广州楼市:房价不涨的地段要避开,别再入坑了!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 23:58

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提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：广叔你好，现有在广州自住一套两房有贷款。准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。

回答：你好。保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。其次考虑珠江花城，再次保利天汇

提问：广叔，增城的广州院子是否值得入手？

回答：你好。增城泰禾的广州院子属于旅游养老地产，周边配套欠缺，自住可以考虑，投资不是很建议。

提问：你好广叔，广州万博的万科现在4万多了还有机会吗？东圃好多房子有点旧，看不准。本人广州住宅一套有贷款，手上小几十万子弹有办法买房吗？

回答：你好，万博和东圃鱼珠板块为什么值得投资？1、双方定位：一个是番禺区级的定位，一个是广州市级的定位。2、价格梯度：鱼珠目前成交大致3.7-4.5之间，平均来看，万博的成交大致在3.2-3.8之间，鱼珠略高。3、站在现有时点：未来这两个地方的确定性来看，肯定都没有问题，只是番禺万博会稍快(以18号线南村万博站通车为标记)，鱼珠这么大一个工程，后续的时间应该是比较久，但确定性也是毋庸置疑的。4、鱼珠的通勤和居住属性高于番禺万博，万博的杠杆和投资属性略好于鱼珠。子弹不同，打法也不同，尽量把子弹扩充到100左右，选筹范围更大。

提问：广叔，请问中怡城市花园263万40平和金穗大厦40平220万选哪个，只要学位和低总价，没现金要全部贷

回答：你好，显然是前者，中怡城市花园。金穗大厦，除了有学位之外，投资属性几乎为零，无论是产品、位置、物管、周边环境，都配不上“投资”两字，果断舍弃

提问：您好广叔，请问广州南沙哪个区域的价值要好点呢？

回答：你好，南沙核心区是蕉门水道两侧的明珠湾、南沙湾两岸。最具有投资价值的毫无疑问是明珠湾的横沥、灵山两岛。这里集结的是国家队、现代金融服务业；拿到的是华南地表最强的配套资源，只可惜横沥没房；灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥；新房的周期也比较长，过3至4年再来最好；类似预备松山湖和深圳湾，会在新房售罄之际迎来大涨。

其次金州、蕉门板块依托于南山区，自成一个小城区。建设完成度和产住配置类似于龙岗中心城，缺高净值人群，但是安居乐业，单价低。有金蕉板块的单价压制，黄阁这个汽车城就别想起来了。南沙湾有最好的山海、港口资源，非常宜居，但目前单价最高；住宅的供应量也有不少，类似珠海，持中性看好。投资最差的是万顷沙，定位是交通枢纽和保税港加工业，加上无穷无尽的填海造陆。这里的实际价值就是1万出头而已。

提问：广叔，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。哪个板块适合博拆迁呢？谢谢。

回答：深圳不是北上广，没有大量土著，来的都是住惯了大房子新房子的“北方人”，老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散，去选择更新的品质更好的房子，深圳的城市扩张还没有结束，现在不适合买老破小。另外博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。

提问：你好广叔，看了一下南山棚改，很多用于公租房、安居房、人才房，这样会不会影响回迁房的价值？

回答：深圳棚改除了回迁房，其他都不是商品房，当然会影响，但是没有想象中的大。大方向我们要搞清楚，很多棚改可以让房产价值翻倍的，也就是赚99%，所以就没有必要纠结那1%。

提问：广叔，本人32，坐标武汉，自主创业，短期内收入不错，武汉目前3套，一套全款，二套贷款月供6w+。目前子弹500，考虑3年后去深圳发展，目前是否适合去深圳置业，购房需求为居住为主，总价1000-1500，需要在核心地段南山或福田130-200平精品房，考虑可能会把孩子转过去读小学，请广叔帮我分析是否需要现在准备获得房票并购入，对深圳不太了解，求推荐深圳南山或福田教育资源不错居住环境不错的地段和小区

回答：北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。

上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名第一各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了就是深圳人，支持去深圳。

提问：广叔你好，想以1200万左右总价购买福田居住和学位兼顾的房子，看了那么多，安托山片区雅福居，红领实验小学新学校加高级中学好像比较合适，不知道我这个选筹怎么样呢？不考虑宝安南山，因为我跟我老婆都在福田靠罗湖这边上班。谢谢！

回答：你好，1200万能买到雅福居四居，有居住环境有学位还能兼顾通勤看起来很不错。但是雅福居是有学位危机的，小学没有问题，问题就在中学，深高学位危机今年闹的沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去了，两公里外的安托山片区就更不安全，离安托山更近的深康中学已经建成，一旦深高学位进一步紧张，雅福居的学位随时可能变动。深高变深康一字之差，万里之遥。

提问：请问广叔，沙井片区的拾悦城，115平的4房顶楼带一个小花园，价格700万，您觉得可以考虑吗？

回答：你好，刚需盘的顶楼花园和平台花园一样，都是食之无味弃之可惜的鸡肋，能够愿意为之买单的不多。沙井上班买大户型还是往万科翡丽郡以及万科星城片区看。

提问：广叔你好，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适

回答：你好，卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。上塘道是比较推荐的盘。这几个盘排序：上塘道>梅陇镇>皇后道

提问：广叔你好，我坐标深圳，有1000万左右的总价预算，可以首付3成按揭，想买来做纯投资，看了几个楼盘，请广叔指点：1、深圳湾太古城62平两房920万， 2、老前海诺德假期82平3房一卫880万，3、深高北水榭5-6期89平3房2卫950万。广叔可以分析一下吗？谢谢。

回答：你好，【深高北】中部能够兼顾品质和学位，可以选择的不多。【太古城】，深圳湾学校更注重素质教育，所以人们普遍期待不高，但是没关系，学校只是锦上添花，深圳最豪宅片区最低上车门槛兜底。【诺德】是我们一路看着涨过来的，能否继续冲高，我觉得还要看成绩，毕竟诺德哪个盘，小户型偏多，改善型不愿意去的。

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