ 在深圳无购房资质。 还有我看深圳商住公寓为啥有70年的？其他城市基本都没有70年产权的商住房。

回答：你好 ，70年产权的商住公寓，深圳有，北京和上海一样有，都是早年审批不严的遗留产物。 深圳70年的公寓，除了龙岗的保利上城，福田、罗湖都有同类产品。 它们和同期住宅共享小区和配套，除了产权性质，和住宅基本没有任何差别，天燃气入户，还能就读片区内学校。 不过，这类公寓的价格一般都不比住宅便宜太多。 没有资格非要买公寓的，矬子里面拔将军，这类70年产权的可以考虑，虽然涨幅只能算一般，但相比很多公寓来说坑强多了。

提问：你好广叔，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位+自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请广叔指点一下！

回答：你好，布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:环境优美但是房价不涨,投资者绕行!
广州楼市:风景虽然优美,但是房价不涨的地段,投资者绕行!
广州楼市:房价不涨的地段,投资者绕行!
东莞楼市:位置虽好,但是房价不涨的地段,投资者绕行!
广州楼市:这几种板块不要碰,房价不涨还被套!
东莞楼市:别乱买房了,房价不涨的地段,投资者要回避
头条丨如果一直横盘,房价不涨不跌,这样楼市会怎么样?
广州楼市:这类房产被严重高估,房价不涨还被套!
广东楼市现状:这个区域很尴尬,房价不涨还被套
广州楼市:房价不涨的地段要避开,别再入坑了!